VNDirect: Định giá ngành bất động sản Việt Nam đang rẻ đến 44% so với trung bình 3 năm, song áp lực vẫn còn nhiều trong 3-6 tháng tới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm, nguồn cung căn hộ mới ở cả Tp.HCM và Hà Nội trong quý 4/2022 lần lượt sụt giảm 81% so với cùng kỳ, dẫn đến lượng tiêu thụ giảm mạnh 80%/63%, theo CBRE.

“Chúng tôi quan sát giá căn hộ sơ cấp ở T p.HCM và Hà Nội trong quý 4/22 giảm 1-3% so với cùng kỳ quý trước, ngoại trừ phân khúc trung cấp (tăng 2-5%). Giá thứ cấp BĐS liền thổ trong quý 4 đi ngang ở T p.HCM nhưng giảm 8% s o với quý trước ở Hà Nội.

Có thể thấy, đã có những động thái tích cực, tuy nhiên vẫn cần quyết liệt hơn nữa… ”, quan điểm của Chứng khoán VNDirect trong báo cáo mới đây.

Rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao , nhiều chủ đầu tư đã thất bại trong lần “kiểm tra” đầu tiên

Ghi nhận, sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/2, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp cho thị trường BĐS như:

(1) đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp (DN) BĐS khó khăn;

(2) tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay.

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. VNDirect cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho DN BĐS trong ngắn hạn.

Song, “ Rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao , nhiều chủ đầu tư đã thất bại trong lần “kiểm tra” đầu tiên ”, báo cáo nhấn mạnh.

Theo VNDirect, giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu DN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. VNDirect ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (tương đương 90% đền từ DN BĐS).

Ngoài ra, VNDirect cũng ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011- 2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2011.

Định giá ngành BĐS Việt Nam đang khá rẻ, song áp lực vần còn nhiều trong 3-6 tháng tới

Cùng với đó, sức khỏe tài chính của các DN BĐS đang dần suy yếu.

Đơn cử, doanh thu quý 4/2022 của Vinhomes (VHM) tăng 33,8% so với cùng kỳ lên 31.193 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao 3.500 căn thấp tầng tại Vinhones The Empire. Tuy nhiên, lợi nhuận (LN) ròng trong kỳ lại giảm 24% xuống còn 8.928 tỷ đồng. Nguyên nhân do đóng góp từ bán buôn thấp hơn. Lũy kế, doanh thu và LN ròng năm 2022 cùng giảm hơn 26%.

Hay Novaland (NVL), doanh thu/LN ròng quý 4/2022 lần lượt giảm 29%/71% so với cùng kỳ, xuống còn 3.241 tỷ doanh thu và 239 tỷ LN, do thiếu hụt sản phẩm bàn giao và các khoản thu nhập bất thường.

Doanh thu trong kỳ của Đất Xanh (DXG) cũng giảm 56,5% xuống 984 tỷ đồng do bàn giao BĐS ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành BĐS đang gặp khó khăn. Từ đó, DXG ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ do áp lực chi phí cao….

Dù vậy, điều tích cực là vẫn tốt hơn so với chu kỳ “đóng băng” 2011-2013. Thông qua phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), VNDirect lưu ý rằng số lượng DN BĐS niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại.

Nhìn chung, hiện tại định giá ngành BĐS Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. Tuy nhiên, VNDirect cho rằng giá cổ phiếu các DN BĐS có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường BĐS, tuy nhiên thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngõ.