Từ 2026, tách thửa, chuyển đất vườn sang đất ở nộp tiền sử dụng đất ra sao?

Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành luật Đất đai có hiệu lực từ 1.1.2026, đã có các quy định mới với người dân muốn chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở, muốn tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất; hoặc do đơn vị đo đạc đã tách thành các thửa riêng (trước 1.7.2014).

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Những trường hợp này tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hoặc tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính 1 lần cho 1 hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất).

Theo ví dụ được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra, đơn cử trường hợp bảng giá đất 10 triệu đồng/m², giá đất nông nghiệp là 300.000 đồng/m², có hạn mức giao đất ở là 200 m², có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.

Ví dụ hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất 50 m² đất nông nghiệp thành đất ở, thì nộp tiền sử dụng đất thấp hơn 70,9% được tính theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 10 như sau: (10 triệu đồng/m²- 300.000 đồng/m²) x 50 m² x 1,5 x 30% sẽ bằng 218,25 triệu đồng.

Ủng hộ việc điều chỉnh của nghị quyết, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu mức thu giảm còn 20% thì hộ gia đình này chỉ nộp tiền sử dụng đất thấp hơn 80,6%, tương đương chỉ phải nộp 145,5 triệu đồng. 

Giảm gánh nặng cho người dân

Thực tế trước đó tại một số địa phương, nhiều người dân đã rơi vào tình cảnh tréo ngoe khi tiền sử dụng đất còn cao hơn giá trị mảnh đất. 

Đơn cử như hộ gia đình ông Trần Duy Đông và bà Trần Thị Hồng (60 và 52 tuổi, ở Nghệ An) khi chuyển 300 m² đất vườn sang đất ở, gia đình ông phải đóng tiền sử dụng đất lên đến gần 4,5 tỉ đồng. Điều đáng nói, giá trị của lô đất này sau khi chuyển mục đích chỉ bán được 3 tỉ đồng.

Thảo luận tại Quốc hội về dự thảo nghị quyết sửa đổi luật Đất đai hồi tháng 11, đại biểu Nguyễn Văn Lợi (đoàn TP.HCM) đã thẳng thắn nêu rõ “người dân nói nộp tiền như hiện nay như đi mua đất của chính mình”.

Bởi chính sách thu tiền sử dụng đất của người dân khi chuyển mục đích sang đất ở tới 100% bảng giá đất nhân diện tích, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức. Trong khi mảnh đất do nhà nước quản lý, nhưng thực ra đất đai dòng họ, dòng tộc người dân để lại.

Nếu so với quy định tại luật Đất đai 2024, Chính phủ đã có tiếp thu, điều chỉnh tiền sử dụng đất tùy theo tỷ lệ hạn mức, thay vì áp bằng 100% bảng giá đất. Cụ thể, nghị quyết quy định mức thu là 30% trong hạn mức và 50% đối với đất vượt hạn mức.

Theo ông Châu, bảng giá đất của nhiều địa phương đã điều chỉnh tăng cao. Đơn cử như TP.HCM đã nâng lên rất cao, từ 2,56 lần đến 38 lần so với bảng giá đất năm 2020. Với việc thu bằng cách lấy giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp rồi nhân với 30% (trong hạn mức) và 50% (ngoài hạn mức) thì mức tiền người dân đóng vẫn cao.

Bên cạnh đó, nông thôn có nhiều đại gia đình có ông bà, cha mẹ, con cái, con cháu đã trưởng thành nhưng vẫn ở chung. Nếu tính cả đại gia đình đó chỉ là một hộ, và chỉ cho tách thửa 1 lần hạn mức, ví dụ hạn mức ở nông thôn là 200 m², thì điều này quá chật hẹp và chưa sát với thực tế, ông Châu nhìn nhận.