Tiến sĩ Vũ Đình Ánh: 1m2 đất có đơn giá 100 triệu, nhưng không thể tính 10m2 là 1 tỷ hay 100m2 là 10 tỷ

Ngày 14/6 vừa qua, Báo Thanh Niên đã tổ chức hội thảo "Định giá đất: đúng và đủ" trong bối cảnh Bộ Tài nguyên Môi trường lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực vào đầu tháng 8 tới.

Tại hội thảo, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đã đưa ra quan điểm về nhiều khái niệm xoay quanh vấn đề định giá đất.

Đầu tiên là về giá trị và giá trị sử dụng. Theo Tiến sĩ Ánh, một mảnh đất là đất nông nghiệp có giá 300.000 đồng/m2, một ngày đẹp trời được chuyển thành đất ở thì giá lên 3 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 300 triệu/m2.

Như vậy, chúng ta đang định giá theo giá trị sử dụng của mảnh đất đó chứ không phải là giá trị. Vì thế, ông Ánh cho rằng phải trả lại định giá đất theo đúng giá trị của nó chứ không phải giá trị sử dụng. 

2 khái niệm nữa được ông Ánh đưa ra là đơn giá và giá. "Đơn giá và giá là khác nhau, chúng ta định giá đất là chúng ta định đơn giá hay chúng ta định giá?", ông Ánh nêu vấn đề.

Lấy ví dụ cụ thể, ông Ánh cho rằng 1m2 ở Nguyễn Đình Chiểu - TPHCM (nơi diễn ra hội thảo) giả sử là 100 triệu đồng, thì điều đó không có nghĩa là người sở hữu 10m2 thì định giá 1 tỷ còn người sở hữu 100m2 thì định giá 10 tỷ.

"Khi nó trở thành 1 mảnh đất, thì không thể đơn thuần nhân đơn giá với diện tích để ra giá đất. Vậy, chúng ta đang muốn tính đơn giá hay muốn tính giá đất?", ông Ánh đặt câu hỏi.

Vậy, làm thế nào để định giá đất?

Theo vị chuyên gia kinh tế, cơ quan quản lý nên giữ vai trò đảm bảo không có xung đột lợi ích trong quá trình định giá. "Ai định giá? Kết quả định giá ai chịu trách nhiệm? Người dùng kết quả định giá vào việc gì?" là những điều mà cơ quan quản lý cần quan tâm hơn trong việc định giá đất, thay vì đi sâu vào xác định chi tiết các loại chi phí có được tính vào giá đất hay không.

Ông Ánh cho rằng các loại chi phí sẽ thuộc vấn đề kỹ thuật, và sẽ thuộc trách nhiệm của các công ty định giá và các công ty này sẽ làm được hết. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cần thiết kế một cơ chế để công ty định giá "không làm bậy". Các công ty định giá sẽ phải chịu trách nhiệm về phương pháp định giá, nguồn, thông tin định giá, vận hành có chính xác không...

Ngoài ra, ông Ánh cho rằng không nên chỉ sử dụng 1 phương pháp định giá, mà nên kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, để từ đó xác định xem mức chênh lệch bao nhiêu là hợp lý và bao nhiêu là không chấp nhận được, để cuối cùng đưa ra một giá đất "đúng".