Năm 2024 đánh dấu cột mốc pháp lý bất động sản khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực. Những thay đổi, điều chỉnh trong luật được đánh giá cao vì tính minh bạch, rõ ràng và công bằng, giúp chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới và giao dịch, đặt nền móng để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.
Với nhiều điểm mới “đột phá”, Luật Đất đai 2024 nhận được kỳ vọng lớn trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai. Điển hình luật mới bỏ khung giá đất, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường; từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm; đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất; chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất; cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa…
Điểm đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư; căn hộ chung cư mini (nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê) sẽ được cấp sổ hồng; mở rộng đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội; xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp; quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư thuộc diện phải tháo dỡ…
Hay Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có điểm mới như chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng; môi giới bất động sản không được hành nghề tự do từ ngày 1/8/2024; giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh…
Năm 2024 đánh dấu bước chuyển biến quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng, kể từ đại dịch Covid-19. Sự phục hồi được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố nội tại và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ.
Với động lực từ tăng trưởng kinh tế cùng mặt bằng lãi suất khá hấp dẫn và các luật quan trọng được thiết kế đồng bộ, có hiệu lực sớm…, thị trường bất động sản đã chứng kiến dòng tiền đầu tư dần quay trở lại nhằm tìm kiếm các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có pháp lý rõ ràng. Cùng với nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất, giao dịch cũng ghi nhận sự phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Đặc biệt, trong quý IV, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm 2023. Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%. Đặc biệt, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán. Hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư. Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định.
Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Lượng giao dịch năm 2024 cao gấp gần 3 lần so với năm 2023.
Cùng với thanh khoản và giao dịch cải thiện, trong năm 2024, thị trường cũng chứng kiến tin vui khi nhiều địa phương như TP.HCM, Bình Định, Bình Dương… có những bước tiến đáng kể trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý cho dự án.
Câu chuyện giá chung cư là chủ đề được bàn luận sôi nổi trên các diễn đàn bất động sản trong năm 2024. Thực tế, giá chung cư Hà Nội đã tăng nóng kể từ đầu năm 2024 đến nay, từ mức trung bình 40 triệu đồng/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2024.
Thị trường không còn dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhiều dự án mở bán thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 nằm ở ngoại thành như Đông Anh. Giá căn hộ tăng cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, những dự án cũ cũng không ngoại lệ.
Mức giá tăng nhanh đã gây ra một cuộc tranh cãi về việc “ai là người thổi giá chung cư?”. Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, trong bối cảnh nhu cầu đầu tư tăng cao, giỏ hàng mới khi mở bán còn bị một số sàn giao dịch và môi giới “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh còn bắt nguồn từ việc khan hiếm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Mặc dù số lượng dự án mở bán mới đã có sự cải thiện, nhưng 75% lượng hàng mới đều thuộc phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, các chi phí như đất đai, vật liệu xây dựng và nhân công đồng loạt tăng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đầu ra của sản phẩm.
Đấu giá đất ngoại thành Hà Nội cũng là từ khóa gây sốt trên thị trường bất động sản trong năm 2024 khi các phiên đấu giá tại các huyện Thanh Oai, Hoài Đức… thu hút số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.
Mức giá trúng cao nhất cũng liên tiếp thiết lập kỷ lục như ở Hoài Đức hơn 133 triệu đồng/m2, Thanh Oai hơn 100 triệu đồng/m2. Trong đó, phiên đấu giá tại Thanh Oai ghi nhận khoảng 80% khách hàng trúng đấu giá không nộp tiền.
Diễn biến và kết quả này vẫn tiếp tục tiếp diễn tại các phiên đấu giá đất tại Hà Đông, Thường Tín, Sóc Sơn. Đáng chú ý, phiên đấu giá tại Sóc Sơn vào cuối năm khi huyện tổ chức đấu giá 58 thửa đất với giá khởi điểm 2,4 triệu đồng/m2. Tại vòng thứ 5, một số thửa đất được người tham gia trả giá cao bất thường, trả đến 30 tỷ đồng/m2 (cao gấp 12.000 lần mức giá khởi điểm)… dẫn đến việc 36 lô đất đấu giá không thành.
