Giai đoạn vừa qua, lãi suất đã tăng cao trước những áp lực kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, gần đây áp lực đó đã giảm bớt. Theo TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Thị trường Tài chính, Khoa Ngân hàng - Đại học Kinh tế TP HCM, "thời kỳ tiền đắt" có còn tiếp diễn trong năm 2023?
TS. Nguyễn Hữu Huân: Giai đoạn vừa qua, lãi suất tăng quá cao do thiếu hụt thanh khoản của các ngân hàng, đặc biệt tại các ngân hàng nhỏ, điều này đã tạo ra cuộc đua về lãi suất. Những áp lực về chính sách thắt chặt tiền tệ dẫn đến thiếu thanh khoản như vậy.
Hiện nay, áp lực về tỷ giá VND/USD không còn mạnh như trước và tín hiệu của Fed cho thấy trong năm 2023, khả năng lãi suất sẽ tăng thêm khoảng 1%, mức tăng không quá khắc nghiệt như giai đoạn vừa rồi. Đồng thời, mùa đông vừa qua được đánh giá là một “mùa đông ấm áp", tức nhu cầu năng lượng không quá căng thẳng như kỳ vọng, dẫn đến áp lực lạm phát giảm bớt.
Trong năm 2023, nếu như không có những tin quá xấu từ xung đột Nga – Ukraine thì khả năng cao Fed chỉ tăng lãi suất ở mức đó. Nếu vậy, Việt Nam sẽ có nhiều dư địa để giảm lãi suất. Tuy nhiên, lãi suất sẽ không thể giảm mạnh bởi lo ngại dòng tiền lại chảy ra ngoài. Thời kỳ tiền đắt vẫn còn nhưng khoảng từ quý II/2023 sẽ bắt đầu hạ nhiệt hơn.
Khi vay vốn hay phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp có kế hoạch kinh doanh để đảm bảo thanh toán nợ. Nhưng diễn biến thị trường hiện tại có phải đã khiến cho các kế hoạch này đi chệch hướng?
TS. Nguyễn Hữu Huân: Điều này nằm ngoài dự liệu của doanh nghiệp. Không ai nghĩ năm 2022 là một năm quá khó khăn với thị trường bất động sản khi mà năm 2021 thị trường khởi sắc, hàng loạt phân khúc, đặc biệt là đất nền tăng giá liên tục và họ kỳ vọng năm 2022 sẽ là một năm thăng hoa. Nhưng bất ngờ chúng ta thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn đi vào thị trường bất động sản, điều đó làm cho doanh nghiệp bất động sản trở tay không kịp.
Trước đây, kế hoạch tài chính của các doanh nghiệp bất động sản là đảo nợ, phát hành trái phiếu mới để trả nợ trái phiếu đến hạn và tiếp tục duy trì tỷ lệ nợ. Tuy nhiên, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thắt chặt như hiện nay thì họ không đảo nợ được, làm cho kế hoạch tài chính của doanh nghiệp đưa ra bị phá sản.
Bản thân doanh nghiệp cũng có kế hoạch kinh doanh, chiến lược ngắn hạn và dài hạn. Khi chính sách thay đổi đột ngột, doanh nghiệp không trở tay kịp và đôi khi cả một đế chế mất đi chỉ vì rủi ro chính sách nên chính sách cần có tính dự báo được.
Lấy ví dụ, khi Fed nói tăng lãi suất, họ không tăng ngay mà họ nói trong năm 2023 sẽ tiếp tục tăng lãi suất thêm khoảng 1%. Như vậy, doanh nghiệp nhận thấy chính sách rõ ràng và dựa vào đó có những kế hoạch phù hợp.
(Đồ họa: Đăng Nguyên).
TS. Nguyễn Hữu Huân: Lý do bất động sản được xét vào khu vực tài chính là vì dùng đòn bẩy tài chính cực kỳ cao. Vốn cho một dự án từ vài nghìn tỷ đến vài chục nghìn tỷ thì một doanh nghiệp không thể đủ tiền. Đó là đặc thù của ngành bất động sản, đi vay nợ để phát triển dự án và hưởng chênh lệch từ việc bán dự án đó. Thế nên việc mở rộng phát triển dự án ở điều kiện bình thường nó vẫn tốt, đến khi bị thắt chặt tiền tệ thì nó mới trở nên xấu, nhưng khi nào thắt chặt tiền tệ thì không biết được.
Nếu chúng ta chấp nhận làm nhỏ thì nó mang tính an toàn nhưng không phát triển nhanh được. Điều đó tuỳ vào mức độ chấp nhận rủi ro của doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, trong đó có tìm kiếm đối tác về vốn. Liệu sẽ có một làn sóng M&A diễn ra mạnh mẽ trong năm nay?
