Giữa tháng 8/2025, anh Nguyễn Ngọc Quang, một nhà đầu tư ở Hà Nội đã xuống tiền mua 1 căn hộ 2 phòng ngủ 65m² tại phường Từ Liêm (Hà Nội) với giá 5,6 tỷ đồng, tương ứng khoảng 87 triệu đồng/m². Anh Quang cho hay anh đã vay ngân hàng để mua căn hộ này với ý định bán sang tay với giá chênh khoảng 200 triệu đồng cho khách.
Tuy nhiên, đã 4 tháng trôi qua, anh Quang vẫn chưa tìm được khách mua căn hộ, trong khi tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng đã tăng từ khoảng 25 triệu đồng/tháng lên gần 50 triệu đồng/tháng. Theo đó, trong 3 tháng đầu vay, anh được hưởng lãi suất ưu đãi khoảng 5,5%/năm, nhưng đến tháng thứ tư, lãi suất đã tăng lên 9%/năm, thời gian tới dự báo lãi suất còn có thể tăng cao hơn nữa.
Do không chịu được áp lực trả lãi vay nên anh Quang đã rao bán căn hộ 2 tháng nay, tuy nhiên gần như không có khách hỏi mua. "Tôi sẵn sàng giảm 200 triệu đồng để thu tiền về, dù trước đó nhiều căn tương tự rao chênh 200 triệu đồng", anh Quang chia sẻ.
Giá chung cư ở Hà Nội tuy chưa giảm nhưng đã chững lại. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Tương tự, anh Nguyễn Văn Dũng, một nhà đầu tư cũng chia sẻ, gần 1 tháng nay, anh liên tục rao bán căn hộ tại xã Đông Anh (Hà Nội). Căn này rộng khoảng gần 60m² có giá 5,8 tỷ đồng (khoảng 97 triệu đồng/m²), đã được anh thanh toán 15% tiến độ (khoảng gần 900 triệu). Thời điểm mở bán, để lấy được suất mua nhà, anh Dũng đã phải chi thêm gần 200 triệu đồng tiền chênh cho đại lý. Anh Dũng cho hay, nếu gặp khách thiện chí, anh sẵn sàng giảm khoản chênh 200 triệu đồng, chỉ thu về số tiền gốc gần 900 triệu đồng.
"Khác hẳn với thời điểm mua, hiện tôi rao bán khá nhiều môi giới nhưng vẫn không có khách nào hỏi. Nếu tiếp tục giữ nhà, tôi lo sẽ không gồng nổi lãi ngân hàng để đóng tiền các đợt tiếp theo", anh Dũng than.
Anh Trần Văn Đoàn, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại Hà Nội cũng cho hay, thời gian gần đây, số lượng khách gửi chung cư chuyển nhượng cho anh tăng khoảng 15% so với quý II. Theo anh Đoàn, khá nhiều người thích đầu tư vào nhà ở hình thành trong tương lai với loại hình chung cư. Bởi chỉ cần xuống một số vốn mỏng mà vẫn thu lợi nhuận cao và có thể từ từ bán ra. "Ví dụ, căn chung cư khoảng 2,5 tỷ thì đợt đầu đóng vào khoảng 200-400 triệu đồng. Sau đó, họ "lướt sóng" bán chênh. Nếu nhà đầu tư vào 500 triệu, bán chênh 100 triệu, họ đã kiếm được 20% lợi nhuận", anh Đoàn ước tính.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường chung cư chững lại, lãi suất lại tăng thì nhiều nhà đầu tư vốn mỏng không chịu nổi áp lực tài chính buộc phải giảm giá để thoát hàng.
Không nên "lướt sóng"
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế cho thấy, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.
Chuyên gia khuyến cáo không nên dùng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng" chung cư. (Ảnh: Minh Đức).
Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.
Ngoài ra, áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.
Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi thường chỉ mang tính thời điểm. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ với người mua nhà sẽ gia tăng mạnh. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cảnh báo, nhóm vay sắp hết ưu đãi sẽ đối mặt rủi ro lớn nếu lãi suất tăng vượt khả năng chi trả, có thể buộc bán tài sản hoặc xoay dòng vốn để tránh nợ xấu. Với nhà đầu tư, rủi ro càng rõ khi dự án chậm bàn giao, nguồn thu cho thuê không đủ trả lãi, dẫn đến bán ra thấp hơn giá mua để thu hồi vốn. Chi phí vốn tăng cũng có thể khiến chủ đầu tư điều chỉnh giá bán, tạo thêm áp lực lên thị trường và khiến thanh khoản ảnh hưởng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, từ cuối tháng 11, giao dịch căn hộ chung cư bắt đầu sụt giảm khi nhiều ngân hàng dừng gói cho vay giá rẻ, lãi suất có dấu hiệu tăng. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải tìm cách thoát hàng do áp lực trả nợ tăng lên. Trong khi các nhà đầu tư mới có xu hướng thận trọng hơn khi mua các sản phẩm vì lo ngại lãi suất sẽ tăng cao hơn nữa.
Bên cạnh đó, hiện nguồn cung chung cư mới cũng đang ồ ạt ra hàng, tạo nên sự cạnh tranh mạnh mẽ với các nhà đầu tư đã mua trước đó. Khi nguồn cung phong phú, nhóm nhà đầu tư "lướt sóng" sẽ khó tìm được khách hàng để sang tay, ngay cả khi đã giảm giá.
Vì vậy, theo các chuyên gia, thời điểm hiện tại không thích hợp để "lướt sóng". Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư địa ốc cần có kế hoạch rõ ràng dựa trên khảo sát, tính toán kỹ về tiềm năng phát triển kinh tế xã hội của khu vực cũng như tăng trưởng thu nhập của người dân.
