VKS: Hợp đồng vay tiền mua biệt thự NovaWorld Phan Thiết "vi phạm điều cấm"

Ngày 19/12, TAND TP HCM xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và bị đơn là vợ chồng khách hàng Trần Hồng Sơn.

Công ty Cổ phần Novareal là bên có quyền nghĩa vụ liên quan.

Đây là vụ kiện từng gây tranh cãi gần 3 tháng trước. Ông Trần Hồng Sơn và vợ ký hợp đồng vay 3,65 tỷ đồng với VPBank để thanh toán tiền đặt cọc mua biệt thự song lập thuộc dự án NovaWorld Phan Thiết, sau đó ngừng trả nợ khiến dư nợ gốc và lãi vượt hơn 5 tỷ đồng.

TAND Khu vực 7 - TP HCM xác định biệt thự này là tài sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao dịch và văn bản thỏa thuận với Công ty Novareal là vô hiệu, dẫn tới hợp đồng tín dụng giữa ông Sơn và ngân hàng cũng vô hiệu. Vì vậy, tòa bác yêu cầu khởi kiện của VPBank, buộc Novareal trả lại nợ gốc cho ngân hàng và ngân hàng trả lại hơn 900 triệu đồng tiền lãi cho ông Sơn, khiến ông "thoát nợ" hơn 5 tỷ đồng. Bản án bị kháng cáo và kháng nghị.

Nguyên đơn không đồng ý trả tiền vay

Mở đầu phiên tòa phúc thẩm, HĐXX gợi ý các bên về phương án hòa giải. Phía Công ty Novareal đồng ý trả tiền ngân hàng đã giải ngân để ông Sơn trả nợ cho ngân hàng. Ông Sơn cho biết nếu công ty trả tiền, ông sẽ đồng ý với phương án hòa giải, rút đơn khởi kiện.

Về phần mình, phía ngân hàng không đồng ý với phương án hòa giải, giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

Trả lời HĐXX, ông Sơn cho biết, ngày 5/11/2020, vợ chồng ông ký thỏa thuận với Công ty Novareal để mua biệt thự song lập tại dự án Thung lũng Đại Dương (NovaWorld Phan Thiết). Sau đó, ông ký hợp đồng tín dụng vay tiền của để thanh toán tiền đặt cọc, tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận này.

Ông Sơn trình bày, do hiểu biết pháp luật hạn chế, trước đây ông từng đồng ý trả nợ gốc cho ngân hàng và đề nghị được hỗ trợ một phần lãi suất. Tuy nhiên, tại phiên phúc thẩm, ông thay đổi quan điểm, không đồng ý trả nợ. Lý do được ông đưa ra là thống nhất với nhận định của tòa sơ thẩm khi cho rằng hợp đồng tín dụng vô hiệu; toàn bộ số tiền ngân hàng giải ngân được chuyển thẳng vào tài khoản của Công ty Novareal, bản thân ông không nhận đồng nào.

Ông Sơn thừa nhận chữ ký trên giấy đề nghị vay vốn, các ủy nhiệm chi (trong đó ghi rõ tài khoản thụ hưởng là Công ty Novareal) và hợp đồng tín dụng đều do ông ký, song cho rằng toàn bộ nội dung các văn bản này do phía ngân hàng soạn sẵn.

Giải thích về việc không tiếp tục ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư sau đó, ông Sơn cho rằng vì các bên thỏa thuận sẽ hỗ trợ lãi suất trong thời gian 2 năm. Nhưng trên thực tế Công ty Novareal mới hỗ trợ lãi suất được một năm thì ngưng. Hơn nữa, ông cho rằng nhận thấy pháp lý dự án có nhiều điểm chưa rõ ràng.

Nguyên đơn đồng ý với bản án sơ thẩm của TAND Khu vực 7 buộc VPBank phải trả lại cho vợ chồng ông hơn 900 triệu đồng; đề nghị HĐXX phúc thẩm bác kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Ngân hàng đề nghị hủy án

Trình bày với tòa, đại diện ngân hàng cho biết, hợp đồng tín dụng nguyên đơn ký với ngân hàng có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5% một năm. Tuy nhiên, đến nay vợ chồng ông Sơn mới trả 900 triệu đồng tiền lãi, chưa thanh toán gốc và ngừng trả từ tháng 12/2022. Dư nợ tính đến 30/9 đã hơn 5,32 tỷ đồng. Ngân hàng nhiều lần đòi nhưng không được, buộc phải khởi kiện, yêu cầu trả nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm.

Đại diện ngân hàng cho rằng, yêu cầu khởi kiện của họ chỉ nhằm buộc bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Việc tòa sơ thẩm tuyên văn bản thỏa thuận mua bán vô hiệu, từ đó tuyên hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp vô hiệu là vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện và thẩm quyền xét xử.

Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp được các bên giao kết độc lập, trên cơ sở tự nguyện và không vi phạm điều cấm của luật, nên không thể bị vô hiệu chỉ vì văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu.

