Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam: "Sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam hơn 15 năm qua, phải nói là rất ấn tượng"

Việc sửa đổi 3 luật: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích cho thị trường địa ốc. Nhưng đến thời điểm hiện tại chỉ có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới được thông qua còn Luật Đất đai tạm dừng. Theo ông, điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến diễn biến của thị trường địa ốc?

Đất đai là nguồn tài nguyên thiết yếu, là nền tảng cho hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Luật Đất Đai, do đó, chi phối toàn bộ hoạt động kinh doanh và phát triển bất động sản trên thị trường. Tôi hiểu việc lùi thời gian thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để nghiên cứu kỹ lưỡng, bàn thảo và thống nhất là cần thiết.

Tuy vậy, cần nhìn nhận một thực tế trên thị trường bất động sản, các vướng mắc pháp lý lớn nhất hiện nay là về đất đai. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư và nhà đầu tư đều mong chờ những vướng mắc này được tháo gỡ càng sớm càng tốt. Thị trường gặp khó, dự án đình trệ càng lâu thì rủi ro và những tác động dây chuyền (không chỉ trong ngành bất động sản mà còn hàng chục ngành nghề khác) càng lớn. Và nếu nhìn nhận đúng bản chất đất đai là tài nguyên thì việc khai thác kém hiệu quả nguồn tài nguyên hữu hạn này là một sự lãng phí.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có những thay đổi liên quan đến siết phân lô, gia tăng trách nhiệm của chủ đầu tư… Ở góc độ của ông, những quy định này liệu có góp phần "vá một số lỗ hổng" bất cập trên thị trường về pháp lý xảy ra trước đó? Sự chặt chẽ về pháp lý điển hình như siết phân lô sẽ khiến tình trạng sốt đất khó xảy ra?

Việc cho phép phân lô, tách thửa đã thúc đẩy hoạt động kinh doanh, giao dịch bất động sản sôi động trong một thời gian. Tuy vậy, một trong những hệ lụy là tình trạng đầu cơ, sốt đất. Chẳng hạn, không ít dự án khu dân cư chỉ được "quy hoạch" sơ sài nhằm đẩy nhanh việc mua đi bán lại, không thực sự phục vụ mục đích phát triển cộng đồng dân cư hoàn chỉnh. Hoạt động phân lô, tách thửa đã từng diễn ra tràn lan ở nhiều địa phương, gây rối rắm quy hoạch đất đai và ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế, sản xuất nông nghiệp…

Thực chất những sửa đổi trong luật nhằm điều chỉnh, đưa hoạt động quản lý, khai thác và kinh doanh bất động sản đi vào quy củ. Đất đai là tài nguyên hữu hạn, do đó cần được quản lý và khai thác hợp lý để gia tăng giá trị về lâu về dài. Không loại trừ có thể xảy ra tình trạng sốt đất ngắn hạn, ngay trước khi luật mới có hiệu lực (từ ngày 01/01/2025). Tuy nhiên, nếu luật sửa đổi được thực thi nghiêm túc, về lâu dài sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, sốt đất ảo, giúp cho việc quy hoạch, phát triển dự án trở nên đồng bộ và minh bạch hơn.

Ông nghĩ sao về việc: Sự chặt chẽ của quy định pháp luật sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch và thu hút các nhà đầu tư hơn?

Nhà đầu tư lớn, làm ăn dài hạn luôn mong muốn cơ sở pháp lý minh bạch, nhất quán và môi trường đầu tư an toàn, ổn định. Các quỹ đầu tư từ Bắc Mỹ, châu Âu đang muốn tăng cường sự hiện diện tại châu Á – Thái Bình Dương, bao gồm Việt Nam bởi đây là nơi tăng trưởng đang thực sự diễn ra. Nhìn về lâu dài, Việt Nam là một trong năm nền kinh tế nổi bật trong xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và phi toàn cầu hóa hiện nay, bên cạnh các quốc gia khác như Indonesia, Mexico, Ba Lan và Ma-rốc. Nói như vậy đồng nghĩa cơ hội cực kì lớn, nhưng áp lực không hề nhỏ. Việt Nam cần có những chuyển đổi thực sự mạnh mẽ để tăng năng lực cạnh tranh và nắm bắt thời cơ có một không hai này để thu hút nhiều hơn nữa dòng vốn chất lượng cao.

Có một thực tế rằng, kể từ năm 1993 đến nay, mỗi khi Luật Đất đai được sửa đổi, thị trường địa ốc đều có diễn biến đi lên. Tuy nhiên, đến hiện tại, Luật Đất đai tạm dừng chưa thông qua. Ông có nghĩ rằng, việc này sẽ khiến thị trường chưa có động lực xoay chuyển để bứt phá? Hay thị trường muốn chuyển mình phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác?

Chu kỳ 10 năm của các Luật Đất đai giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường địa ốc cho thấy hiệu quả của các nỗ lực hoàn thiện luật và cơ chế của Chính phủ. Bản thân tôi đã chứng kiến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam hơn 15 năm qua, phải nói là rất ấn tượng. Với một thị trường đang phát triển và năng động như Việt Nam, việc sửa đổi và điều chỉnh luật để bắt kịp thực tế và tạo nền tảng cho sự phát triển trong giai đoạn tới là cần thiết. Cho nên việc cập nhật và sửa đổi Luật Đất đai 2013 giống như nới chiếc áo cho một cơ thể đang bước vào chu kì phát triển mới.

