Thị trường bất động sản Trung Quốc khó có thể hồi phục như trước đây
Một chỉ số theo dõi doanh số bán căn hộ và nhà ở tại Trung Quốc đã ghi nhận mức sụt giảm so với năm ngoái liên tiếp trong 11 tháng. Đây là mức kỷ lục kể từ khi Trung Quốc tư nhân hóa thị trường bất động sản vào những năm 1990. Khi nhu cầu đối với các dịch vụ và hàng hóa phát sinh từ hoạt động xây dựng và bán nhà ở chiếm khoảng 20% GDP, thì sự sụt giảm này sẽ là một lực cản lớn đối với đà tăng trưởng trong năm nay của nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.
Lu Ting – nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura Holdings, cho biết: "Đây là đợt suy thoái tồi tệ nhất từng được ghi nhận của lĩnh vực bất động sản". Trước đó, sự suy thoái kéo dài từ năm 2008 đến 2014 đã ảnh hưởng đến thị trường hàng hóa toàn cầu khi nhu cầu nhập khẩu thép và đồng của Trung Quốc sụt giảm.
Đà lao dốc bắt đầu diễn ra vào năm ngoái khi Bắc Kinh đưa ra những quy định mới để siết chặt các khoản vay thế chấp và hoạt động tài trợ cho các nhà phát triển. Đây là nỗ lực nhằm kiểm soát giá nhà đang tăng cao và giảm thiểu rủi ro tài chính. Chủ tịch Tập Cận Bình đã giữ vững lập trường cứng rắn, trong khi một số nhà kinh tế cho rằng sẽ cản trở hoạt động xây dựng bất động sản vốn đang ở thời kỳ đỉnh cao và khiến tăng trưởng GDP chỉ chưa đến 4% từ nay đến cuối thập kỷ.
Tốc độ sụt giảm của doanh số bán nhà ở Trung Quốc dự kiến sẽ cải thiện một chút trong năm nay, khi chính quyền các địa phương nới lỏng quy định hạn chế để hỗ trợ đà tăng trưởng. Tuy nhiên, những đợt phong tỏa ở Thượng Hải cùng hàng chục thành phố khác kể từ tháng 3 đã khiến tốc độ đi xuống trong năm nay trở nên căng thẳng hơn trong năm 2021.
Nhiều thành phố lớn nhất Trung Quốc đã nới lỏng quy định hạn chế mua nhà trong những tháng gần đây và PBOC cũng hạ lãi suất thế chấp xuống mức thấp kỷ lục. Song, doanh số bán nhà ở các thành phố lớn vẫn giảm hơn 40% so với tháng 5 do các đợt phong tỏa khiến doanh nghiệp ngừng hoạt động và tỷ lệ thất nghiệp tăng đột biến.
Doanh số bán nhà tại các tòa chung cư ở Trung Quốc trong 10 năm qua.
Iris Pang – nhà kinh tế Trung Quốc tại ING Groep, nhận định: "Thị trường lao động cần phải hồi phục để vực dậy nhu cầu. Điều này phụ thuộc nhiều vào khả năng Trung Quốc áp dụng các đợt phong tỏa trong tương lai." Bà cho rằng doanh số bán nhà ở Trung Quốc phải đến năm 2023 mới hồi phục.
Ông Tập và giới chức Trung Quốc cho đến nay vẫn giữ lập trường cứng rắn với thị trường nhà ở. Đây là sự khác biệt so với những đợt suy thoái trước đây, khi bất động sản được sử dụng để thúc đẩy nền kinh tế. Tại cuộc họp hồi tháng 4, các nhà lãnh đạo đã nhắc lại rằng "nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Theo Lu, ở lần này, Bắc Kinh đã đặt mối ưu tiên việc kiểm soát bong bóng bất động sản mức cao hơn.
Mục tiêu tăng trưởng 5,5% là "ngoài tầm với"
Theo các nhà kinh tế của Goldman Sachs, những vấn đề của thị trường bất động sản có khả năng sẽ khiến tăng trưởng GDP của Trung Quốc giảm 1,4 điểm phần trăm vào năm nay, chỉ thấp hơn 0,2 điểm phần trăm so với thời kỳ nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Theo đó, việc GDP của Trung Quốc vào năm 2022 đạt khoảng 5,5% là "ngoài tầm với". Một số nhà kinh tế cho rằng, việc đạt được con số 3% cũng là một điều khó khăn.
