Giám đốc Chiến lược và Marketing của Batdongsan.com: Thị trường bất động sản đã qua chu kỳ “bĩ cực”, giá khó giảm

Theo ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược và Marketing của Batdongsan.com.vn, năm 2024 là thời điểm đánh dấu bước ngoặt khi loạt tín hiệu tích cực lần lượt xuất hiện, từ sự gia tăng quan tâm của người mua đến những thay đổi lớn trong chính sách pháp lý.

Giai đoạn 2021–2022 được xem là đỉnh điểm của bất động sản trước khi thị trường rơi vào khủng hoảng sâu trong năm 2022. Đến năm 2023, thị trường gần như “đi ngang” với thanh khoản thấp, nhà đầu tư thận trọng. Tuy nhiên, bước sang 2024, các chuyển biến rõ nét hơn. Đặc biệt là cơn sốt căn hộ tại Hà Nội đầu năm, theo sau là sự lan tỏa phục hồi đến các khu vực phía Nam và nhiều phân khúc khác như nhà thấp tầng, đất nền.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội đã tăng đáng kể sau Tết, phản ánh xu hướng quay lại của người tiêu dùng với kênh đầu tư vốn được xem là "bền vững". Theo ông Long, sự trỗi dậy của thị trường lần này có điểm tương đồng với chu kỳ phục hồi năm 2013 – thời điểm tín dụng tăng trưởng, lãi suất giảm và Luật Đất đai mới được thông qua.

Sự hồi phục hiện tại của thị trường được hậu thuẫn bởi ba yếu tố chính: tín dụng, chính sách và lãi suất. Năm 2024, tín dụng tăng trưởng mạnh ở mức khoảng 15%, cao hơn hẳn so với năm 2023. Cùng lúc, ba bộ luật – trong đó có Luật Đất đai sửa đổi – được thông qua sớm hơn kỳ vọng, tạo lực đẩy chính sách rõ rệt. Về mặt tài chính, mặt bằng lãi suất đã bắt đầu giảm từ 2023, tạo môi trường thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận vốn.

“Điểm đảo chiều của thị trường đã hình thành rõ ràng trong năm 2024, và chúng ta đã rời khỏi giai đoạn khó khăn nhất”, ông Long khẳng định.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán tại Hà Nội đã tăng đến 46% trong hơn một năm qua, vượt cả TP.HCM – vốn là thị trường dẫn đầu nhiều năm liền. Giá thuê cũng tăng khoảng 12%. Ông Long cho biết, mức giá cao phản ánh sự mất cân đối cung - cầu khi dân số tại Hà Nội ngày càng tăng nhưng quỹ đất hạn chế.

Một yếu tố quan trọng khác là bảng giá đất – vốn từng được điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm – nay sẽ được cập nhật hàng năm, tiệm cận hơn với giá thị trường. Điều này dẫn đến chi phí đầu vào của các dự án tăng theo, từ đó đẩy giá bán sơ cấp cũng như thứ cấp lên cao hơn. 

Ông Long nhận định: “Không có nhiều lý do để tin rằng giá nhà sẽ giảm, đặc biệt là ở khu vực trung tâm. Trong khi đó, có rất nhiều yếu tố đang đẩy giá tăng.”

Một điểm chuyển biến đáng chú ý là xu hướng mua bất động sản. Nếu giai đoạn 2021–2022, thị trường bị chi phối bởi nhà đầu tư đầu cơ, thì hiện nay, nhu cầu ở thực đã trở thành động lực chính. Những dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu an cư thực sự đang thu hút mạnh mẽ người mua.

Dự báo về diễn biến thị trường trong thời gian tới, ông Long cho rằng bất động sản sẽ trải qua bốn giai đoạn nối tiếp: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Năm 2025, kỳ vọng lớn nhất sẽ đặt vào phân khúc nhà thấp tầng – nơi người mua ở thực chiếm ưu thế, tạo ra lực cầu ổn định và bền vững.