Muốn mua nhà phải có hỗ trợ từ gia đình
Chia sẻ tại hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Người trẻ sở hữu nhà”, do Báo Thanh tra tổ chức sáng 26/6, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ ra rằng, để mua được một căn nhà trung bình (70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng) tại các đô thị lớn, người trẻ cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao.
Thực tế cũng cho thấy, phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng, nhưng rất ít người mua nhà mà không cần đến sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.
Đại diện Bộ Xây dựng đánh giá, sự hạn chế về nguồn cung bất động sản và giá nhà tăng cao so với khả năng chi trả của đa số người dân có nguyên nhân là do các dự án gặp khó khăn trong thủ tục đầu tư; thủ tục chuẩn bị đầu tư, triển khai thực hiện dự án chậm; doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn tín dụng, phát hành và thanh toán trái phiếu, bán hàng...
Ông Hà Quang Hưng thừa nhận, ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất cho vay thương mại hiện vẫn khá cao, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu.
“Thực tế cho thấy chỉ khi có các gói ưu đãi lãi suất thấp (5-6%) cố định thời gian đầu thì người trẻ mới mạnh dạn tính chuyện vay mua nhà. Người trẻ rất cần các khoản vay dài 20-30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng”, ông phân tích.
Đừng vội mua nhà nếu chưa có khả năng trả nợ
Chuyên gia tài chính - TS Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị nên giới hạn tỷ lệ vay tối đa 80% giá trị căn nhà. Tỷ lệ này giúp giữ đòn bẩy ở mức an toàn, giảm thiểu rủi ro khi thị trường hay lãi suất biến động.
“Đừng vội mua nhà nếu chưa có khả năng trả nợ”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.
“Người trẻ nên đảm bảo tổng tiền trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) không vượt quá 50% thu nhập ròng, để tránh rơi vào áp lực tài chính. Đây là tỷ lệ Debt to Income (Tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng trên thu nhập hàng tháng). Ngưỡng 50% được nhiều tổ chức tài chính quốc tế chấp nhận, đồng thời người vay vẫn có dư địa chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu”, ông lưu ý.
Theo vị chuyên gia này, nên ưu tiên gói vay lãi suất cố định càng lâu càng tốt, ít nhất từ 3-5 năm đầu hoặc dài hơn, giúp hoạch định dòng tiền ổn định, tránh rủi ro lãi suất tăng đột biến về sau.
Bên cạnh đó, cần dự phòng quỹ khẩn cấp tương đương 6-12 tháng thanh toán nợ, phòng khi có biến cố như mất việc hay thu nhập giảm, quỹ này giúp người vay duy trì nghĩa vụ trả nợ mà không phải bán tài sản.
Một lưu ý quan trọng không kém, theo ông Hiếu, là người vay cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trước khi quyết định vay ngân hàng để mua nhà. Cụ thể, cần lập bảng cân đối thu chi, mô phỏng các kịch bản thu nhập và lãi suất, tránh tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ cơ hội) dẫn đến vay vượt khả năng.
“Việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu không kiểm soát tốt, người vay rất dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, thậm chí phải bán nhà khi thị trường biến động hoặc thu nhập giảm sút”, ông Hiếu nói.
Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, thông tin, hiện có 9 ngân hàng tham gia gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay thông thường. Theo bà Giang, hiện lãi suất cho vay mới nhất là 5,9%/năm, lãi suất liên tục giảm cùng xu hướng mặt bằng chung.
“Với người trẻ dưới 35 tuổi, Ngân hàng Nhà nước có lãi suất ưu đãi, 5 năm đầu thấp hơn 2%, 10 năm thấp hơn 1% so với lãi suất bình quân trung dài hạn của nhóm ngân hàng lớn”, bà Giang cho hay.
Về giải pháp để phát triển các dự án nhà ở xã hội, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng các địa phương cần hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo Quyết định số 444 của Thủ tướng Chính phủ và phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang.
Bên cạnh đó, cần phát triển các mô hình thuê dài hạn, thuê mua, đồng thời cần hỗ trợ tài chính cho người mua, để tăng khả năng tích lũy và giảm gánh nặng chi phí.
“Một giải pháp khả thi là điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế. Điều này tương tự như một hình thức hỗ trợ gián tiếp, giúp người trẻ vay mua nhà đỡ áp lực hơn về tài chính hàng tháng”, ông Hưng nêu quan điểm.
