"Tuýt còi" loạt hồ sơ mua bán chung cư quy định bất lợi hơn cho người mua

Theo kết quả đăng ký tại Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024, Luật Nhà ở năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực) đến hết tháng 3/2025, 100% hồ sơ trong số các hồ sơ phải sửa đổi, bổ sung đều có nội dung chưa tuân thủ các mẫu phụ lục về dự án nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư quy định tại Nghị định số 96 năm 2024 và dự án nhà ở xã hội tại Thông tư 05/2024 của Bộ Xây dựng. 

Cụ thể, hồ sơ mua bán căn hộ chung cư chưa tuân thủ về bố cục (tự ý thay đổi bố cục các điều khoản); chưa tuân thủ về nội dung (tự ý sửa đổi, bỏ bớt, bổ sung so với nội dung của mẫu). 

Đáng chú ý, phần lớn hồ sơ không được thông qua đã bổ sung các quy định bất lợi hơn cho bên mua và các quy định mang tính chất loại trừ nghĩa vụ của bên bán, hạn chế quyền của bên mua vào phần để trống trong các mẫu hợp đồng tại Nghị định số 96 và Thông tư 05.

Ví dụ như, loại trừ nghĩa vụ của bên bán trong việc bảo hành căn hộ, làm thủ tục đề nghị cơ quan quản lý nhà nước cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua trong một số trường hợp; hạn chế quyền chấm dứt hợp đồng của bên mua trong trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng,... Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia dẫn chứng.

Ngoài ra, các hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của doanh nghiệp chưa quy định đầy đủ nội dung phải có theo quy định pháp luật.

Theo Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, các nội dung phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được quy định tại các điều khoản cụ thể: Điều 23 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 (dự án thương mại) và Điều 163 Luật Nhà ở năm 2024 (dự án nhà ở khác như tái định cư, nhà ở xã hội). 

Tuy nhiên, một tỷ lệ không nhỏ hồ sơ đăng ký tại cơ quan này hiện nay còn thiếu các nội dung cơ bản phải có theo quy định pháp luật. Chẳng hạn, các thành phần cấu thành giá cuối cùng của căn hộ, trách nhiệm bảo vệ thông tin của người tiêu dùng;

Hồ sơ cũng còn thiếu các thông tin về bất động sản; bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai; hồ sơ kèm theo khi bàn giao căn hộ cho bên mua; phần sở hữu chung, sử dụng chung; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì,... cũng chưa quy định đầy đủ.

Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia khuyến nghị doanh nghiệp cần chủ động nghiên cứu và chấp hành đầy đủ các quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, bao gồm việc đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cải thiện chất lượng hợp đồng, đảm bảo công khai hợp đồng.

Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng mà còn giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro pháp lý có thể phát sinh, góp phần bảo vệ lợi ích lâu dài của doanh nghiệp. Đồng thời tạo sự minh bạch, củng cố và tăng cường niềm tin của khách hàng.