Đà phục hồi bất động sản nhìn từ tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp

Thị trường bất động sản được giới chuyên gia và nhiều lãnh đạo doanh nghiệp trong ngành đánh giá đã qua giai đoạn căng thẳng nhất nhưng khó khăn vẫn còn rất nhiều, được phản ánh phần nào vào bức tranh kết quả kinh doanh.

Thống kê của Wichart.vn cho thấy, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trên ba sàn HOSE, HNX và UPCoM ghi nhận khoảng 14.860 tỷ đồng trong quý III/2023, tăng 11% so với quý liền trước nhưng giảm gần 29% so với cùng kỳ.

Trong đó, dẫn đầu lợi nhuận ngành là là CTCP Vinhomes (Mã: VHM) với hơn 10.694 tỷ đồng, được đóng góp chính từ bàn giao 2.400 căn bất động sản thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 3 (The Crown). Tuy nhiên, kết quả này giảm 26% do ở cùng kỳ doanh nghiệp có thêm khoản thu nhập 9.000 tỷ từ chuyển nhượng đầu tư. 

Những doanh nghiệp có lãi còn lại đều chỉ dừng lại ở con số từ vài chục tỷ đồng đến vài trăm tỷ đồng, đa số đều sụt giảm so với cùng kỳ và có 10 doanh nghiệp báo lỗ.

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đạt kết quả kinh doanh tăng trưởng trong quý vừa qua đều đến từ ghi nhận bàn giao các dự án trong quá khứ. Một số doanh nghiệp có doanh thu tăng trưởng nhưng đồng thời các khoản phải thu cũng tăng mạnh. Cùng với tồn kho tiếp tục tăng (bao gồm chi phí xây dựng dở dang và bất động sản thành phẩm) dẫn đến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp ghi nhận âm trong kỳ.

Với nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, bức tranh lợi nhuận có sự phân hóa rõ rệt. Thống kê kết quả kinh doanh của 11 doanh nghiệp cho thấy, có 6 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng trong quý III, gồm: Viglacera, Sonadezi, Đầu tư Sài Gòn VRG, Tín Nghĩa, Nam Tân Uyên, Tân Tạo. Riêng Nam Tân Uyên và Tín Nghĩa có lợi nhuận tăng trưởng không phải nhờ mảng kinh doanh cốt lõi (cho thuê đất) mà nhờ hoạt động tài chính và bất động sản dân dụng.

Lợi nhuận của Kinh Bắc, IDICO, Becamex IDC, Long Hậu đều sụt giảm trong quý III với nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong đó, lợi nhuận Kinh Bắc giảm mạnh do không còn khoản lãi nghìn tỷ từ công ty liên doanh, liên kết và chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng tại các khu công nghiệp.

Lợi nhuận IDICO sụt giảm chủ yếu do các hợp đồng cho thuê hạ tầng KCN chưa đến thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định. Tương tự, lợi nhuận của Long Hậu cũng ghi nhận sụt giảm mạnh do không ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê đất.

Với nhóm doanh nghiệp có hoạt động chủ lực ở mảng môi giới bất động sản, lợi nhuận quý III tiếp tục giảm mạnh. Trong đó, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) quý III ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 147 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 564 triệu đồng, giảm lần lượt 80% và 98% so với cùng kỳ năm trước.

Nói về nguyên nhân, doanh nghiệp cho biết, thị trường bất động sản trong quý III tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm 2022. Mặc dù thị trường đã có sự cải thiện về lượng giao dịch so với đầu năm 2023 nhưng vẫn chưa có thay đổi đáng kể và chưa sôi động.

CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, Mã: DXS) đạt gần 510 tỷ đồng doanh thu thuần quý III, giảm 52% và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 25 tỷ đồng, giảm 87% so với cùng kỳ năm trước.

Doanh nghiệp cho biết do tình hình khó khăn chung ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản. Điều này dẫn đến doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm mạnh. Theo đó, mảng dịch vụ môi giới bất động sản giảm 71%, còn 154 tỷ đồng; doanh thu từ việc bán căn hộ, nhà phố và đất nền giảm 36%, còn gần 312 tỷ đồng.

Quý III, doanh thu thuần hợp nhất của CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (Mã: KHG) đạt 77 tỷ đồng, giảm 74% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là doanh thu môi giới bất động sản sụt giảm tới 91%, chỉ đạt 19 tỷ đồng.