Trước các dấu hiệu bất thường của cuộc đấu giá Sóc Sơn, ngày 3/12, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP.Hà Nội đã ra quyết định tạm giữ các nghi phạm về hành vi vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.
Từ các cuộc đấu giá đất cho thấy, giá đất trúng đã bị các đối tượng đầu cơ "thổi" lên quá cao so với giá trị thực, tạo ra mặt bằng giá ảo nhằm trục lợi. Họ bất chấp rủi ro, sẵn sàng nộp đầy đủ số tiền đã trúng đấu giá để hợp thức hóa và sau đó lấy mức giá này làm căn cứ "thổi giá" đất ở khu vực và các vùng lân cận. Do vậy, giá nhà đất của Hà Nội từ vùng ven đô, hay trong ngõ nhỏ chật hẹp nội đô đều được rao bán với giá hàng trăm triệu đồng/m2, khiến giấc mơ an cư của người dân càng trở nên khó khăn.
Quý IV/2024 là thời điểm nhiều địa phương cập nhật bảng giá đất mới. Trong đó, tâm điểm của sự chú ý được đổ dồn vào 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội.
Tháng 10/2024, bảng giá đất chính thức được TP.HCM ban hành, áp dụng từ 31/10/2024 - 31/12/2025. So với dự thảo tháng 7/2024, giá đất tại bảng giá đất chính thức tháng 10/2024 đã giảm 20-30%.
Với bảng giá đất mới tại TP.HCM, mức giá cao nhất được ghi nhận là 687,2 triệu đồng/m2, được áp dụng tại các tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi (quận 1). Như vậy, nếu chưa tính hệ số K, mức giá này tăng 4,2 lần so với bảng giá đất cũ.
Bảng giá đất mới cũng vừa được UBND TP.Hà Nội công bố ngày 20/12 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025. Bảng giá đất vừa ban hành có giá cao gấp 2-6 lần bảng giá cũ.
Trong đó, giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2 trên 10 tuyến phố. Mức giá này tương ứng với đất ở, vị trí 1, trên các phố Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào và gấp 3,7 lần bảng giá đất cũ (187,9 triệu đồng/m2).
Nhìn chung, Bảng giá đất mới sẽ tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ “dễ thở” hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai và giúp các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh.
Ngày 30/11, với trên 86,6% đại biểu tán thành, Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Hiện nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở, theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, từ ngày 1/4/2025, họ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được thí điểm trong 5 năm.
Trường hợp trong khu, thửa đất có phần do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì được đưa vào diện tích đất chung để lập dự án và Nhà nước thu hồi, giao cho nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.
Đây là quyết định rất quan trọng, được các chuyên gia bất động sản kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại không có đất ở, mở đường cho việc gia tăng nguồn cung cho thị trường, góp phần “bình ổn” giá nhà.
Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ hồi tháng 9 về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.
Đến tháng 11, Bộ Tài chính tiếp tục đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu để ngăn lướt sóng và thổi giá.
Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản được nêu ra. Thực tế, đề xuất này được Bộ Tài chính đề cập vào năm 2009. Đến năm 2018, Bộ Tài chính cũng từng lấy ý kiến góp ý dự án Luật thuế tài sản với đối tượng chịu thuế chính là đất, nhà - công trình xây dựng trên đất… Do không nhận được sự đồng thuận nên đành “gác” lại.
Mới đây nhất, Quốc hội thông qua Nghị quyết 161/2024/QH15 ngày 23/11/2024 về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, có hiệu lực từ ngày 07/01/2025.
Theo đó, Quốc hội quyết nghị giao Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương sớm nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với những nội dung đổi mới trong pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thực hiện mục tiêu tái phân phối thu nhập và động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.