Ngân hàng cũng cho rằng, cấp sơ thẩm không đưa chủ đầu tư tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; không tiến hành xác minh thực tế dự án, dẫn đến nhận định "không có tài sản". Tại tòa hôm nay, họ cung cấp vi bằng thể hiện mã tài sản ông Sơn mua hiện đã được xây dựng và đang hoàn thiện.

Ngoài ra, phía ngân hàng khẳng định văn bản thỏa thuận chỉ là thỏa thuận có kèm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (đặt cọc) nhằm ưu tiên giao kết hợp đồng trong tương lai, không phải hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Công ty Novareal nói gì?

Đại diện Công ty Novareal thừa nhận tại thời điểm ký văn bản thỏa thuận với ông Sơn, dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, phía công ty cho rằng Novareal chỉ là đơn vị môi giới, cung cấp dịch vụ tư vấn mua bán nhà ở tại dự án và là pháp nhân độc lập với chủ đầu tư.

Đại diện doanh nghiệp cũng xác nhận có cam kết hỗ trợ lãi suất cho ông Sơn trong hai năm, song mới thực hiện được một năm.

Theo phía Novareal, ông Sơn không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo thỏa thuận đã ký. Trên thực tế, đến nay ông Sơn vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, dù phía chủ đầu tư đã nhiều lần có văn bản nhắc nhở.

Công ty Novareal cho rằng bản án sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng khi không tống đạt đầy đủ tài liệu cho các bên liên quan; chưa thu thập đầy đủ chứng cứ, chưa xác minh đúng hiện trạng thực tế của tài sản tranh chấp. Các nhận định của tòa sơ thẩm, theo doanh nghiệp, là thiếu khách quan và không có cơ sở pháp lý, vì vậy đề nghị HĐXX phúc thẩm hủy bản án để xét xử lại nhằm bảo đảm quyền lợi các bên.

VKS: Văn bản thỏa thuận mua bán và hợp đồng tín dụng vi phạm điều cầm

Phát biểu quan điểm giải quyết vụ án, đại diện VKSND TP HCM cho rằng chủ đầu tư ký hợp đồng giao Công ty Novareal môi giới, tư vấn bán bất động sản là phù hợp quy định pháp luật. Nội dung văn bản thỏa thuận thể hiện Công ty Novareal được giới thiệu, tư vấn, hỗ trợ bán bất động sản khi dự án đủ điều kiện mở bán là phù hợp các Điều 63, 64 và 65 Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, VKS xác định thỏa thuận đặt cọc giữa Công ty Novareal và ông Sơn là trái pháp luật, bởi nội dung các điều khoản trong văn bản thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc bao gồm từng đợt thanh toán là trái pháp luật. Mục đích của việc đặt cọc cũng không đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự.

"Việc đặt cọc phải nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng giữa chính các bên, không phải để chứng minh năng lực tài chính hay để giao tiền cho bên thứ ba", VKS nêu quan điểm và cho rằng trong vụ việc này, giữa ông Sơn và Công ty Novareal không tồn tại hợp đồng mua bán bất động sản, nên mục đích đặt cọc là không hợp pháp.

VKS phân tích thêm, Công ty Novareal là đơn vị môi giới, không có quyền nhận tiền đặt cọc. Luật Kinh doanh bất động sản không quy định việc đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai; đồng thời cấm tổ chức môi giới vừa làm trung gian, vừa tham gia thực hiện hợp đồng. Việc Công ty Novareal trực tiếp nhận tiền cọc với số tiền lớn, quy định phương thức thanh toán, được xem là "hình thức huy động vốn trái phép", vi phạm khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

Từ đó, VKS cho rằng văn bản thỏa thuận có nội dung trái pháp luật, vi phạm điều cấm nên vô hiệu; việc ngân hàng giải ngân khoản vay phục vụ giao dịch bị pháp luật cấm cũng làm cho giao dịch tín dụng vô hiệu.

Ngoài ra, theo VKS, hợp đồng thế chấp được xác lập trên cơ sở quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận vô hiệu. Do Công ty Novareal không phải chủ đầu tư, không có quyền nhận đặt cọc, nên quyền tài sản không hình thành hợp pháp, kéo theo hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Kết luận quan điểm, VKS nhận định tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu là "có căn cứ", song chưa giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu; chưa làm rõ nghĩa vụ trả lãi, trách nhiệm bồi thường, cũng như chưa giải quyết triệt để hợp đồng thế chấp theo yêu cầu khởi kiện của ngân hàng.

Ngoài ra, tòa sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ về pháp lý dự án, chưa thẩm định hiện trạng tài sản thế chấp; trong khi sau phiên sơ thẩm, đương sự đã cung cấp tài liệu cho thấy tài sản là có thật.

Từ các phân tích trên, đại diện VKSND TP HCM đề nghị HĐXX phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng, một phần kháng cáo của Công ty Novareal và một phần kháng nghị của VKSND khu vực 7, tuyên hủy án sơ thẩm.

HĐXX sẽ nghị án kéo dài, dự kiến đưa ra phán quyết vào ngày 26/12.