Ở tuổi 32, Paul Müller đã sở hữu đến 70 bất động sản, trị giá khoảng 10,5 triệu euro (10,3 triệu USD). Bất động sản đầu tiên mà anh sở hữu là 2 căn hộ nhỏ ở khu Leipzing, miền đông nước Đức. Căn hộ này được Müller mua vào năm 2017, trị giá 80.000 euro (khoảng 77.900 USD).
Paul Müller
Müller cho biết anh không cần nhiều vốn khi bắt đầu đầu tư vào bất động sản, dù kiếm được “khá nhiều tiền” với công việc cố vấn ở PwC. Anh chia sẻ thêm, anh có 5.000 euro tiền tiền tiết kiệm và đã đi vay thêm 5.000 euro từ các đồng nghiệp.
Müller nói: “Vì vậy, tôi đã bắt đầu với số vốn là 10.000 euro và phần còn lại tôi đi vay ngân hàng.”
Năm 2019, Müller quyết định nghỉ việc và chuyển sang làm ở một công ty bất động sản trong một thời gian ngắn. Sau đó, anh trở thành một nhà đầu tư bất động sản tự doanh vào năm 2020.
Müller chia sẻ rằng việc tự đầu tư vào bất động sản giúp anh cảm thấy như mình đã có một doanh nghiệp nhỏ. Anh cũng hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc cấp vốn, đàm phán giá và quản lý các bất động sản của mình.
Doanh nhân 32 tuổi cho biết, khoảng 1 nửa danh mục đầu tư của anh là các bất động sản “mua để nắm giữ”. Đây là những khu mà anh đã mua sau đó cho thuê và kiếm lợi nhuận. Một nửa còn lại bao gồm các bất động sản phải “sửa chữa và cải tạo”. Đây là một chiến lược mà Müller mua, cải tạo lại bất động sản và sau đó bán lại với giá cao hơn.
Anh cho hay: “Tôi nghĩ nếu bạn muốn đầu tư bất động sản trong khi làm một công việc khác, thì nên bắt đầu với chiến lược mua và nắm giữ, vì đây là cách đầu tư không đòi hỏi nỗ lực quá nhiều và ít rủi ro hơn.”
Theo Müller, với các bất động sản “sửa chữa và cải tạo”, bạn cần phải biết nhiều hơn về thị trường và theo đuổi chiến lược này cũng mất nhiều thời gian hơn. Tuy nhiên, lợi thế của chiến lược này lại là bạn có thể kiếm được số tiền khá lớn chỉ trong một thời gian ngắn.
Còn mặt khác, việc cho thuê nhà có thể giúp bạn tạo ra thu nhập thụ động lớn hơn trong tương lai hoặc một khoản tiền hàng năm mà bạn có thể rút ra để sử dụng.
Müller chia sẻ về cách lựa chọn bất động sản, khi tìm kiếm, các nhà đầu tư với chiến lược mua và nắm giữ chủ yếu chú ý đến lợi nhuận. Anh nói: “Với chiến lược mua và nắm giữ, bất động sản cho thuê phải mang về lợi nhuận lớn hơn bất kỳ khoản vay nào cùng chi phí quản lý, bảo trì.”
Nếu sau khi trừ đi các chi phí này bạn vẫn còn một khoản dư, thì đó là bất động sản sinh lời. Các dự án sửa chữa và cải tạo cũng vậy.
Müller chủ yếu xem xét tổng lợi nhuận tiềm năng mà anh có thể kiếm thông qua các bất động sản này. Anh sẽ tính toán sơ bộ trước khi kiểm tra kỹ hơn.
Anh thường cộng giá mua vào, chi phí cải tạo, sử dụng vốn và quảng cáo, sau đó trừ đi tổng số tiền đó vào giá bán ước tính, với phần chênh lệch là lãi hoặc lỗ. Anh nói: “Nếu tôi không lãi 15% sau khi tính toán kỹ lưỡng hơn, thì tôi sẽ không mua bất động sản đó. Tôi luôn cố gắng đạt được mức lãi 20-30%.”
Müller tự nhận thấy mình là người lý trí trong việc đầu tư bất động sản, nếu các con số đúng như mong đợi thì đó là khoản đầu tư hiệu quả.
Sở hữu nhiều bất động sản nên Müller cũng có nhiều cách để cắt giảm bớt khối lượng công việc cần xử lý. Anh chia sẻ: “Tôi có 2 bất động sản có hợp đồng thuê ngắn hạn và đã giao toàn bộ cho 1 nhà cung cấp dịch vụ quản lý. Tôi thực sự không theo dõi 2 căn nhà đó, thu nhập đến hoàn toàn thụ động.” Anh đã chia 23% tiền thuê nhà cho nhà cung cấp dịch vụ.
Đối với những toà nhà căn hộ, Müller sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản để đảm nhận nhiều công việc. Họ có các dịch vụ như bảo vệ toà nhà, nhân viên bảo trì. Theo đó, công việc của anh chỉ là kiểm tra xem mọi thứ vận hành như thế nào.
Müller cho biết mục tiêu của anh hiện tại là tuyển dụng thêm nhân sự, tăng từ 5 lên 50 nhân viên và mở rộng sang thị trường Mỹ.
Tham khảo BI
