Nguồn cung mới chủ yếu phục vụ nhóm nhà giàu?
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý vừa qua, giá bán thông thủy của chung cư tại Hà Nội đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong 6 tháng, tổng số căn chung cư Hà Nội bán được là 9.130 căn, giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.
Còn theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội trong quý vừa qua đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh tăng lên. Mặt bằng giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại bất chấp việc thanh khoản không có nhiều cải thiện.
Theo khảo sát của phóng viên báo Dân trí, thời gian qua, giá rumor (giá dự kiến) của nhiều dự án chung cư Hà Nội hầu hết đều dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Một dự án tại địa bàn phường Đại Mỗ, giá chung cư mở bán dao động 80-120 triệu đồng/m2. Tại phường Từ Liêm, một dự án chung cư nằm ngay đường Lê Quang Đạo có giá mở bán khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Một dự án tại phường Việt Hưng cũng có giá dự kiến vượt 120 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một dự án ở khu vực phường Cầu Giấy dự kiến có giá từ 150 triệu đồng/m2.
Một khu chung cư tại Hà Nội (Ảnh minh họa: Hữu Nghị).
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - đánh giá, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tiền và nhà đầu tư, tiềm ẩn những rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Môi giới khóc ròng vì giao dịch sụt giảm
Anh Nguyễn Thành - chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội - chia sẻ, trong 2 năm gần đây giá chung cư liên tục tăng "nóng". Đầu năm nay, mức độ tăng đã chậm nhưng nhiều chủ nhà, nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá sẽ tiếp tục đi lên nên vẫn rao bán ở mức cao. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, giao dịch chung cư rất khó, nguyên nhân chủ yếu do giá đã quá cao, người ở thực không thể tiếp cận.
“Nhu cầu mua nhà của người dân vẫn rất cao. Tuy nhiên, vì giá đã quá cao nên họ tạm thời dừng mua, chờ đợi thêm tín hiệu thị trường hoặc chờ nguồn cung nhà ở xã hội mới”, anh chia sẻ.
Theo anh, giá chung cư tăng nhưng môi giới không vui. Người mua không xuống tiền mua, khiến giao dịch giảm. Trong khi đó, thu nhập của môi giới hoàn toàn đến từ tiền hoa hồng giao dịch. “Thời gian gần đây, nhiều sàn môi giới rất ít giao dịch chung cư tại Hà Nội”, người này tiết lộ.
Môi giới cũng khóc ròng vì giá chung cư ở mức cao (Ảnh minh họa: Tâm Nguyên).
Anh Vũ Hải - môi giới bất động sản tại Hà Nội - nói thêm, không chỉ chung cư, ngay cả nhà trong ngõ hoặc các phân khúc khác giá cũng đều rất cao. Điều này khiến giao dịch sụt giảm, kéo theo một số môi giới không có giao dịch và không có thu nhập. “Giá chung cư ở mức ổn định môi giới sẽ có giao dịch đều hơn, thu nhập ổn định”, anh nói.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - nêu, thời gian qua, thanh khoản chung cư tại Hà Nội giảm do giá đã quá cao. Cụ thể, với chung cư sơ cấp, nhiều chi phí tăng mạnh, và nguồn cung chủ yếu ở phân khúc hạng sang nên không có giá rẻ. Quý vừa qua, chung cư mới giá dưới 60 triệu đồng/m2 gần như biến mất.
Theo ông, với mức giá chung cư hiện nay, người có nhu cầu thực rất khó tiếp cận. Minh chứng là thanh khoản chung cư trong nửa đầu năm bị sụt giảm mạnh. Bên cạnh đó, thanh khoản giảm còn tới từ việc nhà đầu tư, người dân đang ở trong tư thế chờ đợi, nghe ngóng thêm tín hiệu từ thị trường.
Việc giao dịch giảm ảnh hưởng trực tiếp tới môi giới. Bởi, thu nhập của môi giới bất động sản chỉ phụ thuộc ở tiền hoa hồng. Nếu như không bán được đồng nghĩa họ sẽ không có thu nhập.
Chia sẻ về diễn biến phân khúc chung cư, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội - nói, mặt bằng giá căn hộ hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, vẫn còn khoảng cách nhất định trong việc tiếp cận trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư, nên người mua chủ yếu kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý rằng kỳ vọng lợi nhuận trong giai đoạn hiện tại cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Với những dự án có nguồn cung lớn và giá bán đã ở mức cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, nhất là trong bối cảnh thanh khoản có thể gặp thách thức nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác.
