Bất động sản dịch chuyển ra sao khi Đồng Nai lên thành phố?

Nhiều “ông lớn” góp mặt

Từ ngày 30/4, Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, đánh dấu bước ngoặt mở ra không gian phát triển mới. Theo đó, từ một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của cả nước, Đồng Nai đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với mục tiêu trở thành đô thị hiện đại, phát triển cân bằng giữa kinh tế và chất lượng sống.

Trong định hướng phát triển dài hạn, sông Đồng Nai được xác định là “xương sống” về cảnh quan và không gian phát triển. Dọc theo hành lang này, nhiều khu đô thị quy mô lớn đang hình thành, được quy hoạch theo hướng tích hợp đa chức năng, kết hợp giữa nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng.

Không chỉ dừng ở trục ven sông, Đồng Nai còn mở rộng không gian đô thị về phía khu vực sân bay Long Thành và các hành lang giao thông chiến lược theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Đây là những khu vực có tiềm năng trở thành cực tăng trưởng mới nhờ lợi thế kết nối và logistics.

Hiện nay, thị trường bất động sản Đồng Nai ghi nhận sự tham gia của nhiều doanh nghiệp với các dự án quy mô lớn từ nhiều năm nay. Trong số các dự án dọc hành lang sông Đồng Nai, Aqua City của Tập đoàn Novaland được xem là một trong những đại đô thị trọng điểm, giữ vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển chuỗi đô thị ven sông của địa phương.

Dự án tọa lạc bên dòng sông Đồng Nai, ngay trục Hương lộ 2 - tuyến kết nối chiến lược giữa TPHCM, Đồng Nai và sân bay Long Thành. Với vị trí này, Aqua City được đánh giá là một trong những đô thị hưởng lợi trực tiếp nhất từ làn sóng đầu tư hạ tầng.

Với quy mô hơn 1.000 ha và 32 km đường sông tự nhiên bao quanh, dự án dành 70% diện tích cho mảng xanh, hạ tầng và hệ tiện ích đẳng cấp. Giai đoạn 2025 - 2028, Aqua City dự kiến đóng góp khoảng 23.000 tỷ đồng vào ngân sách, đồng thời tạo việc làm cho hàng nghìn lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và an sinh xã hội của địa phương.

Tương tự, Nam Long Group bắt tay với các đối tác quốc tế để phát triển khu đô thị tích hợp tại khu vực Long Hưng ngay cạnh Aqua City. Sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế được kỳ vọng sẽ nâng chuẩn phát triển đô thị tại Đồng Nai, từ quy hoạch đến vận hành.

Trong khi đó, Đất Xanh Group hiện diện tại Đồng Nai với dự án Gem Sky World. Đây được xem là dự án có quy mô lớn nhất trong trục đô thị vệ tinh cạnh sân bay Long Thành, cung ứng hơn 4.000 sản phẩm. Tuy nhiên, bên trong dự án vẫn chưa có nhiều cư dân về ở.

Làn sóng đổ bộ về Đồng Nai tiếp tục mở rộng với sự góp mặt của nhiều doanh nghiệp lớn trong nước và quốc tế. Thăng Long Real Group khởi công dự án FIATO City tại Nhơn Trạch, Gamuda Land giới thiệu dự án Spring Ville, Sun Group có các tổ hợp đô thị - du lịch quy mô hàng trăm hecta, Fresia Riverside lại nổi lên như một điểm đến đầu tư khi tọa lạc ngay mặt tiền Bùi Hữu Nghĩa với mức giá dưới 2 tỷ đồng.

Tác động lâu dài

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. Đồng Nai, tính đến quý I/2026, Đồng Nai có hơn 440 dự án nhà ở đang triển khai, trong đó phần lớn là các khu đô thị quy mô lớn. Con số này cho thấy xu hướng chuyển dịch rõ nét từ phát triển dàn trải sang mô hình đại đô thị tích hợp. Đây được xem là một trong những chiến lược quan trọng để tái cấu trúc không gian phát triển.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, việc phát triển đô thị xung quanh sân bay là xu hướng phổ biến trên thế giới, khi các sân bay quốc tế không chỉ là cửa ngõ giao thông mà còn là hạt nhân hình thành các đô thị tích hợp. Khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động, nhu cầu về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng sẽ gia tăng mạnh, tạo động lực cho sự phát triển của các khu đô thị trong khu vực.

Còn ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương không đơn thuần là một thay đổi hành chính, mà là bước nâng cấp về vai trò trong cấu trúc kinh tế vùng. Khi đó, Đồng Nai không còn là một tỉnh công nghiệp vệ tinh, mà sẽ trở thành một cực phát triển mới trong đại đô thị vùng Đông Nam Bộ, gắn chặt với TPHCM và hệ thống hạ tầng quốc gia, đặc biệt là sân bay Long Thành.

“Tác động đến thị trường bất động sản sẽ mang tính tái cấu trúc hơn là tạo sóng. Hưởng lợi lớn nhất là bất động sản công nghiệp và logistics, khi Đồng Nai gần như chắc chắn trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa quy mô lớn. Cùng với đó, phân khúc nhà ở cũng sẽ tăng trưởng mạnh nhờ nhu cầu ở thực từ lực lượng chuyên gia, kỹ sư và dòng dịch chuyển dân cư từ TPHCM”, ông Tuấn nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Consulting khẳng định, việc Đồng Nai lên thành phố sẽ tạo ra tác động tích cực về mặt kỳ vọng và dài hạn đối với thị trường bất động sản khu vực. Đây là yếu tố giúp nâng cao vị thế đô thị, đồng thời tạo động lực thu hút đầu tư, phát triển hạ tầng và gia tăng dân số cơ học.

Ở góc độ tổng thể, việc nâng cấp đơn vị hành chính sẽ đi kèm với quá trình đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, hoàn thiện quy hoạch đô thị và thu hút dân cư, từ đó tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, Đồng Nai vốn đã có lợi thế về kết nối vùng với TPHCM, cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, nên dư địa tăng trưởng vẫn còn khá lớn.

“Khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh hơn, nhu cầu về không gian sống chất lượng, đồng bộ về tiện ích và hạ tầng sẽ gia tăng. Đây là lợi thế của các khu đô thị tích hợp so với các sản phẩm phát triển rời rạc, từ đó tạo nền tảng cho khả năng hấp thụ và gia tăng giá trị trong dài hạn. Điểm mấu chốt là Đồng Nai không chỉ cần chỗ ở, mà cần những không gian sống có khả năng tích hợp đầy đủ chức năng như làm việc, sinh hoạt, thương mại và dịch vụ”, ông Thắng nói.