Bộ Xây dựng muốn siết cho vay mua nhà thứ 2 trở lên

Các giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đang lấy ý kiến các bộ, ngành. 

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch bất động sản. 

Trung tâm này là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch bất động sản, bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.

Về chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, cơ quan này đề xuất áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội) là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai; không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên. Hạn mức này sẽ được áp dụng kể từ thời điểm Nghị quyết này có hiệu lực thi hành. 

Dự thảo Nghị quyết cũng nêu lên chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo đó, tùy theo tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh, thành phố sẽ quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù như: Lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. 

Ngoài ra, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Luật Nhà ở 2023.

Dự thảo Nghị quyết cũng quy định, người mua nhà ở tại dự án đó không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, việc xây dựng Nghị quyết nhằm thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù để kiểm soát, điều tiết và từng bước kéo giảm giá nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Trọng tâm là điều tiết thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, kiểm soát chặt đầu cơ và thao túng giá.

Dấu hiệu đầu cơ, nâng giá nhà đất

Thực tế hiện nay cho thấy, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, giá nhà đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III/2025 từ 70-80 triệu đồng/m2. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán 150-300 triệu đồng/m2.

Còn tại TPHCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng vừa qua khoảng 75 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Trong khi đó, giá nhà ở liền kề, biệt thự tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 100-200 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa... ghi nhận mức giá vượt 300 triệu đồng/m2.

Ở TPHCM, giá sơ cấp dao động từ 230-300 triệu đồng/m2, tùy vị trí và dự án. Một số sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh mức giá trên 300 triệu đồng/m2.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản thì mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Giá bất động sản tăng đều theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, vẫn cao so với thu nhập bình quân của phần lớn người dân.

Bộ Xây dựng nhấn mạnh, vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ. Điều này làm tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.