Năm 2024, anh Nguyễn Hoàng Lâm (trú tại Đống Đa, Hà Nội) quyết định mua một căn nhà 5 tầng nằm sâu trong ngõ nhỏ phố Khâm Thiên với giá hơn 6 tỷ đồng. Căn nhà được xây kiên cố, nội thất hiện đại, nhưng lại nằm ở vị trí cuối ngõ, lối đi chỉ vừa một chiếc xe máy.
Ban đầu, anh Lâm cho rằng vị trí trong ngõ sâu sẽ mang lại sự yên tĩnh, tránh được tiếng ồn và khói bụi từ mặt phố. Tuy nhiên, thực tế sinh sống nhanh chóng phơi bày những bất cập.
Căn nhà được xây sát vách với hàng xóm bên cạnh, khiến hầu hết các cửa sổ đều là loại kính cố định, không thể mở ra để thông gió hay đón nắng. Ban đầu anh nghĩ có thể quen dần, nhưng sau 6 tháng, gia đình anh thực sự cảm thấy chán nản.
Từ cuối năm 2024, anh Lâm bắt đầu rao bán căn nhà với mức giá tương đương giá mua ban đầu, khoảng 6,2 tỷ đồng. Anh đăng tin trên các trang rao vặt và nhờ môi giới địa phương hỗ trợ. Đến nay, chưa có giao dịch nào thành công.
“Khách xem nhà thì nhiều, nhưng ai cũng lắc đầu vì lối ngõ hẹp và vấn đề ánh sáng. Một số người hỏi giảm giá, nhưng tôi không muốn lỗ nặng”, anh Lâm nói.
Nhiều ngôi nhà trong ngõ ngách nhỏ khó bán. Ảnh minh họa: D.A
Tương tự, anh Nguyễn Đức Minh - một chủ nhà tại Hoàng Mai, đang rao bán căn nhà 4 tầng rộng 25m2 với giá 5,5 tỷ đồng suốt nửa năm nay vẫn ế. Bất lợi chính là căn nhà nằm trong ngách khá hẹp, chỉ vừa xe máy.
Thấy giá đất khu vực tăng, anh Minh kỳ vọng bán được giá tốt, nhưng thực tế lại im ắng. Rao mấy tháng trời mà không có khách hỏi mua, anh mới hiểu rằng đất trong ngõ nhỏ không dễ “ăn theo” đà tăng của thị trường.
Khảo sát thị trường cho thấy, những căn nhà cuối ngõ hoặc ngõ quá hẹp luôn nằm trong nhóm “thanh khoản thấp”. Trong khi đó, giá nhà trong ngõ nội đô vẫn ở mức cao, phổ biến từ 5 đến 10 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua. Không ít căn đã qua tay đầu cơ, bị đẩy giá lên 30-40%, khiến người mua có tâm lý chờ giá giảm thêm.
Tại khu vực Đống Đa, giá nhà trong ngõ đang ở mức khá cao, dao động trung bình từ khoảng 250 đến 400 triệu đồng/m2, tùy vị trí và độ rộng của ngõ. Những căn nằm trong ngõ có thể di chuyển bằng ô tô hoặc gần các tuyến phố lớn như Xã Đàn, Hoàng Cầu, Thái Hà thường có giá tiệm cận nhà mặt phố, thậm chí ngang bằng với một số khu liền kề ở vùng ven.
Tại vùng ven như quận Hoàng Mai, giá nhà trong ngõ phổ biến ở mức khoảng 100 đến 150 triệu đồng/m2. Nhiều căn nhà trong ngõ sâu, lối đi hẹp vẫn được rao bán với giá “neo” cao do ảnh hưởng từ mặt bằng giá chung của thị trường nội đô, khiến giao dịch khó thành công.
Khó vay, khó bán
Ông Nguyễn Anh Dũng (môi giới bất động sản) cho biết, trước đây, nhà trong ngõ từng là lựa chọn phổ biến của nhiều hộ gia đình, không chỉ để ở mà còn để cho thuê hoặc làm căn hộ dịch vụ. Với mức đầu tư vừa phải và vị trí gần trung tâm, loại hình này từng mang lại lợi nhuận ổn định.
Tuy nhiên, nhiều ngõ nhỏ chỉ vừa một xe máy, thậm chí phải dắt bộ, khiến việc đi lại hàng ngày trở nên bất tiện. Việc xe cứu hỏa, xe tải hay xe cứu thương khó tiếp cận cũng làm giảm đáng kể giá trị sử dụng thực tế.
Thêm vào đó, phần lớn căn nhà dạng này thường được xây sát vách với hàng xóm, cửa sổ cố định không thể mở, dẫn đến tình trạng thiếu sáng, bí bách, phải bật đèn cả ngày. Nhiều tuyến ngõ chưa có hệ thống thoát nước đồng bộ, dễ ngập khi mưa lớn.
Liên quan tới vấn đề tài chính, ngân hàng thường chỉ định giá thấp hơn mức rao bán thực tế 10-30%, thậm chí có trường hợp từ chối cho vay nếu tài sản nằm ở vị trí khó tiếp cận.
Theo ông Dũng, khi thu nhập người dân tăng lên, cùng với việc chỉ cần khoảng 200 triệu đồng đã có thể mua một chiếc ô tô cỡ nhỏ, nhu cầu về chỗ ở cũng chuyển hướng rõ rệt. Người dân không còn muốn gò bó trong những căn nhà ngõ hẹp, không thể đỗ xe, ra vào khó khăn; họ ưu tiên những khu vực xa trung tâm hơn nhưng có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và không gian sống thoáng đãng.
Tất cả những yếu tố này dẫn đến sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. Nhà trong ngõ sâu chỉ còn hấp dẫn với nhà đầu tư dài hạn, trong khi người mua để ở gần như quay lưng.
“Nếu ngõ nhỏ dưới 2m và nhà chỉ có một mặt thoáng, giá thường phải giảm ít nhất 15-25% so với khu vực lân cận mới có khách quan tâm”, ông Dũng nói.
