Thu hút dòng vốn để phát triển thị trường bất động sản bền vững, tạo cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở là nội dung được nhiều diễn giả chia sẻ tại phiên thảo luận về khơi thông nguồn vốn tư nhân, tại hội thảo “Mở khóa tăng trưởng - Động lực từ kinh tế tư nhân” do Báo Thanh Niên tổ chức chiều 8.6.
GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam
ẢNH: TUẤN MINH
Theo GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, dù có những rủi ro nhất định nhưng nguồn vốn huy động lớn hiện nay đang vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, dòng vốn này không chỉ tập trung vào thị trường nhà đất, mà còn lan tỏa đến các lĩnh vực khác như xây dựng, vật liệu, máy móc…
“Nếu dòng tiền đi vào bất động sản, biến thành hàng hóa, quay trở lại tiêu dùng thì sẽ thúc đẩy tăng trưởng. Nhưng nếu ách tắc thì sẽ tạo ra tồn kho bất động sản, đó mới là điều đáng lo ngại”, GS-TS Hoàng Văn Cường nêu.
Theo ông, tồn kho có 2 loại là doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, hoặc doanh nghiệp bán được nhưng người mua không sử dụng, mua xong bỏ không. Tỷ lệ thông thường tồn kho dưới 30%, nhưng nếu tồn kho trên 30% là bắt đầu rủi ro, nhất là khi lượng vốn dồn vào bất động sản quá lớn, nguy cơ với thị trường vốn và phải kích hoạt chính sách ngăn chặn.
Đồng quan điểm này, bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, nhìn nhận vấn đề không phải là dòng vốn chảy vào bất động sản quá lớn mà là lưu thông dòng vốn này như thế nào. Thực tế, tồn kho khi bất động sản không được đưa vào sử dụng sẽ kéo theo hệ lụy với 30 ngành nghề liên quan khác như vật liệu, xây dựng…
“Thực tế lệch pha cung - cầu bất động sản hiện rất lớn, phân khúc về nhà ở cao cấp còn quá nhiều trong khi thiếu nhà ở thương mại giá phù hợp dù nhu cầu ở thực của người dân còn rất lớn. Đa số người dân có nhu cầu ở thực lại chưa tiếp cận được nhà ở”, bà Hoàng Thu Hằng nêu.
Bà Hằng cho biết, để giải quyết bài toán lệch pha này, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành, địa phương để xây dựng các cơ chế chính sách, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
ẢNH: TUẤN MINH
Thứ nhất là tập trung tháo gỡ 4.500 dự án trị giá 3,3 triệu tỉ đồng đang gặp khó khăn, vướng mắc, hiện đã tháo gỡ hơn 1.000 dự án, tương đương gần 800.000 tỉ đồng. Việc khơi thông các dự án tồn đọng giúp khơi thông nguồn cung, kéo giảm giá nhà ở xuống và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân nhiều hơn.
Thứ hai, về chuyển đổi số, thời gian qua, thị trường bất động sản đang thiếu tính minh bạch. Do đó, Bộ Xây dựng đang xây dựng hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, tất cả bất động sản được định danh với đầy đủ thông tin từ pháp lý, lịch sử giao dịch, giá…
Tạo cơ chế tài chính dài hạn cho nhà đầu tư
Liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Lê Minh Hưng, bà Hoàng Thu Hằng cho biết, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện cơ chế chính sách trong sửa đổi luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến sẽ trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10.2026.
Cụ thể, Bộ Xây dựng sẽ tập trung nghiên cứu một số cơ chế chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, vốn, cơ chế, tạo điều kiện thu hút tối đa các nguồn đầu tư, nhất là vốn tư nhân. Từ đó, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho thuê với người lao động, công nhân, cán bộ, công chức viên chức, lực lượng vũ trang…
Theo bà Hằng, Bộ Xây dựng cũng đã được giao tích cực nghiên cứu tạo cơ chế rõ ràng hơn, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân tham gia, đặc biệt là nguồn vốn, tài chính dài hạn để đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn.
“Nhà ở cho thuê phải giá rẻ, nhưng ít nhà đầu tư muốn bỏ tiền lớn để thu tiền lẻ. Nhà đầu tư thực hiện nhiệm vụ chính trị, nhưng cũng phải đảm bảo bài toán tài chính. Ví dụ, cho thuê 50 năm, cho thuê càng dài thì giá cho thuê càng rẻ, nhưng thời gian thu hồi vốn lại rất chậm, do đó nhà đầu tư phải được tiếp cận nguồn vốn vay rẻ và dài hạn”, Cục phó Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản chia sẻ.
Các khách mời tham dự phiên thảo luận
ẢNH: TUẤN MINH
Bất cập thứ hai là quỹ đất sạch, theo bà Hằng, tại các địa phương còn thiếu sự gắn kết đồng bộ giữa hạ tầng nhà ở và hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, thương mại… Nếu nhà ở cho thuê ở vị trí quá xa sẽ khó thu hút người dân vào thuê ở.
Ví dụ, Hà Nội dự kiến khởi công nhiều dự án ở cho thuê, nhưng vị trí rất xa như tại xã Thư Lâm, Đông Anh, kết nối chưa thuận lợi, đầu tư cho thuê xong người dân cũng không vào ở.
“Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phải rà soát thật kỹ, có sự đồng bộ kết nối, tập trung tại các khu đô thị lớn, các khu công nghiệp… Nói cách khác là đầu tư nhà ở cho thuê ở khu vực đông dân cư thì mới có người thuê, đầu tư ở nơi vắng vẻ không có ai ở thì xây xong cũng không ai thuê”, bà Hằng nhấn mạnh.
Vốn tư nhân đầu tư nhà ở xã hội chiếm 97%
Đặt câu hỏi tại phiên thảo luận, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính Quốc hội, cho biết hiện doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chưa mặn mà, do biên lợi nhuận thấp, chưa kể mức giá nhà ở xã hội ở các địa phương khác nhau như Hải Phòng hơn 25 triệu đồng/m2, nhưng các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long chỉ 15 - 17 triệu đồng/m2.
Thông tin về phát triển nhà ở xã hội, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện nguồn vốn tư nhân với thị trường nhà ở xã hội rất lớn, chiếm 97%. Dù vậy, nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân.
Để tháo gỡ, Bộ Xây dựng đang tiếp tục xây dựng các chính sách, bổ sung thêm quy định như dự án nhà ở xã hội không cần nộp báo cáo khả thi mà giao chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm; miễn giấy phép xây dựng với một số dự án; dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội để kinh doanh nhà ở thương mại…
Năm 2026, mục tiêu ít nhất sẽ hoàn thành khoảng 158.000 căn nhà ở xã hội.
