Siết tín dụng vay mua nhà thứ hai không trị được tận gốc

Các chuyên gia cho rằng để đặc trị "bệnh" giá nhà tăng cao và không thể hạ nhiệt thì cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp nhằm tăng nguồn cung, thay vì siết chặt nguồn cầu để chặn đầu cơ. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê là hai giải pháp hữu hiệu nhất

Phát triển nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - nhận định: Giá nhà ở xã hội tại đô thị lớn hiện dao động từ 18-20 triệu đồng/m², cá biệt có một số dự án ở Hà Nội đã lên tới 27 triệu đồng/m². Tuy nhiên, so với mặt bằng chung giá căn hộ chung cư thì đây vẫn là mức lý tưởng trong bối cảnh hiện nay. Chính vì vậy, phát triển nhà ở xã hội sẽ là một giải pháp cải thiện nguồn cung của thị trường để hạ nhiệt giá nhà thương mại.

Ông Đính tin rằng khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ giảm xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Phát triển nhà ở xã hội sẽ cung cấp nguồn cung, giúp hạ nhiệt giá nhà. (Ảnh: Báo Chính phủ).

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, khi nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng, thị trường nhà ở thương mại chắc chắn sẽ chịu áp lực giảm giá, do người dân có xu hướng chuyển dịch nhu cầu.

Ông Điệp cũng lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa thấp như kỳ vọng là do xuất phát từ chi phí hạ tầng, quản lý vận hành, lãi vay và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Dù vậy, mức giá này vẫn thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại. Vì thế, các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng đồng bộ để kéo giảm chi phí và giá bán, tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho đông đảo người dân.

“Tuy nhiên, muốn thu hút người dân, cần có khung pháp lý cụ thể dành cho nhà đầu tư, đồng thời phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật - không thể chỉ xây nhà mà cũng cần đảm bảo chất lượng”, ông Điệp nhấn mạnh.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property, chìa khóa cho việc "hạ nhiệt" giá bất động sản sẽ là các khu đô thị nhà ở xã hội tại những khu vực cửa ngõ Thủ đô. Khi các dự án này được hoàn thành, giá nhà tại Hà Nội sẽ giảm 30 - 40% so với hiện nay.

“Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, nhà thương mại buộc phải cạnh tranh về giá, thị trường khi đó sẽ tự điều chỉnh”, ông Toản nói.

Ông dẫn chứng, tại một số địa phương như Hải Dương (cũ), nơi phát triển mạnh nhà ở xã hội, giá nhà ở thương mại không thể tăng cao như tại các đô thị lớn là Hà Nội hay TP.HCM. Vì vậy, khi ban hành chính sách, Nhà nước nên để thị trường tự điều tiết theo quy luật cung - cầu thay vì áp dụng các biện pháp mang tính mệnh lệnh hành chính.

Nhà nước cũng nên chủ động sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở xã hội. Thậm chí, các cơ quan thực hiện có thể đặt mục tiêu lợi nhuận sang một bên và coi đây là khoản đầu tư công ích, thực hiện vì mục tiêu an sinh xã hội.

Ông dẫn chứng: Singapore là một trong những quốc gia tiên phong thực hiện chính sách này. Ngay từ những năm 1960, Chính phủ đã thành lập Cục Phát triển xây dựng nhà để tập trung phát triển nhà ở xã hội. Hiện tỷ lệ người dân Singapore sở hữu nhà lên tới gần 90%, thuộc tốp cao nhất thế giới. Trong đó, có hơn 80% người dân đang sống trong các dự án nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Cen Group - cũng nêu ý kiến: Giải pháp tốt nhất là xây nhiều nhà ở xã hội và mở rộng hơn nữa đối tượng được mua. "Khi có nhiều dự án, khách hàng có nhiều sự lựa chọn, nguồn cung lớn, giá nhà sẽ không tăng phi mã như thời gian qua", ông Vũ nói.

Để thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, các chuyên gia cho rằng thời gian tới, Bộ Xây dựng, các ngân hàng và các địa phương cần tiếp tục cụ thể hóa địa bàn ưu tiên và quỹ đất rõ ràng cho nhà ở xã hội trong kế hoạch xây dựng; đẩy mạnh giải ngân chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, phối hợp cùng Ngân hàng Nhà nước để thiết kế sản phẩm vay dài hạn phù hợp; giải quyết ách tắc pháp lý nhanh, đơn giản hóa quy trình phê duyệt, xác định giá đất, giải phóng mặt bằng; đẩy mạnh công tác minh bạch thông tin dự án, tạo niềm tin đối với chủ đầu tư và người mua nhà.

