Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026.
Theo phân tích của Chứng khoán Mirae Asset, đây là cơ chế ưu tiên phân bổ tín dụng vào các phân khúc phục vụ sản xuất, thu hút FDI và nhu cầu nhà ở thực, thay vì nới lỏng tín dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản.
Theo Chứng khoán Mirae Asset, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%. Trong khi đó, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội cùng nhu cầu vốn cho hạ tầng khu công nghiệp vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn.
Phân tích tác động từng ngành, Mirae Asset chỉ rõ nhóm BĐS Khu công nghiệp là đối tượng hưởng lợi rõ ràng và lớn nhất trong cấu trúc chính sách lần này. Việc loại trừ dư nợ KCN/KCX khỏi hạn mức cho phép các ngân hàng tự tin giải ngân vốn trung và dài hạn cho các dự án hạ tầng KCN. Điều này kết hợp với dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển sang Việt Nam sẽ tạo nguồn lực vốn để các doanh nghiệp đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng diện tích cho thuê.
Nhóm BĐS công nghiệp hưởng lợi trực tiếp.
Nhóm doanh nghiệp được cho rằng sẽ hưởng lợi trực tiếp gồm Đô thị Kinh Bắc, IDICO, Sonadezi Châu Đức, Becamex IDC, Sài Gòn VRG và Viglacera.
Trong đó, Đô thị Kinh Bắc được đánh giá hưởng lợi nhờ sở hữu quỹ đất khu công nghiệp quy mô lớn tại nhiều địa phương trọng điểm. IDICO có lợi thế từ hệ thống khu công nghiệp tập trung ở các khu vực thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Sonadezi Châu Đức được hưởng lợi từ vị trí gắn với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, trong khi Becamex IDC tiếp tục là doanh nghiệp dẫn đầu tại thủ phủ công nghiệp Bình Dương.
Riêng Viglacera (VGC) được Mirae Asset xếp vào nhóm hưởng lợi kép khi vừa phát triển khu công nghiệp vừa đẩy mạnh đầu tư nhà ở xã hội.
Bên cạnh nhóm khu công nghiệp, nhà ở xã hội cũng được xác định là một trong những phân khúc được ưu tiên. Theo Mirae Asset, việc loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay NOXH khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản giúp tăng động lực cho các ngân hàng đẩy mạnh cho vay đối với lĩnh vực này, qua đó hỗ trợ tiến độ triển khai dự án và kích hoạt nhu cầu tín dụng của người mua nhà.
Trong nhóm doanh nghiệp nhà ở xã hội, Địa ốc Hoàng Quân (HQC) được đánh giá là đơn vị hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất nhờ tập trung vào phân khúc NOXH. Viglacera (VGC) tiếp tục nằm trong nhóm hưởng lợi khi vừa phát triển khu công nghiệp vừa triển khai các dự án NOXH. Trong khi đó, Nam Long (NLG) và An Gia (AGG) được cho là hưởng lợi gián tiếp thông qua cải thiện tâm lý thị trường, còn Vinhomes (VHM) được Mirae Asset đánh giá hưởng lợi hạn chế do hoạt động cốt lõi vẫn tập trung ở bất động sản thương mại.
Địa ốc Hoàng Quân (HQC) hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất nhờ tập trung vào phân khúc NOXH.
Đối với ngành ngân hàng, Mirae Asset cho rằng 25 tổ chức tín dụng nằm trong danh sách của Công văn 4551 sẽ có thêm dư địa tăng trưởng cho vay ở hai phân khúc ưu tiên là khu công nghiệp và nhà ở xã hội.
Ngoài các nhóm hưởng lợi trực tiếp, Mirae Asset cho rằng ngành xây dựng và vật liệu xây dựng sẽ được hưởng lợi gián tiếp khi các dự án khu công nghiệp và nhà ở xã hội được đẩy nhanh tiến độ giải ngân. Tác động được dự báo xuất hiện rõ hơn từ nửa cuối năm 2026.
Các doanh nghiệp được nhắc đến gồm Vinaconex, Coteccons, Fecon, PC1, Đèo Cả ở nhóm xây lắp; Tập đoàn Hòa Phát, Tập đoàn Hoa Sen, Thép Nam Kim ở nhóm thép xây dựng; cùng Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương và Hóa An ở nhóm vật liệu xây dựng.
Theo Mirae Asset, chính sách lần này là cơ chế tái phân bổ tín dụng có định hướng, tập trung vào các lĩnh vực phục vụ sản xuất và nhu cầu nhà ở thực. Trong khi đó, bất động sản thương mại và bất động sản mang tính đầu cơ vẫn tiếp tục nằm trong nhóm bị kiểm soát chặt và không phải đối tượng hưởng lợi từ chính sách.
