VARS cảnh báo bốn rủi ro với thị trường bất động sản năm

VARS cảnh báo bốn rủi ro với thị trường bất động sản năm 2026

Bảng giá đất mới kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất cao sẽ đẩy chi phí đất đai tăng, gây khó cho triển khai dự án bất động sản, đây sẽ là nút thắt với thị trường trong năm 2026.

Nhận định được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra trong bản tin thị trường bất động sản tuần 3, tháng 1-2026 vừa công bố.

Lãi suất cho vay tăng nhanh

Để khắc phục rủi ro từ bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trong thời gian tới, VARS khuyến nghị sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý - dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án.

Ngoài rủi ro từ giá đất tăng, các rủi ro còn lại với thị trường bất động sản trong năm nay theo VARS là khâu giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt của một số địa phương.

Việc thực thi 3 bộ luật liên quan đến bất động sản như đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản chậm do cán bộ địa phương không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí dự án.

Lãi suất cho vay tăng mạnh trong thời gian qua là vấn đề rất đáng lưu ý với thị trường bất động sản. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực với doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực.

Cũng theo VARS việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Mặt bằng lãi suất quá cao không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.

"Lướt sóng" bất động sản ngày càng rủi ro

Dữ liệu nghiêm cứu của VARS ghi nhận thị trường bất động sản 2025 đã đạt trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện và có xu hướng tăng. Năm 2025 cả nước có 128.000 sản phẩm mở bán mới (chung cư, nhà ở gắn liền với đất), mức cao nhất giai đoạn 2019-2025.

Tuy nhiên thị trường chưa được giải "cơn khát" nguồn cung do cơ cấu nguồn cung mất cân đối, thiếu nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp, trong đó khoảng 25% nguồn cung chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m2.

Cũng theo VARS, khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.

Và trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng cao so với thu nhập bình quân đầu người, lãi suất vay tăng tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn.

Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước. Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro. Nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa thông qua việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản.

Nhà đầu tư buộc phải tư duy chọn lọc, ưu tiên bất động sản có giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn cũng dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Ngoài ra những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Trong bối cảnh mới, VARS cho rằng về dài hạn giá bất động sản sẽ không tăng "nóng" nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư.