3 điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản

Theo DKRA Group, từ năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào trạng thái trầm lắng và gần như "ngủ đông" ở một số phân khúc do còn nhiều điểm nghẽn chưa được tháo gỡ. Trong đó nút thắt về pháp lý hay việc khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng như thanh khoản sụt giảm là 3 điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay.

Thứ nhất là pháp lý. Đơn vị này cho biết, đây là khó khăn lớn nhất của thị trường, hiện nay hơn 70% vướng mắc của các dự án BĐS liên quan đến vấn đề này.

Số liệu thống kê của các đơn vị cho thấy, tính đến tháng 2/2023 cả nước có hơn 1.000 dự án vướng thủ tục pháp lý. Trong đó, TP.HCM có khoảng 116 dự án và TP. Hà Nội có khoảng 140 dự án vướng pháp lý. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp gặp sức ép khi không có nguồn thu, dự án có nhưng không thể triển khai vì rào cản pháp lý.

Vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án bỏ hoang, lãng phí quỹ đất. Ảnh: Vũ Phạm

Chia sẻ với Nhadautu.vn, Giám đốc một doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM cho biết, công ty đã chờ đợi gần 8 năm để được giải quyết vướng mắc của các dự án. Một dự án ở quận 8 có 3 block, 2 block, mở bán năm 2016, còn 1 block mở bán từ năm 2017 nhưng đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai. Hay như một dự án ở TP. Thủ Đức ra mắt thị trường năm 2019, triển khai thi công xong hầm móng nhưng sau đó lại không được cấp phép xây dựng do vướng mắc trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hay như một loạt doanh nghiệp khác ở TP.HCM vướng mắc trong câu chuyện tính tiền sử dụng đất, vướng quy hoạch, đất công xen kẹt. Có những dự án đã bàn giao cho khách hàng nhưng đến nay vẫn chưa có sổ hồng...

Thứ hai là về nguồn vốn tín dụng. Việc tăng cường kiểm soát tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến các doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động nguồn vốn. Bên cạnh đó, vấn đề đáo hạn trái phiếu cũng gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp, chỉ tính riêng năm 2023 sẽ có khoảng 120,000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn và bước sang năm 2024 là khoảng 110,000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Việc mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp BĐS.

Thứ ba, tâm lý của khách hàng. Những thông tin tiêu cực của thị trường cùng với các hoạt động thanh tra, kiểm soát liên tục diễn ra trong thời gian qua gây mất niềm tin của nhà đầu tư lẫn khách hàng, khách hàng có tâm lý thận trọng hơn trong việc xuống tiền mua BĐS, điều này vô hình trung khiến thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh.

Ngoài ra, những các yếu tố khác như lạm pháp, lãi suất, giá nguyên vật liệu… cũng gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. Chỉ trong 2 tháng đầu năm nay, số doanh nghiệp BĐS tạm ngừng hoạt động đã tăng hơn 50% và số doanh nghiệp giải thể tăng hơn 20% so với cùng kỳ.

Dẫu vậy, Chính phủ cũng đang đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ các và tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường BĐS trong thời gian tới, đặc biệt là Nghị quyết số 33 mới được Chính phủ ban hành về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Khơi thông thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, để hoàn thiện cơ chế, chính sách và đề ra giải pháp theo hướng bền vững, có trách nhiệm, cần phải đưa ra các chiến lược cụ thể để hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS.

Theo đó, Nhà nước điều chỉnh khung pháp lý cho hoạt động M&A tại Việt Nam, tránh chồng chéo trong các văn bản pháp luật. Đồng thời, Chính phủ cần ban hành cụ thể Nghị quyết về gói 120.000 tỷ đồng, bao gồm về tiêu chí, đối tượng cũng như lãi suất về gói vay cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, sớm ban hành nghị định để tháo gỡ một số điểm nghẽn cho các nhóm dự án đã cơ bản hình thành thủ tục, tập trung gỡ khó công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Đặc biệt là quy định về các chính sách, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nhằm có hướng xử lý, tạo nguồn cung, kích hoạt kinh tế. Song song, tiếp tục thúc đẩy tiến trình sửa đổi các luật đúng tiến độ.

Về phía doanh nghiệp BĐS, cần có phương án tái cấu trúc hoạt động sản xuất kinh doanh cho phù hợp với thực tại nền kinh tế và nguồn lực doanh nghiệp. Cấu trúc lại các dòng sản phẩm để dễ hấp thụ thị trường, khả năng tái xuất hiện doanh thu, doanh nghiệp hoạt động... Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần xây dựng chiến lược, phương án và chính sách đảm bảo lấy lại niềm tin cho các nhà đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc FiinGroup đưa ra một số giải pháp cho thị trường BĐS hiện nay. Trong đó, các cơ quan chức năng hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là các công cụ tài chính BĐS; có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, quỹ nhà ở…

Tái cơ cấu thị trường BĐS, thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường BĐS.

Xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là chỉ số giá BĐS làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách...; bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách công khai, minh bạch;

Cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ tín dụng BĐS, kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa giá nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.