Dấu hiệu phục hồi
Trong báo cáo mới đây của Maybank Investment Bank, ngành bất động sản ghi nhận doanh thu giảm 23% trong 9T2024 do các hoạt động kinh doanh cốt lõi chỉ đạt kết quả khiêm tốn, phản ánh tác động kéo dài của giai đoạn suy thoái thị trường trong năm 2022. Sự suy giảm này đã khiến doanh số presales giảm đáng kể, duy trì ở mức thấp cho đến hết năm 2023.
Theo Maybank, các công ty phát triển BĐS niêm yết trong danh mục theo dõi đã đạt đỉnh doanh số presales ở mức 189.000 tỷ đồng trong năm 2022, sau đó giảm sút trong năm 2023 và bắt đầu chạm đáy dần từ quý 4/2023. Doanh số presales kể từ đó đã phục hồi ổn định, đến hết quý 3/2024 đạt 94.000 tỷ đồng (+61% so với cùng kỳ), báo hiệu sự phục hồi sớm.
Đội ngũ phân tích lý giải nguyên nhân chính của sự gián đoạn này nằm ở các hạn chế về nguồn cung mới, bị ảnh hưởng bởi các nút thắt pháp lý.
"Việc ban hành khung pháp lý rõ ràng bị trì hoãn, cùng với chiến dịch chống tham nhũng tăng cường, khiến các cơ quan chức năng chần chừ trong việc phê duyệt các đơn đăng ký quyền sử dụng đất (LUR). Việc thiếu phê duyệt này đã làm gián đoạn chuỗi cung ứng và ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu suất của các công ty phát triển BĐS", báo cáo ngành nêu rõ.
Trong tương lai, sự rõ ràng về pháp lý và việc tháo gỡ các nút thắt sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì quỹ đạo phục hồi.
Mặt khác, trong năm 2024, Maybank cho biết không có sự chậm trễ hoặc gia hạn thanh toán đáng kể nào từ các công ty phát triển BĐS hàng đầu. Thay vào đó, đã có những tín hiệu tích cực cho thấy các công ty được quản lý tốt đang có cơ hội nổi lên như những ngôi sao trong giai đoạn thách thức này.
Điển hình, Nam Long (NLG) đã phát hành thành công 500 tỷ trái phiếu; Nhà Khang điền (KDH) huy động 3.000 tỷ đồng thông qua chào bán riêng lẻ, Đất Xanh (DXG) huy động hơn 1.800 tỷ thông qua phát hành quyền mua cổ phiếu. Đáng chú ý, Vinhomes (VHM) đã phát hành thành công 13.500 tỷ trái phiếu và kế hoạch huy động thêm 500 triệu USD trên thị trường trái phiếu quốc tế.
Những diễn biến này minh chứng rằng các doanh nghiệp phát triển BĐS hàng đầu với nền tảng tài chính mạnh mẽ và uy tín đang quản lý hiệu quả các thách thức thanh khoản hiện tại. Khả năng huy động vốn thông qua trái phiếu, chào bán riêng lẻ, và phát hành quyền mua cổ phiếu cho thấy niềm tin được khôi phục từ các nhà đầu tư và các bên liên quan, dù thị trường vẫn đang trong giai đoạn thận trọng.
2025 - Bước ngoặt quan trọng
Quý 4/2024, Maybank dự báo lợi nhuận mạnh hơn trên toàn ngành bất động sản nhà ở, được thúc đẩy bởi doanh số presales cải thiện. Động lực tích cực từ doanh số presales ghi nhận trong quý 4/2023 và 9 tháng đầu năm 2024 được kỳ vọng sẽ chuyển hóa thành doanh thu được ghi nhận. Ngoài ra, hiệu ứng mùa vụ từ các đợt bàn giao trước Tết được dự kiến sẽ hỗ trợ thêm cho lợi nhuận trong giai đoạn này.
Nhờ đó, nhóm phân tích kỳ vọng, lợi nhuận ròng của KDH sẽ tăng trưởng 439% lên mức 335 tỷ đồng trong quý 4/2024. Tương tự, PDR và NLG ghi nhận lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt lần lượt 503 tỷ và 467 tỷ đồng, tăng trưởng tương ứng 78% và 61% so với cùng kỳ. Đặc biệt, Vinhomes với động lực từ việc bàn giao các dự án Vũ Tên, Ocean Park 2 và Ocean Park 3 được kỳ vọng tăng trưởng 1.755%, đạt mức lợi nhuận ròng 15.230 tỷ đồng.
Với lợi nhuận thấp trong năm 2024, doanh số presales dần cải thiện và đánh giá triển vọng tích cực về sự phục hồi của ngành bất động sản, Maybank tin rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi ban đầu.
Theo đó, Maybank kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ cho các công ty niêm yết trong những năm tới. Năm 2024, ngành BĐS dự kiến sẽ đạt mức tăng trưởng 10,4% so với năm ngoái (hoặc +70,7% so với năm trước nếu loại trừ VHM). Nhờ đó, lợi nhuận ngành dự kiến sẽ phục hồi lên 37.700 tỷ đồng (hoặc 1.769 tỷ đồng nếu loại trừ VHM).
Với độ trễ từ 1-2 năm giữa presales và ghi nhận doanh thu, Maybank tin rằng 2025 sẽ đánh dấu một bước ngoặt quan trọng, báo hiệu sự phục hồi của ngành và đặt nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Nhóm phân tích dự báo tăng trưởng lợi nhuận ngành đạt 11% trong giai đoạn 2025 đến 2027. Nếu loại trừ VHM, con số này tăng đáng kể lên 67%, nhấn mạnh tiềm năng phục hồi mạnh mẽ trong số các công ty phát triển niêm yết khác. Điều này nhấn mạnh sự khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới, được thúc đẩy bởi tâm lý cải thiện, giảm bớt hạn chế nguồn cung và sự phục hồi nhu cầu trong thị trường bất động sản nhà ở của Việt Nam.
Tóm lại, trong khi năm 2025 đang định hình để mang lại tăng trưởng mạnh mẽ cho ngành, được thúc đẩy bởi doanh số presales và hiệu ứng mức nền thấp, tính bền vững lâu dài của sự tăng trưởng này sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như danh mục dự án của công ty, sức khỏe tài chính và uy tín thương hiệu. Những yếu tố này sẽ phân biệt các công ty phát triển BĐS chuẩn bị tốt với những công ty chưa sẵn sàng tận dụng cơ hội phục hồi, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong bối cảnh cạnh tranh của ngành.
