Trình bày tại phiên thảo luận tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt không ít thách thức về huy động nguồn lực cho tăng trưởng.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nhiều số liệu thống kê hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư trong nền kinh tế. Đối với vốn FDI, không ít dự án được đăng ký với quy mô lớn nhưng thời gian giải ngân kéo dài nhiều năm. Tương tự, vốn đầu tư công được bố trí nhưng không phải toàn bộ đều được đưa ngay vào nền kinh tế thực mà một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong quá trình chờ giải ngân.
Đối với khu vực tư nhân, việc đăng ký tăng vốn hay công bố quy mô đầu tư lớn cũng thường được thực hiện theo lộ trình nhiều năm. Vì vậy, theo ông, cần nhìn nhận thận trọng hơn về quy mô dòng vốn thực sự được đưa vào sản xuất kinh doanh.
Một vấn đề đáng chú ý khác là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư trong thời gian gần đây. TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết bên cạnh yếu tố kỳ vọng lãi suất thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.
Ông dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn hai năm qua, thị trường vẫn duy trì được đà tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm như trước.
Theo chuyên gia này, sự dịch chuyển dòng tiền đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.
Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông không cho rằng thị trường sẽ xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.
"Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng", ông nhận định.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn, dù một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.
Ông cũng cho biết tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện vào khoảng 34% GDP, trong khi mục tiêu những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.
Tuy nhiên, để biến nguồn lực tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Theo ông, Việt Nam cần những cơ chế tài chính mới nhằm khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh.
TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.
Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.
"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
