Bỏ xác nhận độc thân khi mua bán nhà đất, xe

Giảm thời gian, tinh gọn quy trình

Đó là nội dung được nêu trong dự thảo Nghị quyết về bỏ thủ tục công chứng, xác định tình trạng hôn nhân trong các giao dịch mua bán đất, phương tiện giao thông với các trường hợp đã số hóa, làm sạch dữ liệu do Bộ Công an xây dựng.

Cụ thể, khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất và giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, đăng ký sang tên quyền sở hữu phương tiện giao thông, người dân sẽ không cần công chứng hợp đồng, không cần xác nhận tình trạng hôn nhân hay xuất trình bản sao giấy tờ cá nhân. Thay vào đó, dữ liệu điện tử được thu thập, xác thực từ các cơ sở dữ liệu quốc gia (dân cư, hộ tịch, đất đai, phương tiện) có giá trị pháp lý thay thế cho giấy tờ giấy. Công dân không phải nộp lại giấy tờ đã có trong hệ thống dữ liệu số. Cán bộ giải quyết thủ tục có trách nhiệm tra cứu trên hệ thống. Hợp đồng giao dịch điện tử được ký bằng chữ ký số hoặc tài khoản định danh mức 2, có giá trị pháp lý tương đương hợp đồng công chứng. Song người dân vẫn có quyền tự nguyện yêu cầu công chứng, chứng thực nếu muốn.

Luật sư Trần Minh Cường, Công ty Luật TMC Lawyers, nhận định đề xuất này là một trong những bước đột phá nhằm từng bước đơn giản hóa thủ tục hành chính theo nghị quyết của Chính phủ. Thực tế hiện nay, phần lớn thông tin đã được đồng bộ trên hệ thống dữ liệu số nên việc xác thực qua VNeID sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, chi phí hành chính của người dân và thể hiện rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, để tránh trường hợp khi thực hiện, cán bộ thụ lý phải yêu cầu bổ sung các hồ sơ ngoài danh mục cho phép hoặc phải liên hệ công an địa phương để được xác thực, luật cần hướng dẫn cụ thể, chi tiết và ràng buộc trách nhiệm với cả người dân lẫn cơ quan quản lý nhà nước.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Cũng rất hoan nghênh đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết sau khi Chính phủ xây dựng Đề án 06, trong đó có đề án con là xây dựng mã số định danh cá nhân VNeID, tất cả thông tin đều được định danh trong căn cước công dân (gồm thẻ căn cước, hộ chiếu). Tình trạng hôn nhân cũng đã được cập nhật trên hệ thống nên cơ quan chức năng không cần phải yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân. Điều này giúp giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ pháp luật của người dân và của cả nhà nước. Khi tích hợp được cơ sở dữ liệu vào cơ sở dữ liệu lớn, mọi thứ đã được xác thực, định danh, đảm bảo cơ sở dữ liệu sạch, sống, được cập nhật theo thời gian thực cộng với công nghệ blockchain thì tất cả mọi thứ đều rõ ràng nên cũng không cần công chứng.

"Khi tôi đi qua Hàn Quốc năm 2017, họ đã làm được việc này. Trưởng ban vật giá của một thành phố còn khẳng định nếu Tổng thống yêu cầu cung cấp thông tin về một cá nhân thì chỉ cần mấy phút là có thể cung cấp được ngay. Do vậy, khi chúng ta đã cập nhật hết các thông tin lên VNeID như thế thì công chứng và chứng thực không còn cần thiết nữa", ông Lê Hoàng Châu nói.

Cần lộ trình để tránh rủi ro

Ở một góc nhìn khác, luật sư Lê Hằng, Công ty luật TNHH Trương Anh Tú, phân tích: Luật Đất đai 2024 hiện hành quy định các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Đối với xe ô tô, xe máy, hợp đồng mua bán không bắt buộc công chứng nhưng phải có xác nhận tại cơ quan công an khi sang tên. Trong thực tiễn, vai trò của công chứng không chỉ là xác nhận chữ ký hay lập hợp đồng, mà quan trọng hơn là kiểm tra, sàng lọc tính hợp pháp của giao dịch. Công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra quyền sở hữu tài sản, tình trạng pháp lý của nhà đất, phát hiện các hạn chế về quyền, tranh chấp, kê biên... để từ đó cảnh báo cho người dân trước khi ký kết. Đây là một cơ chế bảo vệ quan trọng, đặc biệt với bên mua, thường là bên yếu thế về thông tin. Nếu bỏ công chứng mà chưa có hệ thống dữ liệu điện tử hoàn thiện, người mua sẽ phải tự chịu toàn bộ rủi ro pháp lý, trong khi khả năng tiếp cận và kiểm tra thông tin của người dân là rất hạn chế. Việc mua phải tài sản đang thế chấp, bị kê biên hoặc do người không có quyền chuyển nhượng bán là tình huống không hiếm gặp, dẫn đến hậu quả pháp lý phức tạp, kéo dài nhiều năm.

Song song với công chứng, việc yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân cũng là "bước chặn" cần thiết. Trong nhiều vụ việc, một bên tự ý bán tài sản là nhà đất mà không có sự đồng ý của vợ hoặc chồng, sau đó bên còn lại khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu vì vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung. Việc bỏ xác nhận tình trạng hôn nhân có thể sẽ tạo điều kiện cho các hành vi gian dối trong việc chuyển nhượng tài sản chung, gây tranh chấp kéo dài. Đặc biệt, ở VN, phần lớn nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, việc bỏ yêu cầu này đồng nghĩa với việc bên mua phải tự xác minh tình trạng hôn nhân của bên bán, điều gần như không khả thi trong thực tế nếu không có hệ thống dữ liệu liên thông.

"Không thể phủ nhận cải cách thủ tục là cần thiết, nhưng nếu loại bỏ thủ tục truyền thống mà chưa xây dựng hệ thống xác thực điện tử đủ mạnh, hệ quả pháp lý sẽ rất đáng lo ngại. Cụ thể là sẽ làm tăng mạnh các vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, đặc biệt về quyền sở hữu và tài sản chung vợ chồng. Khó kiểm soát tình trạng "lách luật", kê khai giá thấp để trốn thuế, rửa tiền qua giao dịch tài sản. Tòa án sẽ đối mặt với nhiều vụ kiện liên quan đến giấy tay, hợp đồng không công chứng, chữ ký giả mạo. Người dân, nhất là bên mua, sẽ gánh rủi ro lớn, có thể mất tài sản mà không được pháp luật bảo vệ hiệu quả", luật sư Lê Hằng cảnh báo.

Theo vị này, ở VN, nhà đất không chỉ là tài sản mà còn là nơi ở, là chỗ dựa tài chính, là di sản gia đình. Một sai sót nhỏ trong thủ tục có thể khiến người dân mất trắng hoặc rơi vào tranh chấp pháp lý kéo dài nhiều năm. Cải cách thủ tục hành chính là cần thiết, nhưng không đồng nghĩa với buông lỏng kiểm soát pháp lý. Việc bỏ công chứng, bỏ xác nhận tình trạng hôn nhân trong giao dịch nhà đất, xe nếu làm quá nhanh, không có cơ chế bảo vệ thay thế, có thể vô tình đẩy người dân vào thế rủi ro, gia tăng tranh chấp và gây bất ổn thị trường. Vì vậy, cần có lộ trình, đánh giá tác động đầy đủ và chỉ triển khai khi đã sẵn sàng về hạ tầng pháp lý, kỹ thuật.