Tạm dừng cho vay, đẩy lãi suất lên cao
Những ngày giáp Tết Bính Ngọ 2026, giới kinh doanh BĐS truyền nhau văn bản của BIDV đề nghị các chi nhánh tạm dừng trình trụ sở chính việc tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh BĐS của khách hàng doanh nghiệp cho đến khi có thông báo. Động thái này được BIDV lý giải nhằm tuân thủ chỉ đạo của NHNN về kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS trong năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Theo số liệu từ NHNN, năm 2025 tín dụng BĐS tăng khoảng 22%, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến BĐS, mức tăng thực tế có thể lên tới 28%-30%. Trước thực tế này, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây được xem là bước đi nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng nhanh trở lại sau giai đoạn trầm lắng.
Qua ghi nhận, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng phổ biến 6,1%-7,2%/năm, cá biệt có nơi ưu đãi lên tới 8,2%/năm, đã được nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) điều chỉnh tăng. Lãi suất cho vay BĐS cũng đã tăng mạnh nhằm “nắn” dòng tín dụng theo định hướng điều hành. Khảo sát từ cuối tháng 1-2026 cho thấy, các NHTM nhà nước đã tăng lãi suất cho vay mua nhà, thậm chí cao hơn một số NHTM cổ phần tư nhân. Cụ thể, Vietcombank điều chỉnh lãi suất cho vay ưu đãi mua căn hộ, nhà phố tại TPHCM lên mức 9,6%/năm (cố định 6 tháng), 9,9%/năm (12 tháng), 13,6%/năm (18 tháng) và 13,9%/năm (24 tháng). BIDV cũng áp dụng lãi suất tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; 10,1%/năm trong 12 tháng và lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu…
Ưu tiên dự án nhà ở xã hội
Việc tăng lãi suất cho vay BĐS được các ngân hàng lý giải nhằm điều tiết dòng vốn, ưu tiên tín dụng cho lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Riêng các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực của cá nhân hoặc các dự án nhà ở xã hội vẫn được nhiều ngân hàng xác định là đối tượng ưu tiên trong năm 2026.
Theo chuyên gia tài chính ngân hàng Lê Hoài Ân, khi Chính phủ đẩy mạnh giải ngân các dự án trọng điểm, nhóm ngân hàng quốc doanh thường được kỳ vọng đồng hành về vốn và tiến độ. Trong bối cảnh hạn mức tín dụng được phân bổ sớm ngay từ quý 1, mỗi khoản giải ngân mới đều đi kèm chi phí cơ hội: cho vay mua nhà cá nhân là khoản dài hạn, trong khi cho vay các dự án ưu tiên gắn với kế hoạch và tiến độ giải ngân cụ thể. Vì vậy, việc tăng lãi suất vay mua nhà được xem là cách các ngân hàng chủ động “nắn” dòng tín dụng, ưu tiên dành hạn mức cho những khoản vay cần giải ngân theo chương trình, đặc biệt trong giai đoạn đầu năm.
NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ theo hướng ưu tiên kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng bền vững; đồng thời chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, tập trung vào sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.
Phó Thống đốc NHNN PHẠM THANH HÀ
Ở góc độ thị trường, ông Louis Vũ, chuyên gia BĐS tại một quỹ đầu tư, cho rằng lãi suất tăng tạo tác động kép: người mua khó tiếp cận vốn để mua nhà ở, chủ đầu tư phải gánh chi phí tài chính cao hơn. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi và lượng trái phiếu đáo hạn còn lớn, áp lực dòng tiền khiến nguồn cung BĐS có thể thu hẹp trong trung hạn.
Lãnh đạo một ngân hàng thương mại đang thực hiện gói cho vay ưu đãi mua nhà dưới 35 tuổi tại TPHCM cũng nhìn nhận, lãi suất vay mua nhà tăng nhanh đang khiến người mua chịu áp lực tài chính lớn, nhất là sau khi hết thời gian ưu đãi. Ngay cả các gói vay cho người dưới 35 tuổi, lãi suất ưu đãi ban đầu cũng đã nâng lên khoảng 8,5%-9%/năm, cao hơn nhiều so với mức 5,5% trước đây và đi kèm điều kiện chặt chẽ hơn. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, mức vay có thể lên từ 12%/năm trở lên, khiến việc trả nợ ngày càng khó khăn, đặc biệt với người vay tỷ lệ cao.
