Nguồn cung và giá bán cùng tăng: Thị trường bước vào pha “hồi phục có chọn lọc”.
Năm 2025 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung căn hộ, trong bối cảnh nhiều vướng mắc pháp lý kéo dài đã dần được tháo gỡ. TPS ghi nhận, nguồn cung căn hộ tại TP HCM (sau sáp nhập) tăng tới 120% so với cùng kỳ, đạt khoảng 22.000 căn, vượt trội so với mức tăng nhẹ tại Hà Nội.
Song song với nguồn cung, mặt bằng giá bán cũng tiếp tục đi lên, phản ánh sức mua tích cực của thị trường. Giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 95 triệu đồng/m² (tăng 46% so với cùng kỳ), trong khi TP HCM đạt khoảng 90 triệu đồng/m² (tăng 25% so với cùng kỳ).
Mức tăng giá tại TP HCM được “hấp thụ” tốt nhờ sự gia tăng nguồn cung ở các khu vực giá hợp lý như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), nơi mức giá chỉ dao động 35–45 triệu đồng/m², phù hợp với nhu cầu ở thực.
Theo đánh giá của TPS, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới duy trì ở mức cao 70–80%, cho thấy niềm tin của người mua đang dần quay trở lại, dù mặt bằng giá đã thiết lập mức cao mới.
(Nguồn: CBRE, One Mount Group, TPS Research).
Triển vọng 2026: Phía Nam sôi động với các dự án cao cấp quy mô lớn.
Bước sang năm 2026, TPS dự báo thị trường bất động sản phía Nam sẽ tiếp tục duy trì trạng thái sôi động, với tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM ước đạt 25.500 căn, tăng 16% so với năm trước.
Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các dự án cao cấp quy mô lớn tại khu vực TP.HCM cũ, nổi bật là The Global City, Vinhomes Green Paradise, The Privé và đặc biệt là các dự án của Masterise Homes – được dự báo chiếm hơn 50% nguồn cung mới.
Sự dịch chuyển này khiến mặt bằng giá mở bán trung bình tại TP.HCM năm 2026 có thể tăng khoảng 10%, cao hơn so với Hà Nội (khoảng 5%). TPS cho rằng, đây là hệ quả tất yếu khi nguồn cung mới tập trung nhiều hơn vào phân khúc trung – cao cấp, trong bối cảnh hạ tầng đô thị (metro, vành đai, nút giao trọng điểm) đang được đẩy nhanh tiến độ, tạo lực đỡ cho giá và nhu cầu.
Pháp lý được “khơi thông”: Cú hích quan trọng cho cả cung và cầu.
Một trong những luận điểm quan trọng nhất của TPS là vai trò then chốt của việc tháo gỡ nút thắt pháp lý. Việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở (sửa đổi) cùng các nghị quyết thí điểm tại TP HCM (như Nghị quyết 171) đang dần đi vào thực tế đã giúp hàng loạt dự án được khơi thông.
Theo TPS, tác động không chỉ dừng ở việc tăng nguồn cung, mà còn giúp chủ đầu tư cải thiện dòng tiền, gia tăng ưu đãi bán hàng, đồng thời thúc đẩy thanh khoản thứ cấp khi các dự án bị treo sổ nhiều năm bắt đầu được xem xét giải quyết. Điều này tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực lên toàn bộ chuỗi giá trị của thị trường bất động sản.
(Nguồn: Bộ Xây dựng, TPS Research).
Lãi suất thấp và chính sách bán hàng linh hoạt: Nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới
Mặt bằng lãi suất cho vay trung – dài hạn hiện duy trì quanh 7–8%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023. TPS đánh giá, lãi suất thấp là nền tảng quan trọng giúp kích hoạt lại nhu cầu ở thực và phân khúc trung – cao cấp, vốn rất nhạy cảm với chi phí vốn.
Cùng với đó, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh (24% ytd sau 9T2025) và các chính sách bán hàng ngày càng linh hoạt – từ giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu, đến ưu đãi phí và hệ sinh thái dịch vụ – đang giúp thị trường hấp thụ tốt lượng cung mới mà không tạo ra “cú sốc” dư thừa.
(Nguồn: Fiinpro-X, SBV, TPS).
Thận trọng với rủi ro chu kỳ nhưng triển vọng trung hạn vẫn tích cực
Dù triển vọng được đánh giá tích cực, TPS cũng nhấn mạnh bất động sản là ngành mang tính chu kỳ cao. Một số rủi ro cần theo dõi trong năm 2026 bao gồm mặt bằng giá cao tại các dự án cao cấp, biến động lãi suất do áp lực tỷ giá, và tiến độ tháo gỡ pháp lý có thể không đồng đều giữa các địa phương.
Tuy vậy, với nền tảng pháp lý cải thiện, hạ tầng được đẩy mạnh và chính sách vĩ mô hỗ trợ tăng trưởng, TPS cho rằng thị trường bất động sản dân cư đang từng bước bước vào giai đoạn hồi phục bền vững hơn, trong đó khu vực phía Nam tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt.
