Nguồn cung phục hồi, giá căn hộ tiếp tục leo thang
Nửa đầu năm, thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận sự cải thiện cả về nguồn cung và thanh khoản.
Theo CBRE Việt Nam, riêng quý II/2026, toàn thị trường sau sáp nhập có 6.573 căn hộ mới được mở bán, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, Bình Dương (cũ) tiếp tục là khu vực cung cấp nguồn hàng chủ lực, chiếm gần 80% lượng căn hộ mới ra thị trường.
Trong khi đó, theo thống kê của JLL, trong 6 tháng đầu năm, TPHCM (trước sáp nhập) có khoảng 3.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ lũy kế lên gần 342.300 căn. Khu Đông tiếp tục là tâm điểm phát triển khi chiếm khoảng 70% nguồn cung mới, trong đó 43,2% thuộc phân khúc cao cấp.
Cả hai đơn vị nghiên cứu thị trường đều ghi nhận điểm chung là nguồn cung đang dần phục hồi nhưng vẫn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi sản phẩm có giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
CBRE Việt Nam cho biết lượng hàng tồn kho căn hộ tại TPHCM (trước sáp nhập) hiện chỉ còn khoảng 2,3% tổng nguồn cung lũy kế, phản ánh tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp ở khu vực trung tâm và cận trung tâm. Đáng chú ý, khoảng 95% nguồn cung mới tại Bình Dương trong quý II/2026 thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy xu hướng phát triển các dự án ở phân khúc cao cấp.
Nguồn cung phục hồi nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, khiến giá căn hộ tại TPHCM tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp bình quân trên thị trường nhà ở TPHCM sau sáp nhập đạt khoảng 76 triệu đồng/m2, tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 90%, riêng nguồn cung mới đạt 73%. Giá căn hộ thứ cấp bình quân cũng tăng lên khoảng 62 triệu đồng/m2, cao hơn 26% so với cùng kỳ năm trước, dù tốc độ tăng đã chậm lại.
Trong khi đó, ghi nhận của JLL cho thấy giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM (trước sáp nhập) trong quý II/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công trong nửa đầu năm, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế trên 99,3%, phản ánh sức cầu vẫn duy trì ở mức cao đối với các dự án có vị trí và mức giá phù hợp.
Người mua nhà ngày càng thận trọng
Theo các đơn vị nghiên cứu, bức tranh phục hồi của thị trường không còn được thúc đẩy bởi tâm lý đầu cơ như các chu kỳ trước mà đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định mặc dù nguồn cung đã có tín hiệu cải thiện nhưng người mua vẫn thận trọng trước áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.
"Khách hàng hiện ưu tiên các dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và hướng đến những sản phẩm có tiềm năng tăng trưởng bền vững thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn", đại diện CBRE Việt Nam đánh giá.
Theo bà Dung, các dự án sở hữu vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ tiếp tục là nhóm thu hút dòng tiền.
Đồng quan điểm, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản TPHCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với ba động lực nền tảng là hạ tầng, thể chế và dòng vốn.
Theo bà Trang, hàng loạt dự án giao thông chiến lược được thúc đẩy trong thời gian qua đang mở rộng không gian phát triển của thành phố, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới thay vì chỉ tập trung ở khu vực trung tâm.
JLL cũng nhận định năm 2026 là giai đoạn đầu thị trường vận hành theo hệ thống pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cùng với việc TPHCM ban hành bảng giá đất mới, các nghị định hướng dẫn cũng đang được hoàn thiện. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính, rút ngắn thời gian triển khai dự án và cải thiện nguồn cung trong các năm tới.
