Sự mở rộng quy mô của các tập đoàn công nghệ cao đang đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho lên rất cao.
Số liệu mới nhất từ Cục Thống kê cho thấy, vốn FDI thực hiện 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD—tăng 12% so với cùng kỳ và là mức kỷ lục của giai đoạn 8 tháng trong 5 năm trở lại đây
Lực hút này thể hiện rõ nhất ở miền Bắc với khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất (chiếm 80,5% cả nước), mà tâm điểm là nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học (chiếm gần 66%).
Sự mở rộng quy mô của các tập đoàn công nghệ cao đang đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho lên rất cao. Yếu tố thu hút nhà đầu tư giờ đây không chỉ nằm ở chi phí lao động hay vị trí địa lý như trước. Việt Nam đang hình thành một hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh hơn: hạ tầng giao thông kết nối liên vùng thông suốt, nguồn cung bất động sản chất lượng cao tăng nhanh và môi trường chính sách ngày càng cởi mở.
Ông Nguyễn Phước Thuận Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, từ các cuộc trao đổi thường xuyên với khách hàng và đối tác quốc tế, Cushman & Wakefield nhận thấy nhà đầu tư ngày nay không chỉ tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn hay các điều kiện thương mại cạnh tranh. Yếu tố ngày càng được quan tâm là mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách, cũng như khả năng phối hợp và hỗ trợ của các cơ quan chức năng trong suốt quá trình triển khai dự án.
Hiện nay, Chính phủ đang không ngừng đưa ra các chính sách nhằm tạo nên một môi trường đầu tư và kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp FDI. Nghị quyết số 10-NQ/TW được đánh giá là tín hiệu tích cực, củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế. Nghị quyết đưa ra định hướng chiến lược thu hút FDI thế hệ mới, tập trung công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, phát triển bền vững; đồng thời chủ trương phát triển đồng bộ hệ sinh thái đầu tư gắn với thị trường vốn, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, khu kinh tế, khu công nghiệp, hạ tầng logistics, cùng thí điểm mô hình thể chế vượt trội để thu hút dòng vốn chất lượng cao đi kèm kiểm soát rủi ro.
Song song đó, Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96/2026/NĐ-CP cơ chế "thủ tục đầu tư đặc biệt" cho phép các dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao được cấp phép nhanh hơn trên cơ sở cam kết tuân thủ quy định, góp phần rút ngắn thời gian triển khai. Đồng thời, các chính sách ưu đãi được mở rộng cho lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và 5G, cũng như các khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế.
Dự thảo Luật Đầu tư tiếp tục nới lỏng điều kiện tiếp cận thị trường, giảm rào cản và chi phí tuân thủ cho nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và nhất quán.
Tại cấp địa phương, Hà Nội đã ban hành danh mục 9 nhóm công nghệ chiến lược giai đoạn 2026-2035, từ công nghệ số, chip bán dẫn, robot, tự động hóa đến công nghệ sinh học, năng lượng - vật liệu tiên tiến, làm cơ sở thu hút FDI công nghệ cao phù hợp chiến lược phát triển dài hạn của Thủ đô.
Kết nối liên vùng được nâng cấp toàn diện
Cơ sở hạ tầng, giao thông đang được quy hoạch, nâng cấp mạnh trên cả nước, giúp tăng kết nối vùng và năng lực logistics - yếu tố then chốt hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản công nghiệp.
Tại phía Nam, UBND TP.HCM đang lấy ý kiến Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, trong đó hạ tầng giao thông là trục then chốt kết nối không gian đô thị mở rộng, thúc đẩy liên kết vùng theo mô hình đa phương thức: cao tốc, vành đai chiến lược (Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài...), đường sắt quốc gia, tốc độ cao kết nối khu công nghiệp, cảng biển, sân bay, cùng hệ thống cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics tích hợp. Điều này tạo nền tảng vận hành thuận lợi hơn cho các dự án công nghiệp.
Tại phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng thành cực động lực hội nhập quốc tế, trung tâm dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Các tuyến metro trọng điểm (số 2, 10, 14) đang triển khai, cùng việc khép kín Vành đai 4 và mở rộng, nâng cấp Nội Bài gắn với các trung tâm logistics, thương mại tự do quốc tế, củng cố vị thế khu vực phía Bắc trong bản đồ sản xuất và logistics quốc gia.
Nhà xưởng cao tầng trở thành xu hướng tất yếu
Song hành cùng chính sách và hạ tầng, nguồn cung bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng. Tại miền Bắc, tính đến Q2 2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7% theo năm, với hơn 1.200 ha nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm từ sáu khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Ninh Bình. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m² (tăng 16,9% theo năm), nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m², với Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên dẫn đầu.
Tại phía Nam, nguồn cung đất khu công nghiệp Q2 2026 chưa ghi nhận dự án mới do các địa phương TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh vẫn hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính, song tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6% theo năm nhờ dự án đã vận hành trước đó. Nguồn cung nhà kho xây sẵn ghi nhận thêm 56.000 m² tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m², cho thấy sự phát triển phân tán, cân đối giữa các khu vực.
Trong bối cảnh quỹ đất tại một số thị trường trọng điểm dần thu hẹp, xu hướng phát triển nhà xưởng, nhà kho cao tầng, hiện đại đang trở thành hướng đi tự nhiên nhằm khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, xu hướng này tương đồng định hướng của Nghị quyết 10-NQ/TW, khi Việt Nam chuyển dần từ thu hút vốn đơn thuần sang các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và chất lượng vận hành cao hơn. Nhà xưởng cao tầng phù hợp các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, R&D; nhà kho cao tầng là giải pháp cho logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông trọng điểm. “Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp của Việt Nam”, ông Thuận đánh giá.
Thay vì nâng cấp quy mô lớn các khu công nghiệp hiện hữu - phần lớn mới vận hành 20-30 năm, xu hướng nổi bật là mở rộng nguồn cung sang địa phương mới để đón đầu hạ tầng và dòng vốn mới, phản ánh giai đoạn phát triển còn sớm của thị trường công nghiệp Việt Nam so với khu vực. Về kỹ thuật, các dự án cao tầng đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế cao hơn, từ tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hệ thống bốc dỡ hàng hóa theo chiều dọc đến kết cấu bước cột lớn để tối ưu diện tích sàn liên tục, đi kèm hạ tầng phụ trợ đồng bộ nhằm đảm bảo hiệu quả khai thác bền vững.
