Xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) là mức giá trung bình ở thị trường sơ cấp căn hộ chung cư Hà Nội, tính tại thời điểm quý 2/2024. Theo CBRE, so với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Tuy nhiên, thực tế ở từng dự án, mức tăng có thể cao hơn rất nhiều, thậm chí nhiều căn hộ chung cư ở các huyện như Nam Từ Liêm giá đã lên ngưỡng trên 100 triệu/m2, tại Gia Lâm giá chung cư cũng đã ngấp nghé mức 80 triệu/m2.
Theo tìm hiểu, hồi cuối năm 2023 mở bán một số tòa tại dự án Masteri West Heights, căn hộ 1 ngủ có diện tích 47m2 được môi giới báo giá 2,9 tỷ đồng (nếu thanh toán sớm), tương đương với mức giá 63 triệu đồng/m2. Đến nay, khi mở bán phân khu mới, môi giới cho biết, những căn 1 ngủ hiện đã hết hàng. Môi giới báo giá một căn 2 ngủ, diện tích 61m2 có giá 5 tỷ đồng (thanh toán sớm), tương đương với mức giá 81 triệu đồng/m2. Như vậy, so với đợt mở bán trước và đợt mở bán sau với cùng một hình thức thanh toán, giá sơ cấp chung cư dự án này đã tăng tới 28%. Tuy nhiên, mức tăng sẽ có sự biến động bởi còn phụ thuộc vào vị trí và hướng của từng căn.
Một dự án khác là Moonlight 1 An Lạc có giá bán đợt đầu vào năm trước chỉ khoảng 39 triệu đồng/m2 thì đến nay vọt lên tới 65 triệu đồng/m2 (tăng 66%). Hay dự án Matrix One, ở giai đoạn 1 cách đây 3 năm giá 1 căn hộ chung cư tại đây là 52 triệu đồng/m2 và cao nhất lên tới 80 triệu đồng/m2. Hiện giai đoạn 2, giá khởi động dự kiến sẽ từ 90-120 triệu đồng/m2.
Môi giới thông tin, dự án The Matrix One giai đoạn 2, giá căn hộ khởi động từ 90-120 triệu đồng/m2. (Ảnh: Trần Linh)
Thực tế, dù giá sơ cấp các dự án chung cư mới đều tăng mạnh nhưng bảng hàng vẫn hết sạch sau mỗi đợt mở bán, với minh chứng rõ nhất là Lumi Hanoi và một số phân khu trong KĐT Vinhomes Smart City như The Capony, Lumi Evergreen, Solar Park…
Cụ thể, tuần trước, dự án Lumi Ha Noi có quy mô 4.000 căn tiếp tục nhận đặt chỗ (booking) cho một phân khu mới với mức giá dự kiến từ 69 triệu đồng/m2 và đã thu hút gần 2.000 khách hàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ nhận 900 booking khiến nhiều môi giới không lấy được căn hộ cho khách.
Cảnh khách hàng chen chúc làm thủ tục booking căn hộ.
Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung mở bán mới trong quý 2/2024 tăng gần gấp bốn lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn.
Đáng chú ý, giao dịch chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong 6 tháng qua vượt cả 2023, với trên 12.200 căn được bán. Tính riêng trong quý 2/2024, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Đặc biệt, quý này ghi nhận một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn (1.000-2.000 căn) nhưng đã bán hết 80-90% quỹ hàng.
Tuy nhiên, chuyên gia của CBRE nhận định, nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao. Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán chung cư đã qua sử dụng cũng liên tục lập đỉnh mới. Chỉ sau khoảng một năm, giá rao bán tại dự án SDU – 143 Trần Phú ở mức 42 triệu đồng/m2, tăng đến 68%; The Sparks giá rao bán 40 triệu đồng/m2, tăng 55%; chung cư Đại Thanh rao bán 31 triệu đồng/m2, tăng 50%; HPC Landmark 105 giá rao bán 40 triệu/m2, tăng 48%…Điều này cho thấy, diễn biến tăng giá ở loại hình chung cư tại Hà Nội không phải là tình trạng cục bộ, mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực và dự án.
Hiệu ứng tăng giá phân khúc chung cư đã lan sang các phân khúc khác như nhà đất thổ cư, biệt thự/liền kề và cả đất nền. Ghi nhận của Batdongsan trong nửa đầu năm 2024, Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%, nhà riêng tăng 48%. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá. Cụ thể, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48% - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% - 24% so với nửa cuối năm 2023.
Về biệt thự/liền kề ở Hà Nội, theo Savills, giá bán tiếp tục tăng trong quý 2/2024. Cụ thể, nguồn cung biệt thự của các dự án có giá cao dẫn đến giá sơ cấp biệt thự tăng 9% theo quý lên 178 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse tăng 3% theo quý lên 288 triệu đồng/m2 đất do thiếu các căn shophouse giá rẻ và thiếu sự điều chỉnh giá.
