TPHCM rộ căn hộ 100-200 triệu đồng/m2

Giá căn hộ tăng đều đặn

Khảo sát của phóng viên báo Dân trí cho thấy các dự án căn hộ chuẩn bị được giới thiệu ra thị trường TPHCM (cũ) gần đây lập mặt bằng giá mới. Nguồn cung mới của thị trường chủ yếu ở khu Đông (TP Thủ Đức cũ) với giá từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng/m2.

Cá biệt, một dự án ngay trung tâm quận 1, TPHCM (cũ) vừa được công bố giá dự kiến từ 500 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi m2 căn hộ TPHCM tương đương hoặc hơn một lượng vàng.

Giá căn hộ tại TPHCM (cũ) liên tục tăng trong thời gian gần đây. Năm 2024, giá chung cư TPHCM tăng lên mức trung bình 90 triệu đồng/m2. Từ 2020 đến nay, tốc độ tăng giá nhà của TPHCM có thời điểm lên đến 15-20% mỗi năm, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA).

Số liệu cập nhật quý II của hãng tư vấn Avison Young Việt Nam cũng nêu giá bán căn hộ tại TPHCM dao động 84-135 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt tại các dự án mở bán mới với mức tăng dao động khoảng 4-6% và 2-4% ở các dự án đang triển khai, phản ánh nhu cầu ổn định và chiến lược định giá linh hoạt của chủ đầu tư.

Một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ TPHCM ngày càng tăng là vấn đề nguồn cung giảm sút. Báo cáo của CBRE Việt Nam nêu trong quý II, nguồn cung căn hộ tại TPHCM (cũ) dù đã cao gấp đôi quý trước nhưng tính chung 6 tháng vẫn thấp hơn 16% so với cùng kỳ. Đơn vị này cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ 6 tháng thấp nhất trong một thập kỷ tại TPHCM.

Cùng quan điểm, Savills Việt Nam nêu TPHCM cũng đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung trong nhiều năm trở lại đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Chênh lệch cung - cầu bị nới rộng vì các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết trong nửa đầu năm nay, TPHCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với hơn 3.300 căn hộ cao cấp đủ điều kiện huy động vốn. Thị trường không có căn hộ trung cấp và vừa túi tiền - hiện trạng đã xảy ra liên tục từ nhiều năm nay.

Một vấn đề khác là chi phí đầu vào thực hiện dự án ngày càng gia tăng, nhất là chi phí đất và tiền sử dụng đất. Các loại chi phí này chiếm phần lớn trong tổng chi phí đầu tư dự án. Chuyên gia cho rằng chỉ khi kiểm soát được chi phí đầu vào ở mức hợp lý thì giá bất động sản mới ổn định.

Tuy nhiên, chung cư vẫn là phân khúc có vị thế dẫn dắt trên thị trường. Trong quý II, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư là 29%, vượt qua đất nền, nhà riêng. Hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

Dữ liệu của đơn vị trên thực hiện khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cũng đồng tình với nhận định này. Theo đó, phần lớn môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật.

Ngoài ra, nhóm khách mua để cho thuê cũng chiếm trên 40% cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ lướt sóng sang khai thác thực tế, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.

Từ đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - đánh giá sự quan tâm gia tăng dành cho thị trường căn hộ TPHCM là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. Những yếu tố nền tảng này giúp thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.

Thị trường hút dòng vốn phía Bắc

Cũng theo ông Tuấn, bên cạnh nhu cầu tại chỗ, TPHCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc. Trong quý II, lượng tìm kiếm chung cư tại TPHCM từ người dân địa phương vẫn chiếm tới 73% cho thấy sức hút nội tại ổn định.

Tuy nhiên thị trường cũng ghi nhận điểm sáng là dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TPHCM tăng mạnh, từ 44% vào quý II/2024 tăng lên 61% sau một năm. Thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt TPHCM, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem TPHCM như khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn.

Chung quan điểm, chuyên gia của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - nhận định thị trường bất động sản miền Nam trở lại mạnh mẽ với loạt dự án được khởi động và mở bán trở lại. Đặc biệt, khu vực này còn ghi nhận làn sóng dịch chuyển dòng tiền từ miền Bắc, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang từng bước được phục hồi.

Chuyên gia dự đoán dòng tiền phía Bắc ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt tại TPHCM (cũ) và các địa phương sáp nhập là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Nhóm thứ nhất là nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, nhu cầu đầu tư lâu dài, tập trung vào bất động sản trung tâm như Quận 1 (cũ), Thủ Thiêm, TP Thủ Đức (cũ), nơi có khả năng “trú ẩn” tài sản và khai thác cho thuê tốt.

Nhóm thứ 2 hướng đến các bất động sản ven hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, sân bay. Nhóm thứ 3 là các nhà đầu tư trung thành với các chủ đầu tư lớn từ miền Bắc dịch chuyển vào miền Nam như TPHCM và các địa phương lân cận.

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services - cho rằng các dự án mới được mở bán với sự đa dạng đáng kể về loại hình sản phẩm, từ các dự án cao tầng đến thấp tầng nhằm phục vụ tối đa các nhu cầu sở hữu bất động sản khác nhau, từ an cư đến đầu tư...

Đặc biệt, các dự án “bám hạ tầng” cũng được chú trọng triển khai và xuất hiện ngày càng nhiều. Hạ tầng được đầu tư đồng bộ và đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công sẽ tiếp tục mở đường, tạo động lực mạnh mẽ cho bất động sản tăng tốc phát triển.