TS. Nguyễn Hữu Huân: Các doanh nghiệp bất động sản đang làm rất nhiều biện pháp để sống sót qua cơn khốn cùng, khi bị siết cả đầu vào lẫn đầu ra như đổi nợ lấy tài sản hay giảm giá bán sản phẩm. Ngoài ra, còn tìm kiếm các đối tác nước ngoài để hỗ trợ vốn nhưng như vậy họ buộc phải bán với giá rẻ và chúng ta cũng cần đặt vấn đề về chủ quyền kinh tế.
Tình trạng thị trường bất động sản hiện nay cũng tương tự như ở Mỹ giai đoạn 2007-2009. Nếu không cứu thì sẽ tạo ra hiệu ứng domino, phá sản hàng loạt hoặc M&A hàng loạt, phải bán rẻ tài sản và tác động lên nền kinh tế cũng sẽ lớn.
Như Mỹ giai đoạn 2007-2009, Tổng thống Obama đã ký sắc lệnh mua lại trái phiếu và chứng khoán hoá bất động sản để giải cứu doanh nghiệp. Sau đó, thị trường hồi phục trở lại thì chính phủ Mỹ bán ra (bởi chứng khoán đều được đảm bảo bằng bất động sản), mang lại khoản lợi nhuận cao cho chính Chính phủ.
Đây cũng là một trong những giải pháp chúng ta có thể tính đến nếu Chính phủ và NHNN đồng ý, chấp thuận hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay, SCIC với lượng vốn lớn có thể đóng vai trò như vậy và mua lại những trái phiếu có tài sản đảm bảo.
Giai đoạn vừa qua có phải là bài học về quản trị vốn cho các doanh nghiệp bất động sản?
TS. Nguyễn Hữu Huân: Vấn đề về quản trị vốn là doanh nghiệp họ có nhìn thấy được chu kỳ kinh tế hay không bởi đây rõ ràng là chu kỳ kinh tế. Khủng hoảng đã xảy ra ở năm 1987, năm 1997 và năm 2007. Lần này, khủng hoảng được dự báo rơi vào 2018-2019 nhưng không xảy ra, sau đó đến hai năm COVID-19 và bây giờ mới xảy ra.
Nếu là doanh nghiệp và hiểu biết về vĩ mô thì họ phải biết sắp tới sẽ có một cơn bão, phải chuẩn bị cho cơn bão đó. Với chu kỳ kinh tế 10 năm thì bất động sản sẽ có đâu đó 4-5 năm, thậm chí ít hơn là thời kỳ ăn nên làm ra, thị trường sôi động, lời rất nhiều và 5-6 năm là đóng băng lâu dài. Nếu không có của để dành từ thời kỳ thịnh vượng thì những năm đó sẽ rất khó để vượt qua, kể cả các doanh nghiệp trong ngành tài chính cũng vậy.
Vì vậy doanh nghiệp bất động sản phải biết đừng nên tiêu xài quá nhiều ở những thời kỳ ăn nên làm ra. Và khi họ đã trải qua những cuộc khủng hoảng trước, họ sẽ biết phải có của để dành chứ không phải dồn toàn lực để mà làm.
Gần đây, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước đang chỉ đạo phát triển hệ thống giao dịch trái phiếu. Theo ông, điều này có giúp thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển và minh bạch về việc sử dụng vốn huy động của các doanh nghiệp hơn?
TS. Nguyễn Hữu Huân: Khi nó được hình thành và mọi người có thể mua bán, trao đổi thì họ sẽ không e ngại nếu mua trên thị trường sơ cấp sẽ không biết bán ở đâu. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư bây giờ sợ trái phiếu doanh nghiệp. Muốn thị trường này hồi phục bắt buộc phải đưa các vụ án ra xét xử càng sớm càng tốt và giải đáp thoả đáng vấn đề tiền của nhà đầu tư sẽ như thế nào.
Còn để minh bạch mục đích phát hành trái phiếu thì cần có một cơ quan giám sát mục đích sử dụng vốn của doanh nghiệp bất động sản và các công ty kiểm toán phải vào cuộc để giám sát hoạt động này. Ví dụ, các công ty bất động sản muốn phát hành thành công thì đưa thêm điều kiện phải có công ty kiểm toán giám sát việc huy động vốn và sử dụng vốn đúng mục đích, như vậy sẽ giúp thị trường minh bạch hơn.
Vậy thị trường bất động sản có thể dần hồi phục trở lại trong năm nay?
TS. Nguyễn Hữu Huân: Thị trường bất động sản và vốn sẽ phục thuộc rất nhiều vào chính sách tiền tệ nhưng điều đó khó dự đoán được. Vấn đề đặt ra là có giải cứu thị trường bất động sản hay không? Có hạn chế vốn vào thị trường bất động sản hay không? Chắc chắn một điều chúng ta sẽ biết là lãi suất không thể giảm nhanh về thời điểm trước xung đột Nga – Ukraine. Như vậy thì bất động sản cũng vẫn sẽ khó, vì đầu tư bất động sản hay mua nhà ở thực cũng chủ yếu dự vào vốn vay nên thị trường sẽ khó hồi phục nhanh được và còn tuỳ thuộc chính sách.