Tính đến cuối tháng 11, lĩnh vực bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về thu hút dòng vốn FDI với 5,63 tỷ USD, tăng 89,1% so với cùng kỳ. Đây cũng là mức tăng trưởng trưởng cao nhất kể từ năm 2019.
Điều này cho thấy, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường đầy sức hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Không chỉ dư địa tăng trưởng lớn, nguồn lao động dồi dào, tốc độ đô thị hóa nhanh mà môi trường đầu tư thuận lợi, chính sách ưu đãi cởi mở và đặc biệt là đà tăng trưởng kinh tế được duy trì ổn định là những lợi thế cạnh tranh giúp Việt Nam duy trì vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn đón đầu làn sóng FDI lần thứ 4.
Khi dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam tăng mạnh, thị trường bất động sản cũng sẽ được "tiếp lửa" để phát triển sôi động, nổi bật nhất là phân khúc bất động sản công nghiệp. Làn sóng đầu tư từ các "ông lớn" nước ngoài với hàng loạt dự án quy mô lớn, đặc biệt trong lĩnh vực chế biến, chế tạo và công nghệ cao, sẽ tạo điều kiện cho giá thuê đất công nghiệp tăng lên, tỷ lệ lấp đầy cao. Theo đó, giá đất khu công nghiệp tăng trưởng ổn định 5 - 10% trong năm 2024; tỷ lệ lấp đầy duy trì mức 84% tại khu vực miền Bắc và 93% tại khu vực miền Nam.
Vốn FDI được đánh giá là một trong những yếu tố quan trọng góp phần đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản sau thời gian dài lao dốc. Tuy nhiên, để "nắn dòng" tiền vào đúng phân khúc, đảm bảo hiệu quả đầu tư lại là bài toán không dễ giải.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có những biến chuyển mới với hoạt động phát hành và mua lại trước hạn diễn ra khá sôi động, song số liệu từ các tổ chức phân tích cho thấy áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn sẽ ở mức cao trong những tháng cuối năm, đặc biệt ở nhóm công ty bất động sản vốn có hồ sơ tín nhiệm yếu.
Số liệu từ VIS Rating cho thấy quý IV/2024 sẽ có khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư bất động sản phát hành sẽ đáo hạn, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.
Trong đó, khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo.
Thống kê từ một đơn vị xếp hạng tín nhiệm cho biết số dư trái phiếu doanh nghiệp (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2025 ước khoảng 334.000 tỷ đồng. Riêng với ngành bất động sản, số dư đến hạn dự kiến khoảng 135.000 tỷ đồng.
Năm 2024, một số địa phương đang tăng tốc phát triển các dự án nhà xã hội, đặc biệt tại các thành phố lớn hay các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp. Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, từ năm 2021 đến nay, Bộ Xây dựng cho biết trên địa bàn cả nước có 644 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô trên 580.100 căn.
Đây cũng là năm nhiều gói tín dụng được đề xuất nghiên cứu như gói tín dụng ưu đãi khoảng 30.000 tỷ đồng để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội. Nguồn lực của gói tín dụng này lấy từ ngân sách địa phương và khoảng 15.000 tỷ đồng phát hành trái phiếu Chính phủ.
Cuối tháng 5, Bộ Xây dựng từng đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà xã hội, với lãi suất thấp hơn 3-5% lãi vay thương mại, kỳ hạn 10-15 năm. Mức lãi đề xuất này mềm hơn gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng đang thực hiện (thấp hơn 1,5-3% lãi vay thương mại).
Theo đánh giá từ các chuyên gia, đây là lần đầu tiên Chính phủ đưa ra một chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân bài bản, với mục tiêu rõ ràng và giải quyết hàng loạt nút thắt lâu nay. Nếu số lượng nhà ở xã hội được tăng lên, sẽ trở thành một đối trọng với các dự án nhà ở thương mại giá cao, là một trong những giải pháp quan trọng để hạ giá nhà.
