Ngày 18/4/2023 vừa qua, theo chỉ đạo của Thủ tướng tại Văn bản số 2427/VPCP ngày 11/4/2023 của Văn phòng Chính phủ, Tổ công tác do Bộ Xây dựng chủ trì đã có buổi làm việc với UBND tỉnh Đồng Nai, Novaland và Liên hiệp hợp tác xã dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai- Donacoop. Tại buổi làm việc, UBND tỉnh Đồng Nai, Novaland và Đồng Nai- Donacoop đã trình bày các vướng mắc và đề xuất các giải pháp tháo gỡ tại các dự án của Novaland Đồng Nai.
Theo đó có 2 nội dung kiến nghị chính mà Doanh nghiệp đưa ra là xin ủy quyền cho tỉnh thực hiện: điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thành phố Biên Hoà (theo hướng phù hợp với quy hoạch phân khu C4 điều chỉnh đang trình) và quy hoạch
- nhà ở XH theo quy định của từng thời kỳ để tháo gỡ khó khăn.
Cụ thể, báo cáo tại cuộc họp, Novaland cho biết tại Đồng Nai các công ty thuộc Novaland hiện đang là chủ đầu tư của 09 dự án - đây là các dự án thành phần của Dự án Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng (gồm 03 dự án thành phần: Khu dân cư Long Hưng; Khu đô thị Đồng Nai WaterFront; Khu đô thị Aquacity) và Dự án Khu đô thị Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng. Cả hai dự án này đều thuộc Phân khu C4, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai - trên cơ sở việc tách dự án hoặc Novaland nhận chuyển nhượng một phần dự án từ các chủ đầu tư cấp một của các dự án nêu trên.
Mặc dù tại thời điểm chuyển nhượng, các dự án này đều đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, cấp phép xây dựng và trên thực tế Novaland đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính cũng như đã tiến hành việc đầu tư xây dựng công trình tại các dự án này. Tuy nhiên, gần hai năm nay việc phê duyệt các quy hoạch liên quan bị kéo dài khiến Novaland không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng để triển khai kinh doanh tại các dự án này.
Nguyên nhân do các vướng mắc liên quan đến sự không đồng bộ giữa các quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết của các dự án. Cùng với đó là vấn đề bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nêu trên.
Đối với vấn đề về sự không đồng bộ giữa các quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết của các dự án. Mặc dù, các dự án thành phần thuộc Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng đã được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư từ năm 2008, đồ án quy hoạch chi tiết của các dự án này cũng đã được UBND tỉnh Đồng Nai đã được phê duyệt. Tuy nhiên, khi UBND tỉnh Đồng Nai tổ chức lập và phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung thành phố Biên Hòa theo Quyết định số 2302/QĐ-UBND ngày 25/7/2014 đã không cập nhật đầy đủ thông tin của các đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt thuộc Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng và Dự án Khu Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng nêu trên vào đồ án quy hoạch chung thành phố Biên Hòa.
Đây là nguyên nhân chính dẫn đến sự không đồng bộ giữa các quy hoạch chung thành phố Biên Hòa với quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết của các dự án. Việc này cũng đã được UBND tỉnh Đồng Nai báo cáo và xác nhận tại Văn bản số 2044/UBND-KTN ngày 10/3/2023 gửi Thủ tướng Chính phủ.
Hiện nay, UBND tỉnh Đồng Nai đang tổ chức, nghiên cứu lập đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa theo nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Do đó, việc điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 bị ách tắc, kéo dài. Chính vì vậy, Novaland đang phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh tất cả các dự án theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt để đợi quy hoạch điều chỉnh phân khu C4 được phê duyệt. Sự việc này đã kéo dài gần hai năm, gây nhiều thiệt hại cho Novaland, nhà đầu tư, khách hàng và gây ra nhiều hệ quả xấu cho Novaland và xã hội.
Tại buổi làm việc ngày 18/4/2023, Bộ Xây dựng đã có ý kiến đề nghị UBND tỉnh Đồng Nai xem xét, rà soát, đánh giá nội dung quy hoạch chi tiết các dự án và nội dung điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 với nội dung đang nghiên cứu đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa theo nhiệm vụ quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trên cơ sở đó báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét cho thực hiện việc điều chỉnh một số nội dung quy hoạch điều chỉnh của phân khu C4 đồng thời với quá trình lập đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Về vấn đề này, Novaland kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện rà soát, điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu C4 trên cơ sở cập nhật hiện trạng và đồ án quy hoạch chi tiết của các dự án nêu trên; đồng thời cập nhật các nội dung của đồ án quy hoạch phân khu C4 vào đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đang được triển khai thực hiện. Cho phép UBND tỉnh Đồng Nai được tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4 ngay sau khi hoàn thành việc rà soát, điều chỉnh mà không phải đợi đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đến năm 2045 được phê duyệt.
Cùng với đó, cho phép Novaland được tiến hành việc lập và trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 song song với việc thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4. Cho phép Novaland tiếp tục triển khai việc đầu tư xây dựng, bán hàng đối với các cấu phần, hạng mục tại các dự án đã phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt để Novaland có thể thực hiện được cam kết với khách hàng, có nguồn tiền để tiếp tục đầu tư thực hiện các dự án từng bước tháo gỡ khó khăn .
Về vấn đề bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án, hiện tại, tại các đồ án quy hoạch chi tiết của Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng chỉ bố trí 3,72ha đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Nguyên nhân bởi tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án thuộc Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng ( năm 2008) và Dự án Khu đô thị Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng (năm 2011) thì tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội là không bắt buộc và sẽ do UBND tỉnh quyết định. Vì vậy, việc UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết của các dự án là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật tại thời điểm đó.
Các dự án thuộc Dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng và Dự án Khu đô thị Dịch vụ Thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng mà Novaland đã nhận chuyển nhượng từ các chủ đầu tư cấp 1 đã lựa chọn chủ đầu tư và đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt trước thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở, Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các dự án không thuộc trường hợp bị thu hồi đất giao cho chủ đầu tư khác nên các dự án nêu trên không thuộc trường hợp phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này, đã được Bộ Xây dựng xác nhận và hướng dẫn UBND tỉnh Đồng Nai tại Văn bản số 4248/BXD-QLN ngày 31/8/2020.
Vì vậy, căn cứ vào các quy định, thực tế nêu trên và việc các công ty chủ đầu tư thuộc Novaland đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất ở của các dự án, Novaland đề nghị không thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 của các dự án của Novaland để bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận đối với quyết định của UBND Tỉnh Đồng Nai về việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội Dự án Khu đô thị Dịch vụ Thương mại Phước Hưng vào dự án Khu dân cư cho người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội 46,8ha của Công ty Cổ phần Tràng An tại xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai tại Văn bản số 4246/UBND-CNN ngày 27/6/2011 theo đúng thẩm quyền. Cho phép Novaland tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn bộ diện tích đất ở tại các dự án do các công ty chủ đầu tư thuộc Novaland Group đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của các dự án nay.
