Tiền đổ mạnh vào bất động sản, chuyên gia cảnh báo nguy cơ “bong bóng”

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/7, có 4,1 triệu tỉ đồng được các ngân hàng bơm vào lĩnh vực địa ốc với mức tăng trưởng ấn tượng gần 17% so với cuối năm 2024, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, đây là một tỉ lệ cao kỷ lục.

Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cho thấy mức tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực địa ốc cao hơn gấp nhiều lần so với tốc độ chung của toàn hệ thống do doanh nghiệp sản xuất khó hấp thụ vốn, trong khi nhiều dự án địa ốc được gỡ vướng pháp lý lại cần dòng tiền lớn.

Cùng với đó, các chính sách ưu đãi tài chính như “miễn lãi – ân hạn gốc” kéo dài, cho phép người mua chỉ cần trả trước 10–30% giá trị sản phẩm, đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ gom hàng, hưởng lợi nhuận khổng lồ với số vốn bỏ ra rất nhỏ. Điều này khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản, hình thành vòng xoáy “găm hàng – khan cung – giá tăng”, tạo sốt ảo và tiềm ẩn rủi ro lớn cho thị trường.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng biến động mạnh, bất động sản và chứng khoán đã trở thành những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền tìm nơi trú ẩn và sinh lời. Đặc biệt, thị trường bất động sản, vốn rất nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ, đã nhanh chóng phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra một làn sóng đầu tư mới.

Trước tình trạng này, VARS IRE cảnh báo, điều nguy hiểm là các nhóm đầu cơ thu lợi lớn nhưng lại không gánh rủi ro tương xứng, trong khi hệ quả thường đổ lên vai những người mua sau cùng – chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân có nhu cầu ở thực. Thực tế cho thấy giá trị tài sản ít thay đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá bị đẩy lên phi mã, tạo nên các “cơn sốt ảo” và cuốn người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo tâm lý đám đông.

Khi thị trường đảo chiều, thanh khoản sụt giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo giá chung đi xuống. Nếu số đông nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, làn sóng bán tháo có thể lan rộng, gây bất ổn cho cả hệ thống tài chính – ngân hàng. Nguy cơ càng trầm trọng hơn nếu thị trường rơi vào “đóng băng”: lãi suất bị siết chặt, bất động sản dù cắt lỗ sâu vẫn khó bán, và cuối cùng người mua nhà để ở lại trở thành đối tượng thiệt thòi nhất.

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, bất động sản cùng nhiều ngành liên quan có đóng góp lớn cho tăng trưởng GDP, nhưng thị trường tài chính Việt Nam vẫn chưa phát triển cân đối, đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp. Hiện nay, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

Tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này trong 7 tháng đầu năm cao hơn nhiều so với mức chung của nền kinh tế, tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống ngân hàng và ổn định vĩ mô. Theo TS Võ Trí Thành, mục tiêu là phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phải chăng, vừa tránh lặp lại những hệ lụy như “bong bóng” hay đóng băng thị trường.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cảnh báo, tín dụng bất động sản đang tăng nóng, chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của nền kinh tế, trong khi các kênh huy động dài hạn như trái phiếu, cổ phiếu chưa phát huy hiệu quả, dẫn đến thị trường tài chính phát triển thiếu cân xứng và nền kinh tế ngày càng phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

Bên cạnh đó, ông Lực cũng chỉ ra bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là mất cân đối cung cầu, bất hợp lý về phân khúc khi giá nhà quá cao. Đây cũng là lý do khiến thanh khoản phân khúc nhà chung cư hiện nay yếu.

Theo khảo sát của chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, một công chức ở Việt Nam phải mất 26 năm để mua một căn hộ có giá trung bình, trong khi con số này trung bình trên thế giới là 15 năm. Nếu như không có giải pháp đồng bộ quyết liệt hơn nữa trong thời gian tới, số năm này sẽ tiếp tục tăng lên và giấc mơ về ngôi nhà của những người trẻ sẽ ngày càng xa vời.

Ông Lực kiến nghị cần sớm hoàn thiện thể chế, khung pháp lý và cơ sở dữ liệu đất đai – bất động sản; kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, thổi giá; đồng thời đa dạng hóa kênh vốn, đưa giá bất động sản về mức hợp lý để giảm rủi ro cho cả ngân hàng, doanh nghiệp và người dân.