Kiến nghị không thu tiền sử dụng đất bổ sung với doanh nghiệp không có lỗi

Chậm đa phần lỗi thuộc về cơ quan Nhà nước

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chính phủ ban hành Nghị định số 291/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024 quy định về quỹ phát triển đất có hiệu lực từ ngày 6.11. Theo đó, khoản tiền sử dụng đất bổ sung phải nộp đã giảm từ 5,4%/năm tại Nghị định 103/2024 xuống còn 3,6%/năm.

Hiện nay Quốc hội đang có dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai, nhưng vẫn còn 2 khó khăn, vướng mắc chưa được xem xét giải quyết gồm: Khó khăn, vướng mắc về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa và vướng mắc về khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp người sử dụng đất không có lỗi.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Do vậy, Nghị quyết cần quy định cụ thể điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư. Đồng thời, để không phát sinh khó khăn, vướng mắc cho các địa phương trong việc xác định lỗi của người sử dụng đất.

Cụ thể, Dự thảo Nghị quyết cần quy định rõ doanh nghiệp được coi là không có lỗi nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất mà không có văn bản hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định lỗi của doanh nghiệp.

Trong trường hợp Quốc hội thông qua quy định này, nhưng doanh nghiệp đã nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung, đề nghị dự thảo Nghị quyết quy định cho phép khấu trừ khoản tiền này vào nghĩa vụ tài chính khác để bảo đảm thấu tình đạt lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, trong nhiều năm qua, việc chậm ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phần lớn thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước tại địa phương. Bởi lẽ việc quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước.

Kể cả trường hợp doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch (một hoặc một số lần) thì việc cho hay không cho điều chỉnh quy hoạch cũng thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Nên về nguyên tắc thì doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình định giá đất hoặc quyết định điều chỉnh quy hoạch, trừ trường hợp có móc nối, tiêu cực thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Hàng trăm dự án nguy cơ vạ lây

Trường hợp điển hình là Công ty Lotte Properties HCMC (Hàn Quốc) chủ đầu tư dự án Thủ Thiêm Eco Smart City đã từng có văn bản gửi đến UBND TP.HCM nêu 3 kiến nghị cần được các cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết. Trong đó có kiến nghị làm rõ tính pháp lý liên quan đến khoản thu bổ sung lên đến hơn 2.600 tỉ đồng. 

Trong khi lỗi chậm tính tiền sử dụng đất cho dự án là lỗi của nhà nước. Bởi công ty này ký kết hợp đồng thực hiện dự án với TP.HCM từ năm 2017. Khi đó luật Đất đai 2013 không quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nên việc TP.HCM hồi tố thu khoản tiền này là không hợp lệ.

Ông Lê Hoàng Châu nói rằng, quy định yêu cầu doanh nghiệp phải nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không chỉ liên quan Công ty Lotte Properties HCMC, mà còn liên quan đến nhiều doanh nghiệp bất động sản tương tự.

Chỉ riêng tại TP.HCM đã có khoảng 100 dự án mà các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có), trong đó có khoản tiền sử dụng đất bổ sung.

Điển hình như Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án hoặc dự án Tháp quan sát (Empire City) của Liên doanh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương (hợp tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners)...

"Nếu doanh nghiệp không có lỗi cần có quy định không thu khoản tiền này. Nếu doanh nghiệp đã đóng cần được khấu trừ lại, để các địa phương có căn cứ pháp luật giải quyết các trường hợp tương tự dự án Thủ Thiêm Eco Smart City của Công ty Lotte Properties HCMC và nhiều doanh nghiệp khác", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.