Đặt cọc mua đất 280m2, phát hiện thực tế chỉ còn 196,4m2
Theo trình bày của bà T. (ngụ tỉnh Quảng Nam cũ, nay thuộc TP Đà Nẵng), tháng 3/2019, bà thỏa thuận nhận chuyển nhượng nhà, đất của vợ chồng ông N. tại Quảng Nam với giá 2,5 tỷ đồng. Diện tích đất được ghi trong giấy thỏa thuận là 280m2.
Tại thời điểm giao dịch, ông Th. được mời chứng kiến và là người viết giúp các bên giấy tạm ứng tiền. Nội dung thể hiện bà T. giao trước 100 triệu đồng. Khi bên mua thanh toán đủ tiền, bên bán sẽ hoàn tất thủ tục sang tên và chuyển toàn bộ diện tích đất sang đất ở.
Sau đó, bà T. tiếp tục giao cho ông N. 100 triệu đồng tiền đặt cọc. Ông Th. được mời đến viết bổ sung nội dung xác nhận khoản tiền này. Tổng số tiền bà T. đã giao cho bên bán là 200 triệu đồng.
Tuy nhiên, tranh chấp phát sinh khi diện tích đất thực tế được phép chuyển nhượng không đúng với diện tích ghi trong giấy thỏa thuận.
Bà T. cho biết tại thời điểm giao dịch, bà hiểu toàn bộ phần đất còn lại của vợ chồng ông N. có diện tích 280m2. Theo lời bà, ông Th. từng đề nghị ông N. kiểm tra lại diện tích. Khi đó, ông N. xác nhận thửa đất ban đầu rộng 380m2, đã chuyển nhượng 100m2 nên còn 280m2.
Tuy nhiên, sau khi ông N. làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2019, diện tích đất còn lại được xác định chỉ 196,4m2.
Không đồng ý với sự chênh lệch này, bà T. khởi kiện, yêu cầu ông N. tiếp tục thực hiện giao dịch theo thỏa thuận ban đầu. Trường hợp diện tích đất không đủ như cam kết, bà đề nghị giảm giá chuyển nhượng xuống còn 2,3 tỷ đồng.
Nếu không thể tiếp tục giao dịch, bà yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và phạt cọc 200 triệu đồng.
Bên bán cho rằng người làm chứng ghi nhầm diện tích
Ở chiều ngược lại, ông N. thừa nhận đã lập giấy cam kết chuyển nhượng nhà, đất và nhận 200 triệu đồng từ bà T. Tuy nhiên, ông cho rằng việc ghi diện tích 280m2 xuất phát từ nhầm lẫn của ông Th.
Theo ông N., ông Th. chỉ xem số liệu tại một trang của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2003 mà không xem phần đăng ký biến động ở trang sau. Một phần diện tích đất đã được vợ chồng ông chuyển nhượng cho người khác từ trước.
Ông N. cho rằng bà T. cũng đã xem nhà, đất thực tế, được nhận bản sao giấy chứng nhận cũ và biết phần đất có hàng rào phân định.
Ông N. đề nghị tiếp tục thực hiện giao dịch với diện tích đất hiện có, đồng thời giữ nguyên giá chuyển nhượng 2,5 tỷ đồng. Trường hợp bà T. không đồng ý, ông chấp nhận chấm dứt giao dịch và hoàn trả số tiền đã nhận, nhưng không đồng ý chịu phạt cọc.
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND TP Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam (nay là TAND khu vực 5 - Đà Nẵng) nhận định, tranh chấp phát sinh do các bên nhầm lẫn về diện tích đất chuyển nhượng.
Cụ thể, diện tích 280m2 ghi trong giấy đặt cọc không khớp với diện tích thực tế còn lại được phép chuyển nhượng. Do không thống nhất được phương án điều chỉnh giá hoặc tiếp tục thực hiện giao dịch, các bên không thể tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Căn cứ Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án tuyên giao dịch đặt cọc vô hiệu do nhầm lẫn, không chấp nhận yêu cầu của bà T. về việc buộc ông N. tiếp tục thực hiện giao dịch và làm thủ tục sang tên nhà, đất. Theo quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Tòa buộc ông N. hoàn trả cho bà T. 200 triệu đồng đã nhận.
Đối với yêu cầu phạt cọc thêm 200 triệu đồng, HĐXX không chấp nhận do giao dịch đặt cọc đã bị tuyên vô hiệu, không thuộc trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng để áp dụng chế tài phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.
Trên cơ sở đó, Tòa sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T., buộc ông N. hoàn trả tiền đặt cọc, nhưng không chấp nhận yêu cầu phạt cọc.
(Tham khảo Bản án số 147/2019/DS-ST ngày 27/11/2019 của TAND TP Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam, nay là TAND khu vực 5 - Đà Nẵng)