Tuy vậy, chỉ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản thôi thì chưa đủ. Để thị trường chuyển mình và bứt phá, cần có thêm nhiều yếu tố đồng bộ khác, chẳng hạn cơ chế tài chính để dẫn vốn cho thị trường bất động sản, các quy định về đấu giá tài sản, tình hình vĩ mô và cả yếu tố niềm tin thị trường.

Ở các nước khác, mối quan hệ tác động giữa các luật liên quan đất đai và thị trường địa ốc như thế nào?

Bất cứ luật hay quy định nào liên quan đến đất đai đều tác động to lớn đến giá trị, loại hình và các động lực phát triển của thị trường bất động sản. Do đó, mỗi sự thay đổi trong luật sẽ dần định hình xu hướng đầu tư, thiết lập mặt bằng giá, và điều tiết sự phát triển chung của cả thị trường.

Chẳng hạn, khung pháp lý về quy hoạch nhằm xác định mục tiêu sử dụng đất (để ở, thương mại hay sản xuất) và cách quản lý của Nhà nước, để từ đó người dân có thể hoạch định và điều chỉnh cách sử dụng đất đai phù hợp với nhu cầu của họ.

Ở Singapore, Cục Tái phát triển đô thị (Urban Redevelopment Authority, hay URA) thuộc Bộ Phát triển quốc gia kiểm soát nghiêm ngặt việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch đô thị và quy hoạch phân vùng. Điều này ảnh hưởng đến giá trị và loại hình bất động sản được xây dựng tại từng khu vực. Ngoài ra, 98% đất đai thuộc sở hữu Nhà nước. Tùy theo dự án, loại đất và quy hoạch, nhà đầu tư được thuê với thời hạn 20, 30, 50 hay 99 năm. Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện.

Ở Úc và New Zealand, hệ thống quyền sở hữu Torrens là một phương pháp dùng để ghi chép và đăng ký quyền sở hữu và tất cả sự việc liên quan đến đất như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, giao ước và các phát sinh khác. Hệ thống này góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch và an toàn, tạo điều kiện thuận lợi cho người bán và người mua.

2024-2025 thị trường địa ốc trong mắt ông sẽ diễn biến như thế nào?

Trên bình diện toàn cầu, tăng trưởng chung trong năm sau khó có thể khởi sắc. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất hạ dần, các giao dịch bất động sản sẽ được kích hoạt trở lại. Châu Á – Thái Bình Dương vẫn là khu vực hấp dẫn mà các nhà đầu tư đang nhắm đến. Phân khúc bất động sản công nghiệp có nhiều "cửa sáng" nhất, hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, vốn đã bắt đầu từ vài năm nay.

Tại Việt Nam, các chỉ số thị trường, xuất khẩu, du lịch… đang cải thiện dần và mỗi phân khúc bất động sản có những diễn biến khác nhau. Bất động sản công nghiệp tiếp tục là thỏi nam châm hút vốn đầu tư. Với lợi thế về vị trí địa lý, lực lượng lao động và chi phí phải chăng, nền kinh tế mở với đa dạng các thỏa thuận đa phương và song phương, Việt Nam là một trong những địa điểm phù hợp trong chiến lược Trung Quốc + 1 của các tập đoàn đa quốc gia.

Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công cho các dự án phát triển hạ tầng, gia tăng kết nối liên vùng. Tất cả sẽ góp phần nâng cao lợi thế cạnh tranh cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Ngoài ra, việc các tập đoàn công nghệ cao ngày càng quan tâm đến Việt Nam có thể mở ra cơ hội hình thành các cụm công nghệ cao trong nước.

Với bất động sản văn phòng, nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư lớn quan tâm đến thị trường Việt Nam, bởi ở đây vẫn thiếu loại hình văn phòng hiện đại đáp ứng các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG). Sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh có thể càng trầm trọng hơn khi dòng vốn FDI tiếp tục tìm "bến đỗ" tại Việt Nam. Bất động sản bán lẻ là phân khúc tiềm năng lớn. Bài toán khó nhất đối với phân khúc này là chuyển đổi mô hình bán lẻ, cải tiến không gian và mặt bằng theo hướng tăng cường trải nghiệm khách hàng. Đồng thời, khi giao thông ngày càng kết nối và thuận tiện, các trung tâm thương mại, khu phức hợp bán lẻ mới sẽ tiếp tục mở rộng ra các đô thị vệ tinh.

Thị trường nhà ở, sau một năm trầm lắng, bắt đầu có dấu hiệu hồi sinh vào những tháng cuối năm 2023. Các chủ đầu tư, sau một thời gian điều chỉnh và tái cấu trúc (tinh gọn tổ chức, gia tăng hay thu hẹp số lượng dự án), cũng sẵn sàng quay lại thị trường dù có không ít đã phải rời đi. Tuy vậy, cần theo dõi thêm tình hình sức khỏe doanh nghiệp BĐS vì rủi ro nợ trái phiếu và vướng mắc pháp lý vẫn còn đó. Cán cân nguồn cung mới trên thị trường nhà ở vẫn tiếp tục nghiêng về phân khúc trung – cao cấp trở lên và mức giá vẫn neo cao. Với các sửa đổi trong Luật Nhà ở và Luật kinh doanh Bất động sản, kì vọng sẽ có thêm nhiều sản phẩm nhà ở giá phải chăng, nhà ở xã hội từ 2025 về sau.

Chính phủ Việt Nam đã có nhiều nỗ lực để bình ổn, lành mạnh hóa thị trường bất động sản và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư. Với triển vọng tích cực trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều thương vụ lớn trong thời gian tới.

Cảm ơn những chia sẻ của ông!