Bộ Xây dựng đang soạn Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi nhằm tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường BĐS; hỗ trợ, thúc đẩy thị trường phát triển.
Lắng nghe các ý kiến để hoàn thiện luật
Cùng với đề xuất các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS, dự thảo luật cũng đã bổ sung một số nội dung quy định cụ thể về giao dịch, kinh doanh các loại BĐS gọi chung là BĐS du lịch, gồm: công trình căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel), nhà phố thương mại (shophouse).
Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đề cập đầy đủ hơn các hình thức, loại hình kinh doanh BĐS, đặc biệt là các loại hình mới được hình thành; bảo đảm thực thi hiệu quả trong thực tế áp dụng và tạo môi trường pháp lý hiệu quả cho phát triển năng lực của doanh nghiệp, tạo động lực phát triển thị trường BĐS; đồng thời tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch.
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gồm 11 chương, 99 điều, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 5-2023, thông qua vào tháng 10-2023 và có hiệu lực từ ngày 1-1-2024. Lần này, dự thảo luật sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại BĐS đưa vào kinh doanh (tại điều 5), gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú); nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Riêng đối với hoạt động giao dịch BĐS, Bộ Xây dựng đề xuất phải thực hiện qua các sàn giao dịch BĐS theo 2 phương án. Phương án 1: Chủ đầu tư dự án BĐS khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS.
Phương án 2: Các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.
Dự thảo luật cũng đưa ra quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS tại các địa chỉ sau: trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp kinh doanh qua sàn, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định của luật này.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết trong thời gian tới, bộ sẽ chủ trì tổ chức 3 hội thảo tại miền Bắc, miền Trung và miền Nam để lắng nghe ý kiến của các địa phương, bộ, ngành, doanh nghiệp, chuyên gia, nhằm bảo đảm Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mang tính thực tiễn, khả thi, tạo sự đồng thuận cao; đồng thời bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa Luật Kinh doanh BĐS với các luật khác.
Sự cố “vỡ trận” ở Cocobay Đà Nẵng lộ ra nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản du lịch Ảnh: ĐỊNH CAO
Cần khung chính sách để phát triển BĐS du lịch
Thực tế lâu nay, loại hình BĐS du lịch được ví như đứa "con lai" sinh ra nhưng chưa được cấp giấy khai sinh, chưa được thừa nhận. Vì vậy, có nhiều vấn đề phát sinh bất cập liên quan loại hình BĐS này.
GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết loại hình BĐS du lịch bắt đầu phát triển mạnh từ năm 2014. Tuy nhiên, đến năm 2018, do sự cố "vỡ trận" ở Cocobay Đà Nẵng, phân khúc BĐS du lịch lịm dần.
"Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho BĐS du lịch nhưng không ai làm cả. Đến khi dịch COVID-19 bùng phát, chúng ta có thời gian nghỉ, đến bây giờ độ nóng đã quay lại. Luật Đất đai đang sửa, vậy đến lúc nào có khung pháp lý cho BĐS du lịch - vốn là một phân khúc có tiềm năng rất lớn?" - ông Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.
Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực cho rằng vai trò của phân khúc BĐS du lịch rất quan trọng. Đây là một kênh đầu tư không chỉ của chủ đầu tư mà còn của cả cá nhân góp vốn. Đã là kênh đầu tư thì thị trường thứ cấp là vô cùng quan trọng, giúp Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy hội nhập quốc tế của đất nước.
"Tại sao các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia làm BĐS du lịch rất tốt nhưng Việt Nam lại không làm được? Rõ ràng pháp lý là vấn đề nổi cộm. Chúng ta đã cố gắng giải quyết vấn đề này trong nhiều năm vừa qua nhưng chưa được" - ông Cấn Văn Lực nêu thực trạng.
Đồng quan điểm, PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định du lịch Việt Nam đang phát triển và hội đủ cơ hội để bùng nổ trong bối cảnh người dân rất nhanh nhạy trong đầu tư. Muốn bùng nổ du lịch thì cần có vốn và huy động nguồn vốn từ xã hội là vô cùng hiệu quả. Nếu hệ thống pháp luật ổn định thì việc huy động vốn này không chỉ tạo điều kiện cho phát triển kinh tế mà còn chia sẻ lợi ích cho người dân.
Trong khi đó, PGS-TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, lưu ý việc xây dựng khung pháp lý cho condotel cần được ưu tiên. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cần sửa đổi, bổ sung theo hướng định danh chính thức các loại BĐS du lịch; xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai; quy định cụ thể về thế chấp BĐS du lịch.
"Đặc biệt, cần bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng với chủ đầu tư dự án BĐS du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại BĐS du lịch của người mua" - ông Trần Kim Chung đề xuất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA):
Xem xét có tình, có lý với các dự án hiện nay
HoREA kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh loại hình dự án BĐS du lịch từ tên gọi đến việc cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở" cho khách hàng.
Về quy trình thủ tục, trước hết, chủ đầu tư dự án BĐS du lịch xin cấp sổ đỏ cho mình. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán các căn hộ, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp.
Về xử lý chuyển tiếp, HoREA đề nghị xem xét giải quyết có lý, có tình đối với các trường hợp khách hàng mua sản phẩm trong các dự án BĐS du lịch trước đây (được cấp sổ đỏ nhưng bị thu hồi vì trái pháp luật). Theo đó, họ được cấp lại sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án và tính thời hạn kể từ ngày được cấp lại sổ.
Về cách tính diện tích phần sở hữu riêng của BĐS du lịch, mà cụ thể là các dự án condotel, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel, làm căn cứ để Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng của condotel vào sổ đỏ cấp cho khách hàng.
Ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản SmartLand:
Tồn tại hợp pháp sao không sớm có "khai sinh"?
Việc thừa nhận tính pháp lý của các loại hình căn hộ thương mại như condotel, resort villa, officetel… thì chắc chắn thị trường sẽ tích cực hơn. Người bán, người mua và cả người môi giới sẽ nhẹ nhõm hơn khi giao dịch một sản phẩm được thừa nhận bằng giấy chủ quyền. Từ đó, chủ đầu tư có thể mạnh dạn ký hợp đồng mua bán, ngân hàng có thể nhận thế chấp cho vay. Dự án được thừa nhận, được cho xây dựng, được lưu trú, mọi thứ vẫn được giao dịch, tại sao không làm "khai sinh" cho nó sớm?
Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP Tập đoàn VNGroup:
Nhiều lần sửa nhưng chưa phù hợp thực tiễn
Trong nhiều năm theo đuổi loại hình BĐS du lịch, tôi nhận thấy các quy định liên quan phân khúc này nhiều lần sửa nhưng vẫn chưa phù hợp với thực tiễn. Với những bất cập hiện nay, doanh nghiệp luôn muốn BĐS du lịch có "danh phận" rõ ràng.
Thủ tướng Chính phủ cũng từng nói về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Vì thế, vấn đề tạo khung pháp lý chặt chẽ, hiệu quả với BĐS du lịch lại càng hết sức quan trọng.
Sơn Nhung - Văn Duẩn ghi
