Giới đầu tư tài chính sành sỏi thường rỉ tai nhau: "Khi thị trường khó, tiền mặt là vua".
Nhưng thay vì để tiền ngủ yên trong ngân hàng với lãi suất tiết kiệm đang dần bão hòa, một làn sóng nhà đầu tư cá nhân và các quỹ lớn đang chuyển sang vai trò "nhà băng", đó là cho vay trực tiếp thế chấp bằng bất động sản.
Từ bỏ "lướt sóng" để ngồi thu tiền lẻ nhưng tỷ suất cao
Josh và Ali Lupo, một cặp đôi nhà đầu tư nổi tiếng trong cộng đồng tự do tài chính (FIRE), từng dành cả thanh xuân để mua nhà nát, sửa sang rồi bán lại (chiến lược fix-and-flip). Nhưng đến năm nay, họ nhận ra một chân lý mới, đó là tại sao phải vất vả quản lý thợ thầy và vật liệu xây dựng, trong khi có thể đưa tiền cho người khác làm việc đó và thu về lãi suất "cứng" 12-15%?
Đây không phải là tín dụng đen. Trong giới tài chính chuyên nghiệp, nó được gọi là cho vay tư nhân (private lending). Mô hình này hoạt động dựa trên nguyên tắc “đôi bên cùng có lợi”. Người đi vay, thường là các nhà đầu tư bất động sản cần vốn gấp để chốt deal, chấp nhận trả lãi suất cao hơn ngân hàng để đổi lấy tốc độ.
Mike Gorius, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu chia sẻ: "Với ngân hàng, tôi mất 30 ngày và một núi giấy tờ để giải ngân. Với nguồn vốn tư nhân, tôi chỉ mất 8 ngày. Trong kinh doanh địa ốc, tốc độ quyết định lợi nhuận. Tôi sẵn sàng trả chi phí vốn cao hơn để không tuột mất cơ hội mua được tài sản giá hời".
Theo các báo cáo mới nhất, mức lãi suất phổ biến cho các khoản vay ngắn hạn này dao động từ 10% đến 12%, thậm chí lên tới 15% cho các kỳ hạn dưới 3 tháng - một con số mơ ước nếu so với lợi tức cho thuê căn hộ (thường chỉ đạt 4-5%) hay gửi tiết kiệm.
Cho vay tư nhân mang lại cho người đi vay sự linh hoạt và tốc độ, trong khi người cho vay hưởng lợi từ các khoản thanh toán lãi suất (Ảnh: Getty).
Khoảng trống mênh mông do ngân hàng để lại
Tại sao xu hướng trên lại bùng nổ mạnh mẽ vào lúc này? Câu trả lời nằm ở bức tranh vĩ mô của ngành tài chính toàn cầu.
Thứ nhất, các ngân hàng truyền thống đang "chùn tay". Trước áp lực về quy định an toàn vốn và lo ngại rủi ro nợ xấu, nhiều ngân hàng khu vực tại Mỹ và châu Âu đã rút lui khỏi mảng cho vay bất động sản thương mại và xây dựng. Pretium - một công ty đầu tư quản lý 60 tỷ USD - vừa tung ra gói 1 tỷ USD chỉ để cho các nhà xây dựng nhà ở vay, nhắm đúng vào phân khúc mà ngân hàng bỏ ngỏ.
Thứ hai, một "bức tường đáo hạn" khổng lồ đang hiện ra. Dữ liệu thị trường cho thấy trong 3 năm tới, hơn 3.000 tỷ USD khoản vay bất động sản thương mại sẽ đáo hạn. Khi ngân hàng đóng cửa, các chủ tài sản buộc phải tìm đến các nguồn vốn tư nhân để tái cấp vốn.
Thứ ba, và quan trọng nhất, đó là vị thế an toàn hơn cho người cầm đằng chuôi.Sau đợt điều chỉnh giá mạnh từ năm 2022, giá trị tài sản bất động sản hiện đã ở mức "thực" hơn rất nhiều.
Việc cho vay trên một tài sản đã giảm giá (ví dụ, chỉ cho vay 70% giá trị tài sản hiện tại) tạo ra một "lớp đệm an toàn" dày dặn. Nếu kịch bản xấu nhất xảy ra (người vay vỡ nợ), người cho vay có thể thanh lý tài sản và vẫn thu hồi đủ vốn lẫn lãi.
Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, những "cá mập" tài chính cũng không đứng ngoài cuộc chơi. Bain Capital, gã khổng lồ quản lý 58 tỷ USD tài sản tín dụng, đã công khai tham vọng mở rộng mảng cho vay trực tiếp (direct lending) tại Châu Á.
Jeffrey Hawkins, Phó giám đốc điều hành tại Bain Capital, nhận định: "Châu Á đang là kẻ thắng cuộc rõ ràng về tiềm năng tăng trưởng. Nhu cầu vốn tại các thị trường như Ấn Độ, Australia và cả Đông Nam Á đang rất lớn trong khi nguồn cung tín dụng truyền thống chưa đáp ứng đủ".
Điều này cho thấy, xu hướng tín dụng tư nhân không còn là dòng chảy ngầm mà đang trở thành một kênh đầu tư chính thống, thu hút dòng vốn từ các quỹ bảo hiểm và hưu trí muốn tìm kiếm lợi suất ổn định dài hạn.
Lợi nhuận cao nhưng không dành cho "tay mơ"
Dù bức tranh lợi nhuận rất hấp dẫn, các chuyên gia tài chính cũng đưa ra lời cảnh báo đanh thép: Không được nhầm lẫn giữa "thụ động" và "lơ là".
Rủi ro lớn nhất của cuộc chơi này là khả năng vỡ nợ của người vay. Khác với gửi tiết kiệm được bảo hiểm, cho vay tư nhân đòi hỏi nhà đầu tư phải có kỹ năng thẩm định sắc sảo.
"Nếu bạn là người mới, hãy chuẩn bị tinh thần phải thẩm định gấp đôi người thường", Mike Gorius nhấn mạnh. Bạn phải hiểu rõ giá trị tài sản thế chấp, khả năng thanh khoản của nó tại địa phương và uy tín của người đi vay.
Tại Việt Nam, mô hình này thực tế đã tồn tại từ lâu dưới các hình thức dân sự, nhưng đang dần chuyên nghiệp hóa thông qua các nền tảng P2P Lending (cho vay ngang hàng) hoặc các hợp đồng hợp tác đầu tư có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, khung pháp lý chưa hoàn thiện vẫn là rào cản lớn.
Kết lại câu chuyện, ông Jeffrey Hawkins từ Bain Capital đưa ra một nhận định đáng suy ngẫm cho các nhà đầu tư đang hưng phấn: "Thị trường hiện tại chưa có rủi ro hệ thống, nhưng nó đang hơi quá nóng. Khi dòng tiền đổ vào quá nhiều, tiêu chuẩn cho vay dễ bị hạ thấp. Nhà đầu tư thông minh là người biết giữ cái đầu lạnh, không chạy theo lãi suất mà bỏ quên chất lượng tài sản đảm bảo".
Trong bối cảnh thị trường tài chính năm nay còn nhiều biến số, tín dụng tư nhân chắc chắn là một kênh phân bổ tài sản đáng cân nhắc, nhưng nó chỉ thực sự là "mỏ vàng" với những ai am hiểu luật chơi và biết cách quản trị rủi ro.
