Giám sát chặt ban quản trị nhà chung cư

Phóng viên Báo Người Lao Động đã trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP HCM, về vấn đề liên quan đến tranh chấp giữa cư dân với ban quản trị (BQT), ban quản lý nhà chung cư (BQL NCC).

. Phóng viên: Thưa luật sư, nhiều BQT, BQL NCC hiện nay không công khai, minh bạch các khoản thu, chi; thậm chí nâng khống tiền để thực hiện hoặc không thực hiện một số hạng mục ở NCC. Luật sư đánh giá về tình trạng này như thế nào?

- Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU: Có thể nói tình trạng BQT, BQL NCC có biểu hiện lạm quyền, không công khai, minh bạch trong thu, chi, lợi dụng việc lựa chọn nhà thầu quản lý, vận hành tòa nhà để hưởng hoa hồng là rất phổ biến. Lý do là hiện quy định pháp luật điều chỉnh các vấn đề này còn nhiều lỗ hổng dẫn đến tình trạng tiêu cực, vi phạm pháp luật.

Theo điều 44 Quy chế quản lý, sử dụng NCC được quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15-2-2016, trường hợp BQT NCC quyết định không đúng với quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính thì các quyết định này không được công nhận. BQT, thành viên nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng NCC và quy chế này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định của quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, ngoài ra nếu có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi quản lý, sử dụng kinh phí quản lý, vận hành không đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 80 triệu đến 100 triệu đồng. Hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành NCC mà không thông qua, không báo cáo hội nghị NCC về việc thu, chi sẽ bị phạt tiền từ 100 triệu đến 120 triệu đồng.

. Có tình trạng "xí" phần làm thành viên BQT, đặc biệt không ít người nằm trong trong 2 - 3 BQT NCC, điều này có đúng luật?

- Theo quy định pháp luật hiện hành, không có quy định cụ thể, cũng không thuộc điều cấm của pháp luật về việc một người cùng lúc nằm trong trong 2 - 3 BQT NCC.

Đối với tình trạng "xí" phần làm thành viên BQT, tuy chưa có chế tài quy định nhưng nếu những cá nhân muốn "xí" phần thành viên thì vẫn phải đáp ứng được yêu cầu của thành viên BQT được quy định tại Thông tư 28/2016/TT-BXD, Thông tư 06/2019/TT-BXD và đồng thời phải do hội nghị cụm NCC quyết định. Do đó, khi đủ điều kiện và được thông qua bởi hội nghị cụm NCC quyết định thì thành viên này vẫn được coi là hợp lệ.

. Với những trường hợp chứng minh được động cơ trục lợi thì có cách nào chế tài?

- BQT, thành viên BQT nếu có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng NCC thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế và bị xử lý vi phạm hành chính (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP) hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Hành vi trục lợi của các cá nhân nếu có đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì có thể phải đối mặt với các tội "Tham ô tài sản", "Nhận hối lộ" (Bộ Luật Hình sự 2015, sửa đổi 2017): bị phạt tù từ 2 năm đến 20 năm, tù chung thân hoặc tử hình; ngoài ra người phạm tội còn bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 1-5 năm, bị phạt tiền từ 30 triệu đến 100 triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Tuy hệ thống pháp luật về nhà ở đã bước đầu tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh quá trình quản lý, sử dụng NCC nhưng tới thời điểm hiện nay đã có những bất cập, không phù hợp. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và đồng bộ với các văn bản trong hệ thống pháp luật. Ngoài ra, người dân tại các NCC cần tăng cường giám sát; chủ động đề xuất tổ chức các cuộc họp hội nghị cụm NCC bất thường khi phát hiện các vấn đề sai phạm; khiếu nại, tố cáo lên cơ quan có thẩm quyền… để có cơ chế ngăn chặn kịp thời các sai phạm của thành viên BQT.

. Theo luật sư, cư dân phải ứng xử thế nào khi xảy ra tranh chấp với BQT, BQL?

- Các tranh chấp về quyền sở hữu NCC được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu TAND giải quyết theo quy định của pháp luật. Các tranh chấp về kinh phí quản lý, vận hành; bảo trì phần sở hữu chung của NCC do UBND cấp tỉnh nơi có NCC đó giải quyết. Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì cư dân yêu cầu TAND giải quyết. Các tranh chấp giữa BQT với chủ sở hữu, người sử dụng NCC về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên BQT được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị NCC để giải quyết.

. Để hoạt động của BQT NCC không còn là điểm nóng, cần hoàn thiện những khâu nào trong việc giám sát chặt hoạt động của BQT NCC?

- Năng lực điều hành của BQT được đánh giá là yếu tố chính trong hoạt động quản lý, sử dụng NCC do ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sinh hoạt của cư dân. Vì vậy, trước hết cần phải nâng cao trình độ, chất lượng của các thành viên BQT để bảo đảm quyền lợi của cư dân. Có thể thông qua các văn bản, quy định pháp luật để điều chỉnh trực tiếp đến hoạt động của BQT; quy định cụ thể, cơ chế loại bỏ những thành viên không bảo đảm yêu cầu về chuyên môn, có thái độ ứng xử không phù hợp. Bên cạnh đó, cần nâng cao công tác quản lý, giám sát của cư dân đối với các hoạt động thu, chi, sử dụng quỹ bảo trì NCC bằng việc thành lập ban giám sát, độc lập với BQT, BQL. Theo đó, trao quyền cho ban giám sát được theo dõi biến động các giao dịch thu, chi; được tham gia lựa chọn nhà thầu, đơn vị quản lý, cung cấp dịch vụ cho NCC.