Phát biểu tại hội thảo Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam, PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TPHCM), cho rằng phát triển nhà ở xã hội là bài toán phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp giữa kinh tế, doanh nghiệp và Nhà nước.
Theo ông Khánh, cần mở rộng cách tiếp cận từ “nhà ở xã hội” sang “nhà ở vừa túi tiền”, bởi thị trường đang có khoảng trống giữa người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và người có khả năng mua nhà thương mại. Đây chủ yếu là người trẻ, công nhân, viên chức và các gia đình có thu nhập trung bình.
Nhu cầu nhà ở xã hội ước tính 3,12 triệu căn
Cung cấp số liệu định lượng, PGS.TS Trần Thị Hồng Liên dựa trên số liệu của Tổng cục Thống kê (GSO) năm 2024 và tỷ lệ đô thị hóa do Bộ Xây dựng công bố để ước tính cả nước có khoảng 7,04 triệu hộ gia đình có nhu cầu nhà ở xã hội xét theo khả năng kinh tế.
Sau khi tính theo cơ cấu thu nhập và tỷ lệ hộ đô thị, tổng cầu thực tế được ước tính còn khoảng 3,12 triệu hộ, tương ứng nhu cầu khoảng 3,12 triệu căn và 155,94 triệu m2 sàn.
Đáng chú ý, 92% người được khảo sát chưa từng nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội dù có nhu cầu. Theo bà Liên, nguyên nhân là do tâm lý ngại thủ tục phức tạp, cơ hội được duyệt thấp. Cảm nhận về tính khả thi của quy trình xét duyệt thậm chí tác động đến ý định mua mạnh hơn yếu tố giá.
“Không phải họ thờ ơ mà vì gặp rào cản tâm lý, cảm thấy việc tiếp cận nhà ở xã hội quá khó khăn nên chưa bắt đầu”, bà nói.
Bà Liên nhận định, chính sách không chỉ cần được ban hành mà phải giúp người dân cảm thấy có thể tiếp cận và sử dụng. Vì vậy, cần tăng cường truyền thông để họ hiểu rõ quyền lợi, điều kiện và khả năng tiếp cận nhà ở xã hội.
Ở phía cung, PGS.TS Trần Thị Hồng Liên xác định 5 nhóm chủ thể phát triển nhà ở xã hội gồm doanh nghiệp nhà nước và công ích, tập đoàn bất động sản tư nhân lớn, doanh nghiệp địa phương vừa và nhỏ, chủ đầu tư khu công nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, không nhóm nào có thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu.
Bà Liên cho rằng điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở xã hội nằm ở thể chế, không phải thị trường. Dựa trên nghiên cứu kinh nghiệm tại 10 quốc gia, vùng lãnh thổ bà đề xuất luật hóa các quy định thí điểm, mở rộng đối tượng thụ hưởng, trong đó có cán bộ, công chức, viên chức khó khăn về nhà ở.
Về dài hạn, bà đề xuất mô hình thị trường 3 tầng: nhà ở xã hội cho thuê có Nhà nước hỗ trợ; nhà ở thương mại vừa túi tiền, khống chế giá theo thu nhập địa phương và nhà ở thương mại không hạn chế thu nhập. Đồng thời, xây dựng cơ chế tiết kiệm nhà ở bắt buộc, liên thông VNeID với cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở xã hội.
Cần chuyển từ xây được bao nhiêu căn sang xây cho ai
Từ góc độ chính sách nhà ở cho người lao động, ThS. Đặng Tiến Long cho rằng cần chuyển trọng tâm từ xây thêm bao nhiêu căn sang xác định rõ xây cho ai, ở đâu và theo hình thức nào.
Theo ông Long, Luật Nhà ở 2023 đã dành riêng một chương cho nhà ở xã hội; Nghị quyết 201/2025/QH15 cũng đưa ra các cơ chế mới như Quỹ nhà ở quốc gia và rút ngắn quy trình lựa chọn chủ đầu tư.
Ông Long nhận định thuê nhà phù hợp với người lao động chưa có kế hoạch cư trú lâu dài, nhưng chưa hấp dẫn nhà đầu tư do chi phí dồn vào giai đoạn đầu, trong khi doanh thu thu dần qua nhiều năm. Nguồn cung cũng không chỉ từ các dự án nhà ở xã hội mà còn có hệ thống phòng trọ, nhà cho thuê của hộ gia đình với quy mô lớn.
Do đó, trước khi triển khai dự án cần khảo sát khả năng chi trả, vị trí việc làm và khoảng cách đi lại, nhu cầu mua - thuê, cùng kế hoạch cư trú trung hạn. Ông đề xuất hỗ trợ trực tiếp tiền thuê cho người lao động đủ điều kiện, đồng thời chỉnh trang nhà trọ hiện hữu để bổ sung nguồn cung, với điều kiện phù hợp quy hoạch, bảo đảm hạ tầng và an toàn.
Cần phát triển nhà ở xã hội gắn với TOD, việc làm, dịch vụTừ góc độ quy hoạch - kiến trúc, Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc (Bộ Xây dựng) Trần Thu Hằng cho rằng, nhà ở xã hội cần được đặt trong cấu trúc đô thị thay vì chỉ tính toán số căn hộ và quỹ đất. Bà lưu ý tình trạng một số dự án được đưa ra vùng ven, xa hạ tầng xã hội thiết yếu.
Bà đề xuất phát triển nhà ở xã hội gắn với TOD, các trung tâm việc làm và dịch vụ; đồng thời Nhà nước chủ động tạo quỹ đất sạch từ đất công tái cấu trúc, đất sau di dời khu công nghiệp, chỉnh trang đô thị và các đầu mối giao thông công cộng. Doanh nghiệp cũng có thể ứng dụng thiết kế mô-đun để giảm chi phí xây dựng.
Theo bà Hằng, cùng với chính sách tài chính, cần tiếp tục nghiên cứu mở rộng sang nhà ở vừa túi tiền, đánh giá tác động của kinh tế vĩ mô và xác định rõ vai trò của chính quyền địa phương trong việc tạo lập thị trường nhà ở xã hội.
