Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định một bộ phận lớn người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại đô thị đang ở trong tình thế "lưng chừng" khi tìm kiếm nhà ở. Đây là nhóm cá nhân có thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng mỗi tháng; vợ chồng có tổng thu nhập 41-50 triệu đồng mỗi tháng; hoặc người độc thân nuôi con nhỏ với mức thu nhập trên 30 triệu đồng mỗi tháng.
Theo HoREA, nhóm này không thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội do vượt ngưỡng thu nhập theo quy định (20 triệu đồng mỗi tháng). Tuy nhiên, với mặt bằng giá nhà thương mại liên tục neo cao trong nhiều năm qua, họ cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà theo cơ chế thị trường.
Thực tế tại TP HCM cho thấy phân khúc "nhà ở giá phù hợp" gần như biến mất khỏi thị trường trong nhiều năm qua. Đây là loại căn hộ chung cư 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70 m2, có giá từ 2-5 tỷ đồng một căn, mức được cho là tiệm cận khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình, theo HoREA.
Dẫn số liệu cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết năm 2020, TP HCM (trước khi điều chỉnh địa giới hành chính) chỉ có 163 căn thuộc phân khúc giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Từ năm 2021 đến hết tháng 6/2025, thị trường không còn loại hình này, mà chủ yếu là nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70% cơ cấu nguồn cung. Riêng giai đoạn từ năm 2024 đến giữa năm 2025, các dự án nhà ở thương mại tại TP HCM (cũ) hầu như chỉ còn phân khúc cao cấp.
"Với mặt bằng giá trên, nhóm thu nhập trung bình, không được ưu tiên chính sách khó đủ sức mua nhà thương mại", ông Châu nhấn mạnh.
Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 12/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Đồng quan điểm, báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra số liệu tương tự. Theo One Mount Group, tại trung tâm TP HCM, giá căn hộ đạt 103 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 9% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ. Trong đó, 90% nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang.
Số liệu của CBRE cũng cho thấy sau 10 năm, giá nhà bình quân của TP HCM tăng khoảng 2,9 lần (từ 30 triệu lên 86 triệu đồng một m2). Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động tăng khoảng 1,5 lần sau một thập kỷ (theo Tổng cục Thống kê). Như vậy, tốc độ tăng giá nhà nhanh gần gấp đôi so với tăng thu nhập, vượt xa khả năng chi trả của số đông người lao động.
Lý giải nguyên nhân, ông Châu cho rằng sự thiếu hụt nguồn cung dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội trong nhiều năm liên tiếp đã kéo giá nhà thương mại leo thang. Khi nguồn cung hạn chế, các doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận theo quy luật cung - cầu và cạnh tranh, khiến cơ cấu sản phẩm nghiêng mạnh về phía giá cao.
Cũng theo ông Châu, hiện còn tồn tại khoảng trống trong hệ thống pháp luật. Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều quy định thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhưng chưa thiết kế cơ chế cụ thể hỗ trợ nhóm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị - những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ năng lực tài chính để mua nhà thương mại giá cao.
Hệ quả là một bộ phận lớn người lao động tại đô thị, lực lượng đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế (thu nhập từ 21-30 triệu), đang bị "bỏ quên" giữa hai chính sách. Trong khi đó, thị trường lại dư thừa sản phẩm cao cấp dẫn đến tình trạng lệch pha giữa cung và cầu. Chỉ sau khi mở rộng địa giới hành chính và hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP HCM sau sáp nhập mới được bổ sung thêm nguồn cung nhà ở có mức giá mềm hơn từ hai địa phương này, qua đó giảm bớt sự mất cân đối về phân khúc. Dù vậy, vùng lõi trung tâm (TP HCM cũ) vẫn gần như tuyệt chủng nhà có giá vừa túi tiền.
Trước thực trạng trên, HoREA cho rằng chủ trương thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trung bình, tức những người có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng, rất hợp lý. Tuy nhiên, Hiệp hội kiến nghị cần xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp để hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị, những người đã có một phần tích lũy, được vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6-7% mỗi năm, thời hạn 10-12 năm, nhằm mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp.
Theo HoREA, khi có cơ chế tín dụng ổn định và khung pháp lý rõ ràng, nhóm thu nhập trung bình sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, qua đó khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc vừa túi tiền. Việc hoàn thiện chính sách này được kỳ vọng không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư của số đông người dân đô thị mà còn góp phần tái cân bằng cung - cầu, hướng thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nói để giải bài toán phát triển nhà giá phù hợp, cần giải quyết được nguồn cung nhà ở giá hợp lý một cách bền vững. Muốn vậy, cơ quan chức năng phải đồng thời tháo gỡ cả rào cản về pháp lý lẫn chi phí đầu vào.
Ông kiến nghị Nhà nước rà soát, rút ngắn các bước thủ tục đầu tư xây dựng, và chủ động tạo quỹ đất sạch quy mô lớn và tổ chức đấu giá minh bạch để doanh nghiệp triển khai dự án nhanh, giảm rủi ro pháp lý. Khi môi trường pháp lý thông thoáng hơn và có thêm cơ chế tín dụng hỗ trợ người mua, doanh nghiệp sẽ mạnh dạn tham gia phát triển phân khúc nhà ở giá hợp lý, thay vì tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp như hiện nay.
"Chỉ khi doanh nghiệp tập trung phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và Nhà nước cải thiện thể chế, giảm chi phí đầu vào, thị trường mới có thể tạo ra nguồn cung nhà ở giá hợp lý đủ lớn cho nhóm thu nhập trung bình", ông Phúc nhận xét.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng cần có cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất và xem xét nới biên lợi nhuận cho chủ đầu tư phát triển nhà giá phù hợp. Hiện chi phí đất đai chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu giá thành dự án; khi tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính tăng cao, giá bán khó có thể giảm về mức vừa túi tiền. Ngoài ra, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp cũng cần được xem xét cơ chế ưu đãi thuế tương tự hoặc phù hợp với nhà ở xã hội, nhằm tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia và mở rộng nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực.