Chuyên gia Savills đánh giá, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường thứ cấp. Giá bán thứ cấp biệt thự thấp hơn giá sơ cấp 8%, trong khi giá liền kề thấp hơn 5%.
Tìm hiểu thực tế, cuối năm ngoái, mở bán một phân khu biệt thự ở KĐT Nam Cường với giá 140-150 triệu đồng/m2. Đến nay, giá khu này đã tăng lên gần 200 triệu đồng/m2. Hay một dự án khác là biệt thự khu Nam An Khánh, cuối năm 2023 có giá 90 triệu đồng/m2, giờ tăng lên 120 triệu đồng/m2 (tăng 33%).
Trước tình hình chung, giá tất cả các loại hình bất động sản ở Hà Nội đều tăng cao, nhiều nhà đầu tư đang ở tình cảnh “ôm” tiền, không biết nên đầu tư vào đâu.
Một nhà đầu tư dấu tên có kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản than: “Thực tế, giờ đầu tư ở Hà Nội không biết đổ tiền vào đâu vì giá các phân khúc đều bị đẩy lên rất cao. Với chung cư, nhà đầu tư dám mua vào bởi giá tăng quá nóng. Nếu ai mua ở thì còn nhắm mắt chấp nhận chứ mua đầu tư không có cửa vì với mức giá cao chưa từng có ở thị trường Hà Nội không thể lướt chờ tăng. Trong khi đó, nếu mua cho thuê thì chi phí đầu vào lớn, tỷ suất lợi nhuận thấp.
Còn với liền kề/biệt thự Hà Nội đã tăng mải miết từ 2021 đến đầu năm 2023 nghỉ ngơi chút rồi sang đến 2024 lại theo giá chung cư đánh lên. Cụ thể, biệt thự/liền kề khu Nam An Khánh tăng đến 30%/năm hay hàng mới ra như liền kề An Lạc (Hoài Đức) cũng lên đến gần 200 triệu đồng/m2. Thực sự, giá nhảy từng tuần, môi giới ôm hàng cùng nhà đầu tư cũ thi nhau hét giá”.
Nhận định về thị trường bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) nói: “Dòng tiền của lớp nhà đầu tư “mạnh về gạo, bạo vì tiền” đã kích nổ thị trường bất động sản ngay trung tâm Hà Nội. Bằng chứng là vừa rồi nhà trong ngõ tại Hà Nội có thanh khoản rất cao, tăng liên tục 20-30%. Rồi đến chung cư, thấp tầng ở các khu đô thị ven đô cũng tăng rất mạnh”.
Giá tăng cao, nhà đầu tư thoát hàng và thu tiền về. Tuy nhiên, lúc này, nhiều nhà đầu tư “ôm” tiền không biết đầu tư vào đầu vì không thể tiếp tục đầu tư vào bất động sản Hà Nội được nữa.
Chủ tịch BHS Group - Nguyễn Thọ Tuyển
Về tình trạng này, ông Tuyển cho rằng: “Nhà đầu tư phải giải ngân dòng tiền vào bất động sản ở khu vực giá rẻ hơn, chưa bị tác động của dòng tiền mới, giá đang ở ngưỡng thấp. Đó có thể là các sản phẩm đất đấu giá hoặc các sản phẩm nằm ở trung tâm các tỉnh. Đặc biệt, sản phẩm nhà đầu tư tìm đến phải có giá trị pháp lý vững vàng. Chính vì thế, bất động sản có sổ đỏ là tuyệt vời nhất, và đặc biệt phải có tiềm năng tăng giá”.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 nhận định: “Trước tình hình giá, thanh khoản các phân khúc bất động sản ở Hà Nội hiện nay, chúng ta nhận thấy cơ hội đầu tư bất động sản Hà Nội còn ít, nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng chuyển sang đầu tư vàng (quý 2/2024), tăng gửi tiết kiệm (quý 3/2024) và chuyển sang đầu tư bất động sản tỉnh (từ cuối quý 3/2024), nhất là các thủ phủ du lịch: Phú Quốc, Sa Pa, Hạ Long hay bất động sản công nghiệp.
Thực tế, trong khoảng 2 tháng gần đây, nhà đầu tư Hà Nội đổ về khu vực các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng... tìm kiếm đầu tư bất động sản. Đáng chú ý, thị trường bất động sản tại các tỉnh này đều trải qua khoảng thời gian hơn 2 năm trầm lắng, thanh khoản nhỏ giọt. Xét về giá, giá bất động sản những tỉnh này đã giảm 20-40% so với thời điểm "sốt" - đầu năm 2021. Cho nên, thời điểm hiện nay được xác định là "đáy", giá không thể rẻ hơn được nữa. Chính vì vậy, không chỉ các nhà đầu tư địa phương mà ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu tư Hà Nội đổ về các tỉnh tiềm năng "săn" đất.
