Bất động sản hưởng lợi từ metro

Những năm gần đây, xu hướng mua bất động sản đã thay đổi, câu hỏi "cách bao xa" đang dần chuyển thành "đi mất bao lâu".

Tăng cao hơn từ 10 - 20%

Theo thống kê, TP.Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô khoảng 18 tuyến, dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Trong đó, ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, Nhổn - ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12.2027, Hà Nội cũng vừa khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.

Trong khi đó, tại TP.HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro cũng được định hướng phát triển với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã vận hành; tuyến số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Đáng chú ý, hạ tầng đường sắt tốc độ cao tại Việt Nam cũng đã chính thức được kích hoạt với 2 tuyến Hà Nội - Quảng Ninh (120 km) và Bến Thành - Cần Giờ, (54 km) dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. Đây cũng là hai dự án đưa Việt Nam vào nhóm số ít quốc gia có đường sắt cao tốc 350 km/giờ, tạo sự thay đổi mang tính cách mạng về thời gian di chuyển.

Vì sao nhà gần metro giá thường đắt đỏ?- Ảnh 1. — Các dự án chung cư gần các metro thường có mức tăng giá cao hơn các dự án cùng khu vực

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Xu hướng những năm gần đây cho thấy, câu hỏi "cách bao xa" đang dần chuyển thành "đi mất bao lâu". Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25 - 40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển.

Thực tế trên thế giới cho thấy, các dự án bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng thường ghi nhận mức tăng giá tốt hơn so với mặt bằng chung. Tại Việt Nam, các tuyến metro mới chỉ bắt đầu được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây nên cần thêm thời gian để hình thành dữ liệu đủ dài đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng giao thông công cộng lên giá bất động sản.

Tuy nhiên, những tín hiệu ban đầu cho thấy khả năng tiếp cận giao thông công cộng đang dần trở thành một yếu tố được thị trường quan tâm và phản ánh vào giá trị bất động sản. Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10 - 20% so với mức tăng chung của thị trường.

Nhưng không phải tất cả các dự án đều tăng

Tuy nhiên, không phải cứ gần metro là đương nhiên hưởng lợi từ TOD. Một dự án cách ga 500m trên bản đồ nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối kém với xe buýt hoặc các điểm đến khác thì chưa chắc tạo ra giá trị tương xứng. TOD không đơn thuần là xây nhà cạnh metro mà là tạo ra khả năng kết nối thuận tiện giữa nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và các dịch vụ thiết yếu.

Vì vậy, điều người mua cần quan tâm không chỉ là "cách ga bao nhiêu mét" mà quan trọng hơn là "từ căn nhà này có thể đi đến đâu, trong bao lâu và với chi phí bao nhiêu". Hai dự án cùng cách ga 500m nhưng chất lượng kết nối khác nhau hoàn toàn có thể có giá trị sử dụng và giá trị thị trường khác nhau.

"Một căn hộ giá 4,5 tỉ đồng cách ga metro 3km có thể có giá tốt hơn căn hộ 5 tỉ đồng cách ga 500m, nhưng nếu khu vực vùng đó được kết nối tốt với metro, cư dân vẫn có thể tiếp cận các trung tâm việc làm và dịch vụ với chi phí hợp lý hơn so với việc phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân", VARS IRE tính toán.

Vì sao nhà gần metro giá thường đắt đỏ?- Ảnh 2. — Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng tăng giá

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS IRE đưa ra ví dụ, giả sử một hộ gia đình tiết kiệm được 4 triệu đồng mỗi tháng cho nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các chi phí liên quan, khoản tiết kiệm tương đương 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm.

Đây mới chỉ là phần chi phí có thể lượng hóa bằng tiền, chưa tính đến giá trị của thời gian được tiết kiệm khi giảm thời gian di chuyển hàng ngày. Với những hộ gia đình phải di chuyển xa để đi làm, đưa đón con hoặc tiếp cận các dịch vụ thiết yếu, thời gian trên đường cũng là một dạng "chi phí cơ hội", bởi đó là khoảng thời gian không thể dành cho công việc, gia đình hoặc nghỉ ngơi.

"Với những người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, các khu vực vùng ven, khu vực vệ tinh có giá thấp hơn trung tâm nhưng kết nối tốt với metro có thể trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc. Người mua vừa có thể giảm áp lực về giá nhà, vừa có thêm cơ hội giảm chi phí đi lại khi hệ thống giao thông công cộng vận hành hiệu quả. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự có ý nghĩa khi metro được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với hành trình đi lại thực tế của gia đình", ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } // Lấy phần tử giữa bài để chèn widget: ưu tiên figure, sau đó p không nằm trong figure function tnDetailFindMidElement(rootSelector) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var figures = Array.from(root.querySelectorAll('figure')); var paragraphs = Array.from(root.querySelectorAll('p')).filter(function (p) { return !p.closest('figure'); }); var elements = figures.concat(paragraphs); return elements.length ? elements[Math.floor(elements.length / 2)] : null; } (function () { if (window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden)) { if (!laNuocNgoai) { let pertarget = tnDetailFindMidElement('div.detail-cmain'); if (!pertarget || !pertarget.parentNode) return; var pernewDiv = document.createElement('div'); pernewDiv.id = 'tn_detail_foryou1_pc_per'; pertarget.parentNode.insertBefore(pernewDiv, pertarget.nextSibling); loadJsAsync('https://js.aiservice.vn/rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js', function(){}, function() { window.boxTNRecs.err.push('rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js'); }); } } })(); (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; // chỉ chạy khi laNuocNgoai true var target = tnDetailFindMidElement('div.detail-cmain'); if (!target || !target.parentNode) return; var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = 'taboola-mid-article-widget'; target.parentNode.insertBefore(newDiv, target.nextSibling); window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); })();