Biến động thị trường bất động sản: Dòng tiền về đâu?

Lo tháo chạy...

Chị Nguyễn Minh (Đống Đa, Hà Nội) thành công khi mua bán đất nền tại Bắc Giang vào cuối năm 2021 khi lãi gấp đôi số vốn bỏ ra. Đầu năm 2022, chị dồn toàn bộ tiền, thậm chí vay thêm ngân hàng mua mảnh đất tại Thái Nguyên. Thế nhưng thay vì dự kiến thanh khoản trong vòng 3 tháng, đến nay qua nửa đầu năm nhưng chị Minh vẫn chưa bán được hàng. “Nếu như không phải vay ngân hàng tôi sẵn sàng để mảnh đất vài năm. Hiện mỗi tháng trả lãi ngân hàng nên rất áp lực. Giờ tôi chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn và tất toán khoản vay ngân hàng nhưng rao bán mãi chưa ai hỏi mua”, chị Minh nói.

Anh Minh Thắng (Thanh Xuân, Hà Nội) từng đấu giá đất thành công năm 2021 và kiếm tiền tỷ chỉ trong vòng vài ngày. Những tưởng ngon ăn, năm 2022, anh Thắng tiếp tục lao vào các cuộc đấu giá đất khắp các tỉnh miền Bắc. Thế nhưng, vừa qua, anh lo sốt vó vì sau khi đấu giá thành công lô đất tiền tỷ tại Hải Dương, anh không bán được ngay và phải nộp tiền theo tiến độ. “Trước khi đấu giá, tôi đặt cọc 500 triệu đồng nên tôi tiếc không dám bỏ cọc phải xoay xở khắp nơi để vào tiền. Tôi liên hệ nhiều ngân hàng nhưng chưa ngân hàng nào cho vay nên phải vay nhiều người quen. Giờ tôi chịu áp lực lớn vì những lần đóng tiền tiếp theo không biết phải làm sao”, anh Thắng nói.

Thị trường bất động sản đang “đóng băng”? Ảnh: Ngọc Mai

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Alpha Real, đơn vị phân phối nhiều dự án BĐS cho rằng, lượng giao dịch BĐS không còn bùng nổ do thị trường mất đi một số lượng lớn nhà đầu cơ. Trước những động thái kiểm soát tín dụng vào BĐS, các nhà đầu tư đều đang nghe ngóng và chờ đợi động thái chính sách tiếp theo từ Chính phủ như nới lỏng chính sách vĩ mô có, nới hạn mức tín dụng hay ưu tiên cho một số dự án nhất định được tiếp cận nguồn vốn.

“Với các nhà đầu cơ lướt sóng, họ sẽ không lựa chọn vào thị trường ở thời điểm này. Việc cho vay đầu tư BĐS đã bị siết chặt, trong bối cảnh thị trường chậm thanh khoản, dòng tiền không về kịp, rủi ro chôn vốn và áp lực trả lãi ngân hàng sẽ là rất lớn”, ông Sơn nói.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa phát đi thông báo về việc điều hành chính sách tín dụng trong thời gian vừa qua. Cụ thể, theo cơ quan này, trước năm 2011, tín dụng là kênh cung ứng vốn chủ lực cho nền kinh tế, tăng rất nhanh, tỷ lệ tín dụng/GDP cũng tăng nhanh; gây bất ổn vĩ mô, lạm phát tăng cao ở mức 2 con số, an toàn hệ thống tài chính bị đe dọa nghiêm trọng (bong bóng BĐS, chứng khoán). Nhiều tổ chức tín dụng (TCTD) yếu kém, rủi ro thanh khoản gia tăng rơi vào “vòng xoáy” đua lãi suất huy động nguồn vốn để cho vay, nợ xấu tăng cao... đặt hệ thống ngân hàng trước nguy cơ tiềm ẩn đổ vỡ.

Theo ông Sơn, trên thị trường hiện nay chỉ còn những người mua nhà ở thực và nhà đầu tư chân chính, có đủ tiềm lực tài chính, trường vốn và xác định đầu tư dài hạn. Chính vì vậy, hiện tại giao dịch đang chậm hơn thời gian trước.

Dòng tiền BĐS quay lại Hà Nội, TPHCM?

Ngày 30/7 vừa qua, tại huyện Mê Linh (Hà Nội), giá các lô đất đấu liên tục xác nhận kỷ lục khi lên tới 100 triệu đồng/m2. Trước đó, một doanh nghiệp nhà nước tổ chức đấu giá đất tại Mê Linh cũng ghi nhận mức giá lên tới 50 - 55 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com, mức độ quan tâm đến BĐS có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý 2/2022 so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, trong quý II/2022 đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021.

Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven tăng mạnh. Trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021. Còn tại TPHCM ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh nhận định trong ngắn hạn, sẽ khó có khả năng giá BĐS giảm. “Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác”, ông Quốc Anh nói.

Trước thực trạng trên, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, Bộ Xây dựng kiến nghị, các bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao cần nghiên cứu dự thảo, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) theo Nghị quyết số 50/2022/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Bên cạnh đó, các bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh BĐS… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS.