Xu hướng tìm về khu vực đất đai có giá trị sử dụng cao, quanh các khu công nghiệp
An toàn dòng tiền trong lúc thị trường bất động sản biến động luôn được các nhà đầu tư cân nhắc. Hiện nay, tìm về khu vực đất đai có giá trị sử dụng cao, quanh các khu công nghiệp là xu hướng của các NĐT bất động sản. Thường nhà đầu tư sẽ hướng đến các khu vực trở thành thủ phủ công nghiệp mới của một tỉnh, thành. Tức các khu vực có vốn đầu tư FDI đăng kí lớn, quy hoạch tăng mạnh diện tích KCN, khu vực có tốc độ tăng dân số nhanh.
Thời gian qua, bất động sản, nhất là phân khúc đất nền tại các khu vực vùng ven, cạnh các khu công nghiệp – nơi có những dự án cơ sở hạ tầng quan trọng đang triển khai, tiềm năng tăng trưởng tốt được nhiều NĐT chú ý. Theo các chuyên gia, sở dĩ nhiều nhà đầu tư mạnh tay rót tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp là bởi tiềm năng từ khai thác cho thuê (nhà xưởng, nhà trọ, nhà phố), kinh doanh buôn bán...
Ghi nhận cho thấy, gần đây, sau khi các địa phương phía Nam như TP Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An đã đầy ắp dự án công nghiệp, làn sóng dịch chuyển KCN tại Bình Dương bắt đầu lan tới những địa phương phía Bắc như Bến Cát, Bàu Bàng….
Tính đến cuối tháng 4/2022, Bàu Bàng đã thu hút được 14 dự án đăng ký mới, trong đó đầu tư trong nước là 7 dự án, với tổng số vốn đăng ký 8.334 tỷ đồng; đầu tư nước ngoài thu hút 7 dự án, với tổng số vốn đăng ký 318 triệu đô la Mỹ, 2 dự án đăng ký tăng thêm vốn 13 triệu đô la Mỹ. Tính lũy kế đến tháng 4/2022, trên địa bàn huyện có 1.257 dự án, trong đó đầu tư trong nước 1.042 dự án, với tổng vốn đăng ký 40.451 tỷ đồng, đầu tư nước ngoài 215 dự án, với tổng vốn đăng ký gần 5 tỷ đô la Mỹ.
Theo quy hoạch đến năm 2030, trên địa bàn huyện sẽ có 10 KCN với tổng diện tích đất tăng gấp 6,2 lần lên 6.796,80 ha. Con số này tương đương hơn 50% tổng diện tích KCN đang hoạt động trên địa bàn tỉnh Bình Dương hiện tại. Các KCN tại đây mở rộng kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS.
Hay, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, làn sóng khu công nghiệp những năm qua dồn về huyện Châu Đức khiến thị trường BĐS ven các KCN rục rịch ăn theo.
Khảo sát cho thấy, các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm mạnh BĐS theo thông tin về khu công nghiệp. Các dự án có sản phẩm ra hàng tỉ lệ tiêu thụ khá cao, thậm chí cháy hàng. Chẳng hạn như, tại Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), The Fusion đã bán cháy hàng sau 1 thời gian ngắn.
Trong khi tại Bàu Bàng (Bình Dương), dự án Urban Dream đang thu hút sự quan tâm lớn vì có lợi thế gần khu công nghiệp. Trước đó, dự án Thăng Long Luxury ở Bàu Bàng cũng bán trên 95% rổ hàng chào bán đợt đầu, hiện đang "bán vét" sản phẩm còn lại.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, phát triển hạ tầng và khu công nghiệp mới đã và đang mở ra rất nhiều cơ hội cho kinh tế - xã hội địa phương, từ đó kéo theo sự phát triển ăn theo của thị trường BĐS khu vực đó. Nhiều NĐT "nhạy bén" thường vào đón đầu các khu vực định hướng phát triển KCN mới, đang ở giai đoạn đầu phát triển, thậm chí biên lợi nhuận đầu tư có thể gấp nhiều lần so với các khu vực đã bão hòa KCN. Đây cũng là xu hướng mà các nhà đầu tư tận dụng để bỏ dòng tiền an toàn trong bối cảnh biến động.
"Những bất động sản đất nền ăn theo các khu công nghiệp trở thành hướng đầu tư mới. Các ông lớn đổ tiền vào bất động sản công nghiệp kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về bất động sản an cư, kinh doanh gần khu công nghiệp tăng mạnh. Theo đó, làn sóng đầu tư BĐS ven khu công nghiệp sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.
Xu hướng đầu tư: ưu tiên giá trị nhỏ, hướng về "vùng giá đáy" thị trường
Đây cũng là xu hướng đầu tư đã và đang hình thành rõ nét trên thị trường BĐS. Khi giá bất động sản tăng cao ở các đô thị lớn, kéo theo các vùng giáp ranh giá cũng biến động liên tục đã mở ra cơ hội cho các phân khúc giá trị nhỏ và thị trường mới nổi. Thay vì bỏ tiền vào các dòng sản phẩm giá trị lớn, nhà đầu tư hướng sự an toàn đến các dòng sản phẩm giá trị đầu tư nhỏ, mặt bằng giá còn mềm hơn so với khu vực lân cận. Dĩ nhiên, mức độ đầu tư tùy thuộc vào tài chính của nhà đầu tư.
