Sau 2–3 năm hưởng lãi suất thấp, người vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, khiến số tiền phải trả hàng tháng tăng mạnh, thậm chí vượt xa dự tính ban đầu. Nhóm chịu áp lực lớn nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao và cả người mua nhà lần đầu vốn đã tính toán dòng tiền khá sát.
Rủi ro càng lớn nếu dự án chậm bàn giao. Khi đó, người mua phải chịu “áp lực kép”: lãi vay tăng nhưng chưa thể cho thuê hay khai thác tài sản để tạo dòng tiền bù đắp. Trong bối cảnh thị trường cho thuê kém sôi động và chi phí vốn cao, nhiều người có thể rơi vào thế bị động, buộc bán tài sản khi thị trường không thuận lợi.
Chính áp lực này khiến nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Ảnh minh hoạ.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc tăng lãi suất có tác dụng kiềm chế đầu cơ. Tuy nhiên, nếu duy trì mặt bằng lãi suất cao quá lâu sẽ khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp khó triển khai dự án, nguồn cung suy giảm và thị trường mất cân đối cung – cầu. Ngược lại, lãi suất quá thấp kéo dài lại dễ kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng nóng.
Vì vậy, vấn đề không nằm ở chuyện “siết hay nới”, mà là điều hành tín dụng linh hoạt, có chọn lọc. Dòng vốn cần được định hướng đúng mục tiêu: vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.
Chính sách tín dụng nên phân hóa rõ: ưu tiên người mua nhà lần đầu, nhà ở giá phù hợp và nhu cầu ở thực; đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay đầu cơ, dùng đòn bẩy cao hoặc dự án pháp lý, dòng tiền thiếu khả thi. Các gói vay cho người mua nhà ở thực cần có lãi suất ổn định dài hạn, thời gian vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý để tránh “sốc lãi suất” sau giai đoạn ưu đãi.
VARS cho rằng tín dụng ưu đãi chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm nguồn cung phù hợp. Về lâu dài, giải pháp căn cơ là mở rộng nguồn cung nhà ở.
Trước hết, cần đẩy mạnh phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị ra khu vực có quỹ đất lớn, giá hợp lý; thúc đẩy mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) và phát triển mạnh nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê. Bên cạnh đó, cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh cần được tính toán hợp lý, tránh đẩy chi phí đầu vào quá cao khiến giá nhà vượt khả năng chi trả của người dân.
Song song, thị trường cần đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Phát triển các kênh vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định, bền vững hơn và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.