Các cơ quan quản lý tài chính của Trung Quốc đã tập trung vào việc đảm bảo các vụ vỡ nợ của các nhà phát triển không gây ra cuộc khủng hoảng tài chính. Lãi suất thế chấp tại Bắc Kinh cũng đang ở mức cao hơn nhiều so với thời điểm sau đợt sụt giảm năm 2014. Chen Long, nhà kinh tế tại công ty tư vấn Plenum, cho biết, giới chức chính phủ "không muốn trở thành nguyên nhân nếu mọi thứ vượt khỏi tầm kiểm soát một lần nữa."
Dù doanh số bán và xây dựng nhà sụt giảm mạnh, giá bất động sản ở Trung Quốc vẫn không giảm nhiều như những đợt suy thoái trước đây. Nguyên nhân là do nguồn cung dư thừa vẫn ở mức thấp, điều này giúp các quan chức có nhiều cơ hội để duy trì các chính sách thắt chặt.
Doanh số bán nhà ở Trung Quốc tính theo m2.
Tuy nhiên, sự sụt giảm này đã thay đổi cục diện của giới kinh doanh. Các ông trùm bất động sản – nằm trong số những chủ sở hữu doanh nghiệp "ăn nên làm ra" nhất của nước này, đã mất tổng cộng 65 tỷ USD tính đến ngày 31/5, theo Bloomberg Billionaires Index. Các nhà phát triển bất động sản quốc doanh đang đóng vai trò lớn đối với hoạt động xây dựng, bao gồm cả mua những dự án chưa hoàn thiện từ lĩnh vực tư nhân đang gặp khó khăn, nhằm xoa dịu tâm lý của người mua.
Một số nhà phân tích dự đoán doanh số bán nhà tại Trung Quốc sẽ hồi phục một chút vào cuối năm nay, trong bối cảnh các thành phố tiếp tục nới lỏng quy định thế chấp và các chính sách khác. Mặc dù vậy, Roseala Yao – chuyên gia của Gavekal Dragonomics, cho rằng doanh số bán nhà sẽ giảm hơn 10% trong năm nay kể từ năm 2021 nhưng có thể không bao giờ quay trở lại mức tăng như 2 năm qua. Bà nói: "Hoạt động tiêu thụ thép và các vật liệu xây dựng khác có thể phản ánh doanh số bán nhà, đó là tiếp tục tăng nhẹ và sau đó giảm so với mức đỉnh lịch sử."
Ngay cả khi Bắc Kinh muốn hoạt động xây dựng tăng tốc, thì điều kiện cơ bản lại không thuận lợi. Quá trình đô thị hóa quy mô lớn ở Trung Quốc đã đến điểm giới hạn. Tăng trưởng dân số ở các thị trấn và thành phố lớn lần đầu tiên giảm xuống dưới 1% vào năm ngoái kể từ năm 1996.
Theo nghiên cứu của Viện Lowy – tổ chức tư vấn ở Sydney, đầu vào nhà ở chiếm khoảng 11% GDP của Trung Quốc và con số này sẽ giảm xuống gần 7% vào năm 2030. Các hình thức đầu tư khác như cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà máy sẽ không tăng trưởng đủ nhanh để bù đắp khoảng trống do chi tiêu đối với hoạt động xây dựng chung cư sụt giảm.
Nghiên cứu của Lowy kết luận rằng, dù Trung Quốc có thể tránh được cuộc khủng hoảng tài chính do sự suy thoái của lĩnh vực bất động sản, nhưng hoạt động sụt giảm sẽ kéo tăng trưởng GDP xuống mức khoảng 4% từ nay đến hết thập kỷ. Roland Rajah – nhà kinh tế trưởng của Lowy, cho biết: "Tăng trưởng giảm tốc sẽ là điều rõ ràng cho thấy rằng Trung Quốc không thể thực sự trở thành một đầu tàu kinh tế thay tế cho Mỹ."
Tham khảo Bloomberg
