Nhiều bất cập, cần cân nhắc phương án hợp lý
Tại dự thảo luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), Bộ Tài chính đề xuất thu thuế 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản. Thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập.
Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất theo thời gian nắm giữ. Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày luật Thuế TNCN thay thế có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.
Bà Vũ Châm (phường Sài Gòn, TPHCM), một nhà đầu tư lâu năm, nói việc chuyển sang tính thuế theo lợi nhuận (giá bán trừ giá mua và chi phí) là phức tạp trong bối cảnh hệ thống cơ sở dữ liệu về giá mua và chi phí chưa đầy đủ. Bà e ngại có thể gây tranh chấp giữa người nộp thuế và cơ quan thuế nên đề xuất duy trì cách tính thuận tiện như hiện tại là thuế suất 2% trên giá bán.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng cần làm rõ thêm nhiều vấn đề bất cập xung quanh dự thảo thu thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản. Mức thuế 20% áp dụng đối với cá nhân là rất cao, trong khi cá nhân thì không được tính các khoản chi phí khấu trừ thuế; hoặc nếu lỗ thì cũng không được hoàn. Điều này không có sự công bằng.
Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, dự thảo đề xuất tính thuế theo thời gian nắm giữ. Ông Hiển đánh giá có vẻ như Bộ Tài chính đang muốn hạn chế các giao dịch "lướt sóng", đầu cơ. Tuy nhiên, nếu thừa nhận kinh tế thị trường với bất động sản thì việc mua bán ngắn hạn là điều hết sức bình thường. Không có nhà đầu tư ngắn hạn thì không làm nên thị trường, ông Hiển nhấn mạnh.
Chuyên gia lấy ví dụ về thị trường chứng khoán, bản chất là kênh huy động vốn trung, dài hạn cho nền kinh tế nhưng vẫn cho phép mua bán ngắn hạn. Nhà đầu tư góp vốn mua cổ phần công ty niêm yết và thực hiện giao dịch tự do, không phân biệt ngắn hạn hay dài hạn. Nếu đầu tư chứng khoán chỉ mua dài hạn thì thị trường vốn khó phát triển.
Tương tự với bất động sản, ông Hiển cho rằng nếu coi giao dịch ngắn hạn là không tốt thì sẽ làm méo mó thị trường. Các quy định được đưa ra duy ý chí, thiếu tính thực tế có thể gây tác động tiêu cực đến quá trình phát triển bền vững.
Thị trường bất động sản cần giải pháp căn cơ để phát triển bền vững, thực chất (Ảnh minh họa: Trịnh Nguyễn).
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group - nói việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ cần được xem xét lại. Bất động sản là thành tố chủ chốt của nền kinh tế, nếu bị áp dụng tỷ lệ thu thuế quá cao sẽ gây tác động tiêu cực đến thị trường, làm đứt gãy quá trình phục hồi.
Cũng theo ông Thắng, thị trường bất động sản dù đang phục hồi nhưng còn nhiều thách thức. Khi áp dụng chính sách thuế TNCN quá cao có thể làm giảm sức cầu của thị trường. Vì vậy, ông đề xuất Bộ Tài chính nên cân nhắc phương án và áp dụng tỷ lệ thu thuế hợp lý.
Cần giải pháp căn cơ và bền vững
TS Châu Đình Linh - Giảng viên Đại học Ngân hàng TPHCM - bày tỏ sự thận trọng bởi nếu áp dụng ngay mức thuế cao 20% từ lần chuyển nhượng đầu tiên có thể dẫn đến những tác động không mong muốn đối với những người có nhu cầu nhà ở thực.
Ông Linh cũng lưu ý rằng, việc thay đổi chính sách thuế, đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản đang có nhiều khó khăn, cần được thực hiện một cách thận trọng.
Trong khi đó, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TPHCM – nói điều kiện tiên quyết để áp dụng chính sách thuế mới là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường vẫn chưa có dữ liệu đầy đủ dẫn đến khó khăn khi áp dụng thực tế.
Khó khăn đầu tiên là thanh khoản thị trường bị tác động, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế và xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp.
Khó khăn thứ 2 là khi thuế cao hơn, người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu thì gánh nặng thuế sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Từ đó, người mua nhà ở thực gặp khó khăn.
Vì vậy, đại diện Savills nêu quan điểm để áp dụng chính sách thu thuế mới hiệu quả cần phải đảm bảo 2 yếu tố là hạ tầng và lộ trình.
Trong đó, một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục là cần thiết, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường.
Trong khi hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn.
Phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách. Do đó, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.
Trong khi đó, một số ý kiến cho rằng giá nhà liên tục tăng cao thời gian gần đây là do nguồn cung không đủ đáp ứng được nhu cầu. Các vướng mắc về mặt pháp lý, triển khai dự án kéo dài nhiều năm, dù đã được gỡ vướng cục bộ nhưng vẫn chưa giải tỏa được "cơn khát" nguồn cung.
Nhiều loại chi phí đầu vào, như chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí nguyên vật liệu gia tăng cũng góp phần đẩy giá nhà tăng. Vì vậy, muốn giảm giá nhà, bài toán cốt yếu cần lời giải là gia tăng nguồn cung.
