Trụ đỡ chính của bất động sản không còn nhiều dư địa tăng trưởng, dự báo triển vọng toàn ngành nửa cuối năm kém khả quan

Theo báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2023 với chủ đề “Bình minh ló rạng” do WiGroup vừa phát hành, tổng lợi nhuận sau thuế quý II/2023 của ngành bất động sản (BĐS) dân cư đạt 11.318 tỷ đồng, tăng 187,5% so với cùng kỳ, được đóng góp từ việc CTCP Vinhomes (Mã: VHM) ghi nhận lợi nhuận lớn sau khi bàn giao các sản phẩm tại dự án Vinhomes Ocean Park 2.

Cụ thể, Vinhomes đóng góp lên tới 9.713 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương đương 86% tổng lợi nhuận toàn ngành. Trong khi đó, nhóm các công ty quản lý, kinh doanh BĐS còn lại chỉ đạt 1.605 tỷ đồng (chiếm 14% tổng lợi nhuận). Đây là quý thứ 4 liên tiếp Vinhomes “gánh” tăng trưởng lợi nhuận của toàn ngành BĐS dân cư.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng lợi nhuận sau thuế của Vinhomes đạt khoảng 21.000 tỷ đồng. Trong khi đó, kế hoạch lợi nhuận năm 2023 của doanh nghiệp khoảng 30.000 tỷ đồng. WiGroup cho rằng dư địa để ghi nhận lợi nhuận trong nửa cuối năm của Vinhomes không còn nhiều, khiến cho triển vọng tăng trưởng của toàn ngành không còn tích cực.

Nếu loại trừ Vinhomes, lợi nhuận sau thuế quý II của toàn ngành BĐS dân cư ghi nhận mức tăng trưởng âm khoảng 46% so với cùng kỳ, dù số giá trị tuyệt đối có ghi nhận tăng so với quý đầu năm nhưng chưa có chất xúc tác nào thực sự mạnh mẽ để thúc đẩy lợi nhuận toàn ngành vực dậy từ đáy.

Đi sâu vào phân tích tăng trưởng của 20 doanh nghiệp (chiếm 90% vốn hóa toàn ngành), số liệu của WiGroup thể hiện chỉ có 5 công ty BĐS ghi nhận tăng trưởng dương trong quý 2 nhưng đến từ 2 nguyên nhân chính: (1) Tăng trưởng đột biến từ lợi nhuận lợi khác, không đến từ kinh doanh cốt lõi (2) Hoặc tăng trưởng cao do nền lợi nhuận cùng kỳ thấp.

Các doanh nghiệp vốn hóa lớn khác trong ngành đều ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận trên 20% so với cùng kỳ, phản ánh sự khó khăn chung của thị trường BĐS.

Theo nhận định của WiGroup, giá trị hàng tồn kho của toàn ngành có sự sụt giảm so với quý đầu năm. Hành lang pháp lý thắt chặt và siết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS là hai lý do chính khiến cho các doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai các dự án. Số căn nhà ở thương mại được cập phép và hoàn thành trong nửa đầu năm phản ánh khá rõ rệt sự suy giảm phía nguồn cung BĐS. Phía cầu cũng không mấy khả quan khi tổng giao dịch BĐS trong quý II/2022 giảm 66% so với cùng kỳ và giảm 9% so với quý trước.

Tỷ số người mua trả tiền trước/hàng tồn kho + giá trị xây dựng dở dang của toàn ngành đã giảm quý thứ 3 liên tiếp, chỉ còn 24,2%. Điều này cho thấy tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS không còn nhiều trong nửa cuối 2023 nếu thị trường BĐS vẫn trong trạng thái đóng băng.

“Để đảm bảo sống sót, các nhà quản lý BĐS phải thực hiện chiến lược phòng thủ bằng cách hạ đòn bẩy tài chính về mức an toàn, tiết giảm chi phí lãi vay cùng với đó là tránh tình trạng mất khả năng thanh toán trong khi hoạt động bán hàng chậm đáng kể. Tính đến cuối quý II, tỷ lệ tổng nợ vay phải trả lãi/vốn chủ sở hữ của toàn ngành ở mức 0,48 lần