Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng mạnh, với sự dịch chuyển rõ rệt ở cả nhóm ngân hàng quốc doanh và tư nhân. Tại BIDV, lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến quanh mức 11%/năm trong năm đầu tiên, sau đó thả nổi theo lãi suất huy động cộng biên độ khoảng 5%. Điều này khiến chi phí vay thực tế có thể nhanh chóng leo lên vùng 12–13%/năm nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng. Không kém cạnh, Vietcombank đưa ra mức ưu đãi từ 9,6–10,5%/năm, nhưng lại áp dụng cơ chế lãi suất sàn sau ưu đãi, khiến khoản vay khó giảm chi phí ngay cả khi thị trường hạ nhiệt. Trong khi đó, VietinBank thậm chí còn đẩy lãi suất cố định lên trên 12%/năm trong 2 năm đầu, với mức sàn sau đó lên tới khoảng 14%/năm một con số đủ khiến bất kỳ người vay dài hạn nào cũng phải cân nhắc kỹ lưỡng. Agribank có phần "dễ thở" hơn ở giai đoạn đầu khi lãi suất quanh 9–10%/năm, nhưng thời gian ưu đãi ngắn khiến rủi ro lãi suất thả nổi đến sớm hơn.
Ở khối ngân hàng tư nhân, bức tranh không mấy khác biệt. Techcombank hay VIB thường đưa ra mức lãi suất ban đầu thấp hơn, khoảng 9–10%/năm, nhưng sau thời gian ưu đãi, con số thực tế có thể vọt lên 13–15%/năm do biên độ cộng cao. Điều này cho thấy, dù lựa chọn ngân hàng nào, người vay cũng khó tránh khỏi áp lực chi phí trong dài hạn.
Điểm chung dễ nhận thấy là các khoản vay mua nhà hiện nay đều chỉ "dễ chịu" trong thời gian đầu. Sau 6–24 tháng ưu đãi, lãi suất gần như đồng loạt chuyển sang thả nổi, phụ thuộc vào lãi suất huy động cộng thêm biên độ 3–5%. Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm đang tăng và dòng vốn vào bất động sản bị kiểm soát, chi phí vay vì thế cũng bị đẩy lên theo.
Hệ quả là áp lực tài chính đối với người mua nhà ngày càng rõ rệt. Với những khoản vay kéo dài 15–25 năm, chỉ một đợt điều chỉnh tăng lãi suất cũng đủ khiến số tiền phải trả mỗi tháng đội lên đáng kể. Không ít người rơi vào tình trạng "càng trả càng nặng", khi phần lãi tăng nhanh hơn tốc độ giảm của dư nợ gốc. Điều này buộc nhiều gia đình phải thắt chặt chi tiêu, thậm chí tìm cách trả bớt nợ trước hạn để giảm áp lực.
Quan trọng hơn, lãi suất cao đang làm thay đổi hành vi của người mua nhà. Thay vì mạnh dạn vay vốn như trước, nhiều người chọn cách trì hoãn quyết định, tích lũy thêm vốn tự có hoặc thu hẹp nhu cầu. Thị trường bất động sản vì thế cũng chịu tác động dây chuyền khi thanh khoản giảm, giao dịch chững lại.
Có thể thấy, trong bối cảnh hiện nay, khác biệt giữa các ngân hàng không còn nằm ở mức lãi suất khởi điểm, mà ở cấu trúc khoản vay và mức độ rủi ro trong dài hạn. Với người mua nhà, bài toán không chỉ là "vay được bao nhiêu" mà quan trọng hơn là "chịu đựng được bao lâu" trước những biến động của lãi suất.