Có không ít NĐT chia nhỏ "trứng" vào nhiều giỏ - ở các khu vực khác nhau, cân đối dòng tiền để tìm kiếm sự an toàn lúc thị trường biến động. Trong đó, không ít người đã "thắng đậm" ở dòng sản phẩm giá trị nhỏ như đất nền dự án, đất phân lô, căn hộ vừa túi tiền, ….ở các thị trường tỉnh lân cận Sài Gòn thay vì bỏ tiền vào phân khúc giá cao cấp ở gần trung tâm.
Chẳng hạn, trên địa bàn Bình Dương, tính riêng phân khúc đất nền, nhà đầu tư thường hướng đến một số trục đường chính tại Bàu Bàng hay Tân Uyên vì còn thấp hơn so với BĐS cùng vị trí tại Thủ Dầu Một, Dĩ An hay Thuận An. Nếu giai đoạn 5 năm trước, đất nền Dĩ An, Thuận An được săn đón thì sau khoảng thời gian giá biến động tăng nhanh, đất nền khu vực Tân Uyên, Bàu Bàng lại được chú ý vì còn là vùng "trũng giá" của thị trường Bình Dương.
Trong các tỉnh vệ tinh lân cận Tp.HCM, thì Bình Dương có giá đất nền tăng mạnh nhất so với cùng kỳ năm 2021 với mức tăng hơn 27%. Bên cạnh Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một vẫn là các thị trường có lượng sản phẩm bất động sản rao bán nhiều nhất, thì gần đây, các huyện vùng ven Bình Dương như Bàu Bàng và Tân Uyên ghi nhận tăng mạnh về nguồn cung lẫn sức cầu nhà đất chào bán với mức tăng trưởng tin rao bất động sản tăng 68 - 100%. Riêng trong tháng 3/2022, huyện Bàu Bàng có lượng khách hàng tìm mua đất nền tăng gần 80% so với tháng trước. Yếu tố lợi điểm của khu vực này là nằm ở khung giá còn "mềm" so với các địa phương khác tại Bình Dương.
Nhìn vào nguồn cầu của toàn huyện Bàu Bàng, nhu cầu của người mua tăng ổn định theo nguồn cung đưa ra với trung bình mỗi sản phẩm đất nền đón nhận tới 4 - 6 lượt liên lạc. Đặc biệt, lượng cầu tăng vượt trội 63% ngay sau Tết (tháng 3/2022 so với thời điểm trước Tết là tháng 2/2022).
Tỉ lệ người mua liên lạc với người bán để thực hiện giao dịch tăng tích cực kể từ đầu năm và đạt hơn 30% trong tháng 6/2022. Cụ thể, tại Thị trấn Lai Uyên duy trì tỷ lệ liên lạc 30% - tương đồng với khu vực cả huyện, đồng nghĩa với việc cứ 10 lượt xem tin rao đất nền sẽ có 1 lượt liên hệ để thực hiện hỏi mua đất nền tại đây. Ngoài ra, trung bình mỗi tháng khoảng 40 - 45% lượt người xem tin rao đất nền về huyện Bàu Bàng sẽ xem tin trực tiếp từ thị trấn Lai Uyên.
Chia sẻ trên báo chí, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng, thời điểm ra quyết định tốt nhất của người mua là khi nó phù hợp nhất với nhu cầu của chính họ. Nói về phân khúc, ông Chánh đánh giá 3 phân khúc sẽ có sự phục hồi nhanh nhất sau dịch Covid-19, đó là bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền vùng ven và căn hộ ở phân khúc trung cấp, hay nhà ở vừa túi tiền.
Đối với đất nền vùng ven, ông Chánh cho hay, đây cũng là một trong những phân khúc hưởng lợi. Trong giai đoạn nay, Chính phủ cũng rất chú trọng đầu tư công vì là một trong những trụ đỡ quan trọng cho GDP những năm gặp khó khăn do dịch bệnh. Đặc biệt, với các dự án đất nền gần khu công nghiệp, hoặc gần các hạ tầng giao thông trọng điểm nhất định sẽ được hưởng lơi. Còn với căn hộ ở phân khúc trung cấp, hay nhà ở vừa túi tiền là dòng sản phẩm nhắm vào nhu cầu ở thực của những thị dân ở các đô thị lớn nên có khả năng phục hồi nhanh nhất, vì là nhu cầu thực tế còn rất lớn.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng khuyên các nhà đầu tư cần chú ý đến 2 yếu tố quan trọng là vấn đề pháp lý và phương thức thanh toán an toàn khi muốn thực hiện giao dịch đối với bất cứ loại hình, phân khúc bất động sản nào trong bối cảnh hiện nay.
