Tham luận tại Toạ đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia, nhận định nhiều kênh dẫn vốn vào thị trường bất động sản như tín dụng, trái phiếu, thị trường cổ phiếu đều đang bị tắc nghẽn.
Cụ thể, nguồn vốn tín dụng gặp khó khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn chưa có tín hiệu sẽ nới room tăng trưởng tín dụng, thị trường trái phiếu chững lại, thị trường cổ phiếu có bước sụt giảm mạnh trong những tháng qua.
Tuy nhiên, khi các kênh dẫn vốn cho bất động sản trong nước đang gặp khó khăn thì lại là cơ hội cho các quỹ đầu tư nước ngoài. Chính các quỹ cũng nhận định rằng, đây chính là cơ hội vàng để họ giải ngân vào bất động sản Việt Nam, ông Lực cho biết.
"Vấn đề là các doanh nghiệp có tiếp cận được với nguồn vốn từ các quỹ này hay không?", TS. Lực chỉ ra.
TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia (Ảnh: DNVN).
Chuyên gia cho rằng đối với doanh nghiệp bất động sản, quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Ngoài tín dụng và trái phiếu, doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như: Chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính….
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết,… Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính lãi suất, tỷ giá, dòng tiền….
TS. Lực cũng nhìn nhận rằng, từ nay đến năm 2030, nguồn vốn trung và dài hạn cho bất động sản ở khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ đồng, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán.
Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn vào bất động sản. Kênh đầu tiên là vốn từ ngân hàng.
Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.
Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).
Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7.
Thứ tư là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.
Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,…
Ứng xử ra sao với 540.000 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn?
Trước nguy cơ về 540.000 tỷ đồng trái phiếu sắp đến hạn thanh toán gây nguy cơ vỡ nợ trái phiếu, theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản chiếm một lượng lớn trái phiếu đáo hạn.
Trong bối cảnh thị trường không mấy khả quan, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn nhưng lại phải đối với trái phiếu đáo hạn, doanh nghiệp nên có hai cách xử lý.
Cách thứ nhất là mời công ty tư vấn, công ty kểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn khoản nợ, trong trường hợp còn có thể khi nhà đầu tư còn lòng tin vào doanh nghiệp đó.
"Có thể trong giai đoạn hiện tại doanh nghiệp sẽ phải chịu lãi suất cao hơn nhưng chỉ có vượt qua được nợ sau mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường", TS. Lê Xuân Nghĩa nói.
Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia (Ảnh: DNVN).
Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, đảo nợ là một thuật ngữ không xấu. Bởi vì trái phiếu kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm. Thực tế là trái phiếu Chính phủ cũng đã phải đẩy kỳ hạn từ 1-3 năm lên 5 - 10 năm, thậm chí 30 năm để phù hợp với quá trình giải ngân đầu tư công.
Thứ hai, trong trường hợp không làm được như trên thì dứt khoát phải tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ cho nhà đầu tư.
Đối với các quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hoá, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi vì nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.
Đơn cử như vụ việc của Tân Hoàng Minh, toàn bộ tài sản của họ muốn xử lý phải qua Bộ Công an, tài sản bán được muốn trả tiền cho nhà đầu tư cũng phải qua Bộ Công an, khiến vụ việc rất phức tạp. Do đó, cơ quan chức năng khi quản lý trái phiếu thì cũng cần có phương án xử lý đối với trường hợp doanh nghiệp có thể vỡ nợ trái phiếu.