Đẩy mạnh mô hình nhà cho thuê

Ngoài phát triển nhà ở xã hội, theo các chuyên gia, để hạ nhiệt giá nhà cần đẩy mạnh loại hình nhà cho thuê, giải quyết một phần về cơn khát "chốn ở" của người dân.

Căn hộ cho thuê với đầy đủ tiện nghi cũng sẽ giúp hạ nhiệt giá nhà.

Với mức giá thuê nhà không quá cao, không gây áp lực tài chính lên người dân, trong khi họ vẫn được hưởng các tiện ích đầy đủ các dịch vụ, tiện ích thì xu thế thuê nhà sẽ gia tăng trong tương lai. Khi người dân thấy được những điểm ưu việt của nhà thuê, họ cũng dần hình thành tâm lý nhà là nơi để ở tốt nhất, chứ không coi đó như một tài sản, "một của để dành" cho con cháu. Từ đó, giá nhà trên thị trường sẽ hạ nhiệt.

Ông Hoàng Liên Sơn - Tổng giám đốc Công ty đầu tư và môi giới bất động sản Alpha Real - cho biết: "Khi người ta thuê, chi phí khoảng 10 triệu/tháng, nhưng nếu vẫn căn hộ đó đi vay ngân hàng để thì phải trả góp hàng tháng tiền lãi khoảng 14 - 15 triệu đồng. Có nghĩa là chi phí đi thuê nhà chỉ bằng khoảng 2/3 chi phí mà người ta mua nhà và trả lãi ngân hàng".

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng phân tích, với giá nhà hiện tại - chung cư 2 phòng ngủ giá dưới 3 tỷ gần như “biến mất”. Do đó, ngay cả khi có sẵn tài chính tương đương khoảng 30% giá trị căn hộ và chọn vay mua nhà phần còn lại, tương ứng với khoảng hơn 2 tỷ đồng, việc vay mua nhà đối với người trẻ vẫn gặp muôn vàn khó khăn.

Lựa chọn vay mua nhà đồng nghĩa với việc phải trả nợ trong 15 - 25 năm, hoặc phải cắt giảm nhiều khoản chi tiêu khác để có thời gian trả nợ ngắn hơn. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng cuộc sống. Ngoài ra, lãi suất thả nổi khó “dự báo” cũng làm nhiều người trẻ không dám vay mua nhà.

Trong khi đó, việc lựa chọn thuê nhà thay vì mua sẽ giúp người trẻ duy trì lối sống linh hoạt và giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Văn Đính dự báo, trong dài hạn, xu hướng thuê thay vì mua nhà sẽ tiếp tục phát triển vì nhiều mô hình thuê nhà mới, đang dần phổ biến trên thế giới sẽ hiện diện tại Việt Nam nhiều hơn.

Ví như thuê dài hạn với quyền sở hữu: Người thuê trả tiền hàng tháng và sau một thời gian nhất định (5-10 năm), họ có thể mua lại căn nhà với giá cố định hoặc được khấu trừ một phần tiền thuê vào giá mua. Hay mô hình sở hữu chung: Người mua chỉ cần trả trước 30-50% giá trị căn hộ, phần còn lại tiếp tục thuê và có quyền mua thêm % sở hữu theo thời gian.

"Việc thuê nhà chỉ có thể trở thành một lựa chọn phổ biến khi thị trường cho thuê được phát triển chuyên nghiệp hơn và có sự hỗ trợ từ chính sách tài chính. Đơn cử như các doanh nghiệp bất động sản tham giá phát triển các mô hình "xây dựng để cho thuê" hay chính sách pháp luật có cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê, giới hạn mức tăng giá thuê mỗi năm và khuyến khích hợp đồng thuê dài hạn.

Đồng thời, các ngân hàng có các gói tín dụng cho mô hình thuê dài hạn với quyền sở hữu, giúp người thuê có cơ hội sở hữu nhà sau một thời gian thuê", ông Đính nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cũng cho rằng, bên cạnh vấn đề tài chính, tư duy về sở hữu nhà cũng dần thay đổi, đặc biệt là với thế hệ trẻ. Hiện có khoảng 28% ngưởi thuê nhà cho biết, chọn ở trọ vì thích sự linh hoạt từ việc thay đổi môi trường sống. Vì vậy, xu hướng gia tăng nhu cầu thuê khiến mảng cho thuê tại Việt Nam ngày càng tiềm năng.

Ông cho biết, xu hướng tìm thuê nhà gia tăng gần 22% trong năm 2024. Nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-34 tìm thuê cao nhất (gần 62%), ngay cả nhóm thu nhập cao từ 21-40 triệu đồng mỗi tháng cũng có tỷ lệ tìm thuê nhà đến 42% trong năm qua.

Đọc thêm