Theo đó, lợi nhuận sau thuế công ty đạt hơn 12 tỷ đồng, giảm 77% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp lý giải nguyên nhân dẫn đến kết quả này là do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến hoạt động của công ty.

Trong khi đó, CTCP Tập Đoàn Danh Khôi (Mã: NRC) không phát sinh hoạt động đầu tư và bán hàng. Doanh thu thuần rơi về mức đáy 6 năm khi đạt hơn 1 tỷ đồng. Doanh nghiệp lỗ thuần hơn 18 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi thuần gần 83 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nhờ khoản thu nhập hơn 42 tỷ đồng từ bồi thường hợp đồng mà Danh Khôi lãi ròng gần 18 tỷ đồng trong quý, tăng trưởng 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều doanh nghiệp vẫn thận trọng với kế hoạch ra hàng

Những ngày đầu tiên của quý cuối năm 2023, hàng loạt dự án quy mô lớn trên khắp cả nước bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường bất động sản. Trong đó, doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng “bung hàng" sau thời gian dài quan sát, chờ đợi là dấu hiệu tích cực thể hiện tiến trình phục hồi khả quan của thị trường trong thời gian tới.

Theo thông tin ghi nhận từ Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) trên cả nước, các dự án mới mở bán mới đều được quan tâm, ghi nhận lượng booking với các chính sách bán hàng hấp dẫn.

Bên cạnh thị trường bất động sản sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu “vượt đáy".

Nếu như trước đó, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng thì gần đây, trước những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện.

Trong khi đó, không ít chủ đầu tư vẫn đang thận trọng với kế hoạch ra hàng. Tập đoàn Hà Đô mới đây biết kế hoạch mở bán các sản phẩm còn lại của Hado Charm Villas (giai đoạn 3) chưa thể triển khai, do Ban lãnh đạo đánh giá thị trường bất động sản còn khó khăn, mở bán thời điểm hiện tại chưa phải là thời điểm để tối ưu hóa lợi nhuận từ các sản phẩm còn lại. Do đó, doanh nghiệp quý III chưa ghi nhận thêm doanh thu từ lĩnh vực này.

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia cho biết, trong 9 tháng của năm 2023, doanh nghiệp bán được hơn 85 sản phẩm, chủ yếu đến từ dự án Westgate và The Standard. Doanh nghiệp dự kiến tiếp tục tổ chức sự kiện bán hàng trong thời gian tới để đẩy nhanh số hàng tồn kho còn lại (dự án The Standard gần 50 căn, dự án Westgate gần 70 căn).

Banh lãnh đạo công ty cho rằng thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn khó khăn và sẽ tiếp tục kéo dài cho đến ít nhất là quý III/2024 đối với kịch bản tốt, Luật Đất đai được thông qua và các chính sách theo sau sẽ hỗ trợ thị trường. Đối với kịch bản xấu, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn đến hết năm 2024.

Lãnh đạo An Gia chia sẻ, khó khăn điển hình trong giai đoạn này của công ty là chậm thu dòng tiền bàn giao Westgate (block C) so với dự kiến do tiến độ thanh toán của khách hàng. Nguyên nhân là do trong thời gian vừa qua, số lượng khách hàng xin gia hạn nhiều do thu nhập bị ảnh hưởng bởi kinh tế khó khăn, khiến dòng tiền cuối năm của khách hàng không còn nhiều.

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2023 diễn ra mới đây, ông Đoàn Hòa Thuận, Tổng giám đốc Hải Phát Invest cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, dòng tiền của các doanh nghiệp đều gặp khó.

Theo ông Thuận, một số dự án của công ty đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý. Riêng dự án ở Phú Yên hơn 1,4 ha đã xây xong và sắn sàng để bán. Tuy nhiên, công ty sẽ đưa các sản phẩm vào kinh doanh khi thị trường bất động sản tốt hơn.

Các chuyên gia VARs dự báo, tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau. Theo đó, thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với ba quý trước do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cổ, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp.

Tuy nhiên, thị trường sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi bất động sản trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh", chưa thể “hồi sức" hoàn toàn. Phục hồi "chậm mà chắc", từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là chìa khóa giúp việc trở lại thành công hơn.