(Ảnh minh họa: H.L).
Trong báo cáo mới phát hành, CTCP Chứng khoán VNDirect cho biết, trong quý cuối năm 2022, khối lượng trái phiếu phát hành riêng rẻ của nhóm bất động sản ghi nhận 630 tỷ đồng. Chỉ có ba doanh nghiệp thực hiện phát hành, bao gồm: CTCP Đầu tư Nam Long (500 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Đức Trung (100 tỷ đồng) và CTCP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (30 tỷ đồng). Lãi suất phát hành có xu hướng tăng so với quý trước, lên mức trung bình 12%/năm.
Lũy kế cả năm 2022, giá trị phát hành riêng lẻ của nhóm bất động sản ghi nhận mức sụt giảm 79%, chỉ đạt 62.310 tỷ đồng, chiếm 23% tổng giá trị phát hành.
Nhóm phân tích cho biết, trong năm 2023, bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riếng lẻ (gần 273.000 tỷ đồng) trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng (tăng 76% so với cùng kỳ).
Trong đó, các doanh nghiệp có giá trị đáo hạn cao nhất trong 2023 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (14.476 tỷ đồng), CTCP Saigon Glory (7.000 tỷ đồng) và Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang (4.960 tỷ đồng).
"Trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt, chi phí tài chính gia tăng và thắt chặt phát hành trái phiếu, một số tổ chức phát hành có ít cơ hội tiếp cận nguồn vốn nhằm tái cơ cấu tài chính và đáp ứng nghĩa vụ nợ ngắn hạn. Rủi ro về khả năng thanh toán tập trung ở một số lĩnh vực có tỷ lệ đòn bẩy cao và hay biến động theo chu kỳ như lĩnh vực bất động sản", VNDirect cho hay.
FiinRatings mới đây cũng đưa ra nhận định, các chủ đầu tư bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3-5 năm và còn tùy thuộc quy mô) do đặc thù thâm dụng vốn. Dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này.
Trong vòng hai năm tới, gánh nặng đáo hạn trái phiếu của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.860 tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn. Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn.
Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: Gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực, thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự, tăng chiết khấu để kích cầu.
Tuy nhiên, FiinRatings cho rằng nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong thời gian ngắn do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác đối với nợ vay ngân hàng hay các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh,...
Ba năm vừa qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.
Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định nhằm kiểm soát chặt tín dụng trong môi trường lãi suất tăng đã buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án. Do đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính.
Trên thực tế, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành trong giai đoạn này thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết - nhóm doanh nghiệp có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch, được thể hiện qua đòn bẩy tài chính.
Thống kê của FiinRatings cho thấy, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